已被證監會受理 萬科將成國內首個發行公募REITS房企

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　　REITS是一種以發行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信託基金，其特點在於收益主要來源於租金收入和房地産升值。

　　截至2014年，全球共27個國家有上市REITS市場，共有783隻REITS産品在公開市場進行交易。

　　目前，全球REITS總市值已超過1.3萬億美元，2003年～2013年市場年均複合增長率15%。

　　廣州日報訊 （記者潘彧）近日，中國證監會網站公告顯示，萬科與鵬華基金公司旗下“鵬華前海萬科REITS封閉式混合型證券投資基金”于4月22日被證監會受理。業內認為，這是內地版公募房地産投資信託基金（REITS）啟航。而萬科很可能成為內地首個公開發行首只公募REITS的房地産企業。

　　記者注意到，此前內地只有越秀、開元、金茂等企業繞道港交所發行H股REITS或商業信託，而去年中信證券開發出兩隻私募領域的REITS實現此類産品在私募領域破冰。若是鵬華前海萬科REITS破冰，將成為內地首個公開發行的房地産公募REITS。

　　目前，鵬華前海萬科REITS並未對外公佈其産品詳情，也無從知道其收益率等具體情況，僅能從基金名稱了解到標的位於前海。

　　“萬科此次希望後續商業項目上以更積極的模式來加快資金回籠。對於萬科來説，其品牌效力比商業項目的運營經驗更值錢，此類合作預示後續萬科商業項目擴張或嘗試輕資産模式。” 上海易居房地産研究院研究員嚴躍進對記者表示。

　　租金回報率或制約前景

　　不過，由於目前房地産租金回報率較低，部分業內人士對於此基金未來的回報率有所質疑。

　　“目前沒有具體條款，所以無從知道基金的細節，對於租金收入如何核算並無了解，對基金未來發行的前景不太好評估。”廣州一位券商高層對記者表示。

　　此前，廣東省流通業商會執行會長黃文傑認為，REITS對於商業地産的租金回報率有要求，按境外REITS的要求，年租金回報率至少要達3~5個點。內地由於貸款利率比較高，要想順利推動REITS，物業本身的租金回報率不能低於8%。但是這個租金回報率在內地的房地産市場很難達到。

　　上述券商高層則坦言，按照以往中信和越秀的模式，對於租金回報率這一塊一定會做技術性處理，“把租金提高，把成本估值降低，顯得租金回報率就高了，這樣才足以覆蓋還款來源。”

　　業內觀點：REITS或成為內地房企主要融資渠道之一

　　多位業內人士對記者表示，這種融資手段放開，將有利於房地産市場化融資，也有利於滿足中小投資者投資房地産的需求以及機構投資者需求，“可以想像，後續有公司會跟進這種融資手段，REITS可能成為內地房企未來兩三年最主要的融資渠道之一。”上述券商高層表示。

　　黃文傑此前也認為，在目前的商業地産融資相對不暢的情況下，如果REITS能夠放開，“內地的商業地産肯定願意以這種渠道去融資。能讓商業地産開發商或者所有者迅速回籠資金。”

　　今年3月，在萬達商業年報發佈會上，執行總裁曲德君便表示，REITS是其一直在努力的項目，只要時機成熟便會啟動。

　　“目前內地融資環境逐漸放鬆，房地産企業目前更多地將融資的方向轉移到了內地市場。”中原地産首席分析師張大偉表示。