造城運動致供應嚴重過剩 10億平米空置房疑雲

　　本報記者 董映頡 北京報道

　　在鄂爾多斯、惠州、常州等三四線城市，空曠的馬路和人煙稀少的城市新區早已成為最常見的場景。諸多城市大規模興起的造城運動導致供應嚴重過剩，已是不爭的事實。

　　對此，國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民在 IMF 2015春季年會期間表示，目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米，要將地産開工率維持在中等水準，還要進一步提高銷售率。這意味著中國的房價還是太高，房價水準還要繼續調整。

　　空置率爭論激烈

　　朱民提供的10億平方米的空置面積數據，令人觸目驚心。

　　在朱民提供上述數據之前，西南財大教授甘犁關於“中國家庭金融調查項目(CHFS)”的調查數據顯示，全國城鎮地區住房空置率為22.4%，約為4900萬套住房。但這一數據卻遭到華遠地産前董事長任志強的質疑。

　　儘管有關“空置率高企”的話題多次引發業內激烈爭論，但空置率始終沒有權威數據。國家統計局曾公開回應稱，由於對空置率及空置的概念不明晰，還不能計算出空置率這樣的指標。

　　此前，多地住建部門或房管部門也曾組織清查城市房屋的情況，但最終因人力、經費不足等因素難以落實。

　　民間也曾嘗試多種辦法統計相關數據，包括最原始的 “數黑燈”方式。國家電網公司2010年曾公佈全國660個城市的調查結果，有高達6540萬套住宅電錶連續6個月讀數為零。但現有的各種演算法都被業內評價為“不具有代表性”，數據統計“不夠權威”。

　　2014年底，標準排名機構曾發佈了“中國大陸城市‘鬼城’指數排行榜(2014)”。其中，“鬼城”指數位居前十位的城市是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。榜單預測，中國未來可能會出現近50座“鬼城”。

　　這一排名的依據為，住建部的佔用地標準為每平方公里建成區容納1萬人口。據此標準，以城區人口與建成區面積的佔比來計算一個城市成為“鬼城”或“空城”的可能性，並將這一數值稱為“鬼城指數”。

　　不過這一數據並不能令人信服。上海交通大學城市科學研究院院長劉士林指出，根據我國城市規劃編制，基本上以20年為一個週期，再加上新城建成後居民遷入也需要幾年的時間，所以該報告選取的5年數據顯得太短了，不足以得出客觀且符合城市發展規律的結論。

　　“實際上，政府主管部門也了解空置房對市場的影響，”北京市房協一位負責人對記者表示，“但對於空置的概念，各界目前也沒有統一，這也影響了這方面數據的調查和統計。”

　　他認為，出於各種原因，有些住宅數據是政府不願意公開的，但這部分資訊卻至關重要，不動産登記制度出臺後，大部分數據都有望得到公開，這對房地産行業各個環節的主體都可以提供有意義的數據參考，也有利於地方政府針對當地實際情況調整政策。

　　住房城鄉建設部總經濟師馮俊則分析，“不動産登記制度推出之後，在空置方面的概念或將有一個明確的界定，而在制度落實的執行環節也將對住宅居住情況有具體的統計要求。”

　　逃離三四線城市

　　儘管官方沒有明確的空置率數據，但三四線城市的“空城”危機仍在發酵。

　　“過去幾年房地産企業迫於一二線城市開發壓力，轉向三四線城市進行造城運動，新建了很多樓盤，但之後實體經濟增速減慢，導致樓盤銷售困難。三四線城市出現空城化不可避免。” 國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群表示。

　　以江蘇南通為例，公開數據顯示，過去幾年南通的土地累計成交量超過7500萬平方米，以目前的去化速度，消化時間需要近15年，其每人平均住房建築面積達40.9平方米，遠超過北京、上海等地。

　　“三四線城市之前的積壓庫存量巨大，而需求有限，因此這些區域醞釀著非常巨大的泡沫破滅風險。”中原地産市場研究部總監張大偉説。

　　張大偉認為，自2013年以來三四線城市的新房成交量一直處於低位，新的樓市危機隨時可能出現。之前，由於樓市投資資金撤出、房價大跌，溫州與鄂爾多斯出現了崩盤。這樣的案例在未來一段時間內也可能會再次上演。

　　對此開發商早已做出選擇。“去年遠洋通過一系列項目出售，已經明確了退出三四線城市的戰略，目前遠洋地産新增的土地儲備有700萬平方米，主要集中在北京和上海地區。”遠洋地産總裁李明曾在遠洋業績説明會上明確表示。

　　與遠洋做出相同選擇的房企不在少數，從部分房企此前透露的2015年拿地策略來看，房企對於三四線城市的地塊選擇愈發審慎。萬科表示，選擇進入新的城市時，只有人口、基礎設施建設、産業、就業對住宅市場有支撐力的城市才會考慮。方興、世茂、九龍倉等房企紛紛表示將逐步退出三四線城市。