庫存偏大、去化速度放緩、財務成本上升和資金回籠慢成為壓在房地産企業身上的重擔。記者在多省市調研發現，房企普遍對當前及今後一段時期的市場預期悲觀，擔憂降價引發社會風險、營改增和房産稅預期對後市造成不利影響。在普遍期待新信貸政策和二手房交易營業稅調整能有效打開剛需閘門的同時，房企也在經營戰略上自我調整，房地産行業洗牌和轉型勢頭明顯。

　　預期悲觀：

　　高庫存擠迫房企生存空間

　　除了北京、上海等一線城市房管部門表示，本地普通商品住宅庫存尚控制在合理範圍外，山東、江蘇、廣東等省份二三四線城市的房管部門均坦承，不同程度地存在庫存偏高的現象。一些二三城市保守估計庫存消化週期需一年半左右，個別三四線城市甚至表示庫存消化週期可能會長達三四年。

　　青島市城鄉建設委員會副主任楊湧、深圳房地産研究中心主任王鋒等人説，二三四線城市的住房市場的庫存非常大，很多城市5到7年都消化不了，但新型城鎮化人口聚集還是向著熱點城市聚集，庫存高是前幾年房地産行業發展迅猛的二三四線城市普遍面臨的問題。易居中國執行總裁丁祖昱説，2013年前房價上漲的時期房企蜂擁拿地，二三線城市房産開發過度，這些開發項目已批量入市。2013年剛需釋放較多致需求減弱，而2014年購房者更趨謹慎，造成去年以來可售商品住房積壓嚴重，今年房企壓力沉重。

　　去化週期延長已成困擾房企的突出問題。部分房企表示，多地樓市出現“三大一小”的特徵，即開發量大，庫存大，空置率大，企業生存空間小。“以前我們的項目接近竣工能銷售80％以上，2014年還不到一半。”濱州市建設房地産有限公司董事長楊樹江説。

　　消化週期拉長、資金回籠慢帶來的財務成本迅速上升讓一些房企“苦不堪言”。一二線房企資金主要來源於自有資金、銀行貸款和信託産品，三四線房企則主要依靠部分自有資金和社會融資，融資成本隨銷售週期而攀升。中國房地産協會秘書長馮俊説，由於這幾年的房地産銀行信貸資金收緊，信託資金大量入市，導致房地産融資成本大量上升。這些信託資金要求回報率很高，一般都在16％至18％。

　　一些品牌房地産企業也認識到了在二三線城市佈局的風險。上海鵬欣集團首席執行官姜雷説，現在一線房企的經營戰略又從三四線城市收回到一二線城市，導致一二線城市價格上漲。中南城市建設投資有限公司總裁陳小平説，去年三四線城市住房市場供求比發生很大的變化，我們切身體驗是供給量在翻番。“不僅小房企，就連品牌房企也感覺到了困難。原來是賺多賺少的問題，現在是賺不賺錢的問題”。

　　三大擔憂：

　　降價風險、營改增和房産稅

　　3月30日，國家相關部委出臺政策，將二套房首付比例下限下調至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成，將普通住房營業稅免征期由五年改為二年。這一政策調整得到基層幹部和房地産企業普遍歡迎。但不少房地産企業仍擔憂為消化庫存採取降價策略帶來的社會風險，以及房地産業營改增和房産稅對市場造成的預期。

　　去年以來，國內一些城市的部分房企採取打折、特價房、團購等方式降價促銷，但更多的房地産企業卻表示不會降價。“我們不敢降價，更不敢率先降價”。濱州市建設房地産有限公司董事長楊樹江説，如果企業資金更加趨緊，開發商頂不住資金壓力，必將使得降價的手段來刺激購買力，但這種手段恰好和購買又成反比，越降價消費者越不購買，形成惡性迴圈。

　　部分房地産企業對房産稅是否徵收和何時徵收有所顧慮，擔憂其對房地産市場形成巨大衝擊。一些企業反映，“房産稅始終是懸在我們這些房地産企業頭上的一把利劍，很多人希望通過開徵房産稅促進房價走低而不願意當下購房。但不管房産稅是否開徵，都希望這只靴子能及早落地，避免對留給市場太多預期。”

　　在調研中，不少房企表示擔憂房地産業納入營改增範圍後會增加企業運營成本，加劇行業不利形勢。一些企業負責人反映，商品房成本主要集中在土地出讓款、建安費用和各項稅費上，土地出讓款、大量水泥、砂石等建築材料等均無法開具增值稅發票進行抵扣，一旦營改增後稅率提高，將使得企業承擔的稅負大幅上升。

　　房企主動調整謀求轉型

　　記者梳理山東、河南、河北、江蘇、天津等多個省市2014年房地産投資情況發現，這些省市均出現開發投資速度放緩甚至負增長的現象。地方住建和房管部門表示，這些數據已反映出房地産企業對未來市場的一個基本預期，同時也是房企自我調整的一個結果。接下來，房企開始從幾個方面謀求轉型。

　　一是調整經營和行銷策略，開發更符合市場需求的房型，從一般性住宅向多形式地産業態轉變。山東濱州市住建局副局長張海説，濱州作為三線城市一些開發商動則建設大量大戶型的房子，嚴重脫離市場需求，不少開發商及時調整建設小戶型的房型，還有的房企將銷售改為出租。萬科集團總裁鬱亮説，傳統住宅業務還有發展空間，但模式不一樣了，以後房企也將更多地考慮養老地産、旅遊地産等業態。

　　二是追求房地産項目規模效應已難以為繼，房企定位更加清晰，從住宅批發商向品牌運營商轉變。姜雷説，像批發一樣賣房子的模式已難以生存，現在房企要更好地發展，必須走品質之路，房地産企業也將加快洗牌的過程。中南城市建設投資有限公司總裁陳小平説，房地産業以前對生産的管理不如製造業，對服務的管理不如服務業。現在房企開始拼品質創新，拼成本控制和核心技術。“企業要想方設法苦練內功，跑不過熊沒關係，跑贏別人就行，品牌開發商可以抓住機會並購擴張。”

　　三是謀求轉型，發展房地産業之外的業態。記者調研了解到，與前幾年非房地産主業的企業進入房地産市場不同的是，不僅這些企業開始退出房地産行業，以房地産為主業的企業也開始積極開拓非房地産市場。姜雷説，在地産行業不景氣時發展多業態經營不僅利於企業自身發展穩定，同時也為保持經濟增長作出貢獻。

　　不過，一些房地産企業也反映，在房企轉型過程中，需要政府部門給予更多的支援，如在金融信貸和行政審批等方面。

　　（除署名外，本版稿件均由記者鄭鈞天 徐岳 席敏 蘭亞紅 杜宇 楊紹功 王浩明撰寫）