沿著成都二環路高架橋，以每小時四十邁的速度兜一個圈，平均每五分鐘就會在高架路邊看到一個購物中心或百貨商場。銳理數據機構總經理郭潔形象地稱這是“珍珠項鍊一樣的二環路商業”，這裡是成都商業地産競爭最激烈的戰場之一。

　　在原成都市委書記李春城的設計中，二環原是為三環附近的居民區準備的商業服務帶。這裡有大量的商業用地供應，差不多每隔五公里就有一個區域商業綜合體或社區配套零售商業。其中不乏較大體量的商業，野心勃勃地企圖輻射十公里甚至成為副中心的規劃。

　　但他們的野心在成都這樣一個競爭激烈的城市，並不容易實現，尤其是當56歲的“珍珠項鍊”總設計師李春城下臺後，成都的商業地産棋局越發顯得沒有頭緒，李春城案發最終也指向了房地産開發項目。

　　一邊是在建購物中心面積全球第二，和近三倍于6%的商業地産空置警戒線，另一邊是全中國“最會消費，最能享樂”的消費群體，以及背靠的整個西南區域市場，成都的商業地産開發商們能否殺出重圍，安全上岸?

　　古語有雲“少不入蜀”，天性愛“耍”加上汶川地震後的“及時享樂”文化，使得成都的消費習慣和基礎比其他二線好得多。這裡是全國奢侈品消費第三大城市，也是私家車保有量位居全國第二、豪車持有量全球第三的城市。2014年成都國際零售品牌店舖數量比2013年增加110家，其中首次進入成都市場的品牌超過190個。這讓成都成為了一個聚集了全國知名商業地産開發商最多的二線城市，同時也培育出一批“最為挑剔”的消費者。

　　一位當地零售商業市場人士對界面新聞記者説，成都人會對好的商場忠誠，而不是像其他大多數城市消費人群，只對品牌忠誠。但他們的忠誠又是有限的，喜新厭舊的成都人發現有更好的新商場開業了，會馬上一面倒戈過去。

　　華潤萬象城、中糧大悅城、凱德來福士廣場、新世紀環球中心、國際金融中心(IFS)、遠洋太古裏，幾乎所有知名開發商都在這裡擁有至少一個項目，更好更大更特別的新項目還在不斷涌現，爭奪一個逐漸看到天花板的有限的市場。在這裡各路神仙各顯神通，少數的人曾經取得了勝利，但勝利往往只是暫時的。

　　作為央企華潤旗下最知名的商業産品之一，華潤萬象城曾經在成都取得過短暫的勝利。繼住宅項目“二十四城”在成都取得成功之後，華潤集團對二十四城西北角的萬象城期待巨大。業內人士對界面新聞記者稱，華潤當時拿下東邊這塊地做萬象城，是非常有信心也非常有野心的——它看好成都東邊的未來城市與商業發展，不只想在這裡做一個“二十四城”的社區配套或是城東區域商業，而是想要成為整個城市的新中心。

　　為此，華潤斥資25億，邀請商業地産設計世界排名第一的Callison操刀設計全城獨一無二的退臺式建築，並引入成都首個Apple旗艦店等諸多知名品牌，2012年華潤萬象城入駐成都時，一度風光無限，成為二環路上“珍珠項鍊”戰場的最大贏家。

　　然而，萬象城才入駐不久，成都二環高架橋開始動工，工地距離萬象城不過兩米。2013年高架橋修好之後，萬象城西面的展示面被二環高架橋遮擋了大半。坐落于消費能力偏低、流動人口眾多的成都東城，還在剛修了高架橋的二環路路邊，萬象城的形象和招商都受到了一定影響。

　　2014年，春熙路商圈的成都國際金融中心(IFS)開業後，這個來自香港九龍倉集團的核心商圈新項目瞬間“霸佔”了成都大部分市場。來自贏商網的數據顯示，2014年，IFS以全年零售銷售額21億的成績拔得購物中心銷售額榜單頭籌。這個成績，要比銷售額第二名萬象城的16.2億多出將近5個億——相當於多出了一個春熙路伊勢丹百貨的銷售業績。

　　大部分高端客源涌入了春熙路商圈，曾經寄望成為城市副中心甚至新核心的萬象城，如今只能作為二十四城的配套，賣場利潤最大化也難以實現。界面新聞記者實地考察發現，由於周邊消費層次不夠，進入華潤萬象城的人逛得多買得少。

　　一位業內人士評價稱，“華潤是對自己太有信心了才選擇了城東的地塊，以為所有的高端品牌都會跟著它走，打造新中心。”但華潤沒有料到的是，成都市政府隨後又拍出了核心區春熙路邊上的地塊，而這一地塊在被同樣擅長商業地産操盤的九龍倉拿走後，變成了大部分高端品牌的唯一首選。更早進入成都市場的華潤，反而失去了先機，只能成為“珍珠項鍊”上的一顆比較大的珍珠。

　　“珍珠項鍊”之外，成都商業地産的另一個“持久戰場”是南部天府新區。除了單體建築總量最大的新世紀環球中心，數十個商業綜合體正在這裡以雨後春筍的姿態出現。他們共同集合成一個與“珍珠項鍊”同時在一起的超大“玉佩”，墜在成都城南版塊，試圖瓜分城南這個成都富豪的居住區、新工業與服務業的聚集區。然而，空置率奇高和供應量超大的問題同樣存在，界面新聞記者看到，4月的一個普通工作日，當傍晚大量的上班族從辦公樓撤離後，大部分新建商場內逛街的人寥寥無幾。

　　仲量聯行在成都的統計顯示，2014年末，全成都市依然有34萬平方米的集中式商業未能準時開業，佔市場存量的5%。在成都，為了能暫時避開激烈競爭，尋找存活路徑，已租賃的零售商業平均開業延遲時間達到8-12個月。

　　在郭潔看來，2009年到2014年這5年時間，是成都商業地産集中爆發的5年，“這5年商業地産市場的供給量可能需要未來三十年到四十年的時間才能消化。”世邦魏理仕的一份報告則直接指出，2013年，成都以106.6萬平方米的新建購物中心面積位居全球榜首，2014年，成都在建的購物中心面積則增加至320萬平方米，位居全球第二。來自中新網的報道稱，2014年，成都購物中心空置率為16.2%，不僅高於其他二線城市10.5%的平均水準，而且近三倍于6%的空置警戒線。不止購物中心，成都的酒店、寫字樓亦面臨著類似的境況。

　　郭潔説，在外人看來，成都消費能力強、消費習慣好，奢侈品店雲集，是商業地産的福地。但只有常年身處成都的人，才看得到成都被過度包裝與消費的“千瘡百孔”。作為成都商業規劃的異議人士，郭潔在過去幾年曾經因為反對言論不斷被政府約談，直到去年這種情況才有所改觀。李春城下臺後，成都政府意識到大量商業過剩帶來的諸多問題:零售商業競爭激烈，建設中的不少商場不得不放慢施工速度甚至停工，或者建成後壓著一次次延緩開業時間。為了控制商業過剩問題，2014年，成都已經開始在供地中減少商業用地的供應。

　　仲量聯行成都零售地産部商業諮詢負責人張如瑩對界面新聞記者稱，成都商業發展是呈現兩極化發展狀態的典型——“強者愈強，弱者愈弱”。以國際金融中心(IFS)為例，2014年下半年IFS人流比上半年增加85%，商場單次消費超過1000元以上的中高消費佔有效人流的45%，經營績效優異，而同區位百貨商場卻面臨客流銳減的問題。

　　2015年4月25日，與成都IFS僅隔一條街的遠洋太古里正式開業。大量人流一邊倒向春熙路商圈的現象愈發明顯，其他區域的高端商業面臨更大挑戰。“這裡可能吸引了成都百分之八十的中高端消費人群。”一位業內人士對界面新聞記者稱。

　　IFS與遠洋太古裏的成功，給成都的其他商業地産項目帶來了一定的衝擊和競爭，卻也讓不少開發商看到了在成都做優質特色商業項目的機會。銀泰集團董事長沈國軍對界面新聞記者表示，早在三年前他就斷定成都總體商業過剩，這個觀點他到現在仍沒有改變，但是他仍看好成都。

　　目前，銀泰在成都擁有兩個即將開業的商業零售項目。“在成都，商業地産做好了是黃金，做不好是垃圾，賣不出去，有價無市。”儘管成都是個商業地産的持久戰場，但它的結構性失衡也在讓更多的“沈國軍”們抱著自信持續下注。

　　同樣在成都自信掘金的還有中糧大悅城。成都大悅城總經理田維龍將成都大悅城形象地定位為一個居於太古裏和來福士之間的一個項目。和太古裏收納國際一、二線精品，網羅全客層不同，它更強調聚焦窄眾客群，又比成都來福士在品牌選擇上更超前時尚一些，輻射面積更大。

　　選址成都西南武侯區的大悅城，避開了成都零售商業新項目過於集中的戰場，但是由於大悅城南北有鐵路和三環路的阻隔，它又不得不面對交通設施不便帶來的另一個挑戰。為了避免與萬象城類似的遭遇，與政府的溝通在這個新戰場尤其重要。

　　最新消息顯示，一條穿過鐵路連接大悅城的佳悅隧道工程已于2014年底正式施工，同時政府也正在三環路上打造一座跨線橋，這對大悅城來説是個好消息。然而，想要在成都這個競爭白熱化的市場殺出重圍，大悅城和其他所有選手一樣，前面還有一大段路程要走。