從天津火車站地下出站口鑽出的汽車在市區行駛，不久便踏上了京港公路。一路向南大約賓士40公里後，便是天津市津南區八里臺鎮的天嘉湖景區。

　　5月初的午後陽光配合著白雲藍天籠罩著一條空曠的雙向八車道。在這條公路的西側則是被其員工稱為“空城”的星耀五洲項目。

　　佔地4100畝的“星耀五洲”項目2007年即已開始拿地開發建設，然而，近10年過去，這裡依然空曠、人煙稀少、商業街區大量空置。

　　一位居住於此的業主在接受《中國經營報》記者採訪時説：“現在這個項目不但居住的人稀少，而且各種商業配套和教育資源都沒有。”他告訴記者，“現在由於開發商無法發出工資而導致物業人員基本撤出。一到晚上就一片漆黑，一個人都看不到。現在很多業主想賠錢把房子賣出去都沒人接手。買這裡的房甚至不如買附近的村民回遷房。”

　　天津市津南區是近年來京津冀區域城鎮化建設速度較快的新城區。在這個420平方公里面積內豎立著多個超300萬平方米的“超級大盤”，而這些大盤由於配套設施缺失、交通不便等原因而入住率普遍較低。其中當年遠近聞名的星耀五洲項目則已經處於荒廢狀態。

　　在京津冀協同發展的背景下，如何讓這樣的新城區實現産城融合，避免再出現星耀五洲一樣的“傷疤”、重走“賣地蓋樓”的老路值得深思。

　　“空城”星耀五洲成天嘉湖畔傷疤

　　在通往星耀五洲項目上的一段混凝土公路橋頭，記者發現，湖畔一側低矮的商業建築已經顯得破敗，室內的空無一物透過窗戶一覽無余。“星耀五洲樂趣湖岸”的宣傳標語則被印製在橋頭圍擋的塑膠廣告布上面，但在時間和風雨的催促下這些廣告早已褪去原本的色彩。

　　再往下深入數百米，一座標寫著售樓處字樣的建築出現了。不過，建築中的一層大堂與其他同區域項目完全不同。因為作為項目銷售的“臉面”，星耀五洲售樓處的前臺已經被各種雜物堆砌，並見不到任何銷售人員。

　　唯一的保潔人員在低頭掃地，這個上了年紀的當地女性對《中國經營報》記者説，這裡人都把這個小區叫“空城”。“現在這個小區的整個物業已經沒有了。我們也已經幾個月沒有發工資了。現在銷售員都不來上班了。而且在這裡居住的人非常少，基本沒有什麼商業更沒有學校和醫院等配套。”

　　星耀五洲在多年前確如其名，在京津冀區域名聲顯耀。

　　2007年10月19日，雲南星耀集團通過旗下天津星耀投資有限公司擊敗來自京、滬、遼、豫等地的5家上市公司，以62.9億元的總價拿下天津津南區八里臺鎮天嘉湖地塊。這個價格成為當年天津樓市單塊成交面積和成交總價的雙料地王，也是當年全國成交總價地王。據媒體報道説，當時津南區政府都沒想到拍賣價會超出預期近20億元。

　　一年後的2008年，星耀五洲項目以“世界級休閒平臺，國際性居住社區，全球化觀光勝地”的旅遊地産概念等名噪一時。當時該項目不僅找到了資本合作方，還得到了當地政府的大力支援。由於項目位於環渤海及海河下游環形旅遊經濟帶的中心，而成為天津市規劃的八大休閒風景區之一，2008年被列為天津市20大重點項目之一。

　　當年旅遊地産的概念尚屬新穎，這個位於天津最南端的津南區域成為濱海新區的一個熱點。而位於津南區最南端的星耀五洲也隨之炙手可熱，當時的星耀五洲甚至成為一個地標性建築，由此開啟了天津市津南板塊開發的熱潮。

　　公開資料顯示，“星耀五洲”項目建築總佔地面積為4100畝，在7000畝水面周邊建設約300萬平方米的建築，包括260萬平方米的住宅及40萬平方米的公建。該項目預計分四期開發，週期五年。而公建相對集中的北美洲板塊及亞歐板塊局部作為該項目首開區，現已在開發中；其中公建部分為30萬平方米，住宅面積為70萬平方米。為擴大項目的影響力，提升項目總體定位，三大標誌性建築物均位於北美板塊，即大型室內滑雪場、超五星級酒店、星耀辦公大廈。

　　當初説好的一切，並沒有在現實中實現。空曠、人煙稀少、商業街區大量空置等景象更能形容當下星耀五洲的現狀。 早在多年前，就有大量的公開報道揭示出星耀集團由於資金鏈緊張而連續發售信託産品，但未能解決最近困境而最終導致項目停擺。對上述出現的問題，記者致電致函天津星耀投資有限公司及雲南星耀集團，但截至發稿，未獲回復。

　　平均每兩平方公里就有一個樓盤項目

　　公開資料顯示，天津市津南區面積約為420平方公里。來自市場研究機構的數據顯示，目前該區域擁有215個房地産項目，其中新建樓盤為69個。區域內的房價平均單價為8700元每平方米，同比下降了14.30%。簡單的除法計算可以得知，津南區域每2平方公里就有一個樓盤項目。在一位房地産市場研究機構分析師看來：“項目密度確實較大。”

　　而來自中國指數研究院的最新報道顯示，天津市內六區本月可售面積為213.29萬平方米，環比有2.81%的增幅，出清週期升至17.2個月。

　　其中天津轄區內環城四區可售面積為615.07萬平方米，環比亦有2.53%的增幅，再至600萬平方米以上水準，出清週期仍為21.2個月。其中津南區在4月的可售面積為248.1萬平方米，佔環城四區可售面積超40%。

　　4月份環城四區供應面積為46.61萬平方米，環比增幅達223.87%，增幅居天津四區域中之首。

　　巨大的新增供應面積背後，津南區域內項目卻面臨配套設施的缺乏。距離星耀五洲一公里遠的中信公園城和海爾格林小鎮也都面臨這樣的尷尬。

　　中信公園城的一位銷售經理告訴本報記者：“目前項目內已經有一條商業街，可以滿足基本的生活需要。除此還有在建的一個公交站和一個幼兒園。在項目門口已經預留了初高中教育用地。”不過，這位銷售坦言，因為屬於九年義務教育範疇，初中學校目前沒有確定。隨遷子女只能去八里臺一中就讀。“預計小學和初中大約要到2019年才能落實。”

　　居住在中信公園城8號樓的一位業主告訴記者：“目前小區內居住的人也不多。高層的居民最多住了一半，而別墅最多也就有三分之一的人居住。因為在這裡生活太不方便。”他説最近的一個購物中心是大約6公里開外的“建鑫城”廣場。

　　類似的觀點在海爾格林小鎮的銷售顧問那裏也得到印證。這裡的銷售人員告訴記者，目前他們社區正在建設一處大型的華聯超市，可以滿足社區居民的基本生活需求。但是教育配套確實有待彌補。他説，目前小學和初中還在進一步的確定中。“我們這邊跟中信公園城的配套情況都差不多。”

　　專家警示盲目擴建房地産容易出“鬼城”

　　與此同時，在京津冀協同發展的背景下，天津被中央定位為“一個基地三個區”，即全國先進製造研發基地、國際航運核心區、金融創新示範區、改革開放先行區。

　　在這樣的發展戰略下，如何讓津南區這樣的新型板塊擺脫“賣地蓋樓”的老路是對當地執政者的重大考驗。

　　在今年1月初，天津市津南區委書記呂福春在講話中表示將以産城融合為核心，正確處理産業發展、城鎮建設、生産與生活之間的關係，構建良好的産業、城鎮、環境發展動態結構體系和內在更新機制，推動産業發展與城鎮建設協調並進。

　　他説，要以園區建設為根本，積極統籌園區發展，推動産業聯動、基礎設施聯建，促進園區集中、連片發展。大力發展生産性服務業和生活性服務業，加快推進商業設施建設，優化城鎮功能配套，提高生産生活的便利化、品質化和人性化，促進城鎮和園區繁榮，增強人口集聚和産業服務能力。

　　來自津南區政府網站的資料顯示，津南的産業導向為重點發展以物聯網、人工智慧、新型電子元器件和積體電路設計等為主的電子資訊業，以數控裝備、航空航太零部件、環保設備等為主的機械設備製造業以及現代冶金、教育、旅遊和都市型設施農業。《天津市工業佈局規劃》把津南列入“以硅、光、人工智慧三大領域為重點的IT三角”重點發展區域。

　　不過在産業導向中，樓宇經濟依然是津南主推的發展方向。

　　公開資料顯示，2014年年底，津南全區運營商務樓宇約27個，引進企業累計近萬家；全年樓宇經濟實現稅收34.2億元，與去年同期相比增長36.8%，絕對值在全市排名第5位。

　　樓宇經濟的承載主體依舊是房地産業。作為環城四區之一的津南區距離主城區較遠，有些樓宇中的入駐單位其實擔負著一些公司在當地的“辦事處”職能。

　　而全部樓宇經濟較為普遍的問題是，産業結構低端化、經濟聚集度和外向度不足，功能定位不準、聚集度不高、空置率居高不下等。

　　同時津南其他産業領域也存在一些劣勢。比如津南希望發展電子資訊業，但自身微電子産業基礎相對薄弱，風險投資機制與環境尚未建立和健全，勞動力資源結構欠佳而且區域一體化、國際化環境尚未形成，中小科技産業規模較小、實力不強、佈局分散，管理服務能力不足。

　　對於津南區産業發展及如何完善住宅小區的配套設施、促進産城融合等問題，記者致電致函津南區委宣傳部，但截至發稿未獲回復。

　　國家發改委城市中心學術委員會秘書長馮奎在接受本報記者採訪時説：“京津冀協同發展背景下，北京、天津要疏導核心區人口。隨著交通、産業、公共服務條件改善，一些中小城市、小城鎮、新城新區的吸引力會相應增強，對人口的集聚能力有提高。但盲目擴建、新建房地産，容易做成‘鬼城’。”

　　馮奎對這些新興區域避免變為“鬼城”而給出的建議是：“一是選址要有依據。一般來説，離中心城區20到30公里以內，可以作為新城重要的選址距離。二是開發面積不能過大。三是注意房地産的差異化産品定位、服務定位。比如為了提供第二居所，還是為了供城區人口休閒度假用，這要加以區分。四是要超前或同步引入産業。房地産發展要適應産業商的需求。五是要考慮後續公共服務配套問題。許多地方因為教育、醫療等跟不上，最後沒有人氣。”

　　他強調説：“最關鍵的是，要發揮市場機制的作用。出現‘鬼城’的地方，往往都有政府不理性的影子。房地産業開發本質上是市場活動，政府應該從商業化的地産開發中退出去。這將大大減少‘鬼城’‘空城’産生的可能性。”

　　本文來源：中國經營報