“造城”運動轉風向：三四線現鬼城，地産商重新殺回一線

　　東莞證券分析師何敏儀錶示，2012年和2013年，開發商之間有分化，有些覺得要守一線城市，有些覺得因為城鎮化、西部開發等原因，認為三四線有機會，而到了2013年下半年，基本上都比較一致，拿地回歸到一線二線城市。

　　轟轟烈烈的造城運動從未停止。

　　貴陽、寶坻、橫琴，其中有“鬼城”亦有新城。

　　三四線城市從爭相搶奪的熱地變成地産商的雞肋。近幾年，地産商們或選擇性地逃離，或進行戰略轉移，不復當年一窩蜂奪蛋糕的情景。

　　恒大這樣深耕三四線的大地産商也開始有回歸一二線的舉動，有人口、有商業，才有投資價值，未來城市分化愈演愈烈，資源更加集中，大城市當然是最佳選擇之一，其競爭也不言而喻，選擇那些有潛力發展成一二線城市的三四線城市，亦是金蟬脫殼之法。

　　地産商戰略轉移

　　2010年限購令一齣，居於一二線的地産商們便將眼光投向了三四線的城市，加之國家提出城鎮化，地産商們更是看中了其間的發展空間，開始大舉進軍三四線。

　　據悉，進軍三四線城市以後，部分開發商獲取了較理想的收益。2013年，恒大地産的銷售業績46%來自三四線城市；2013的前三季度，在碧桂園的銷售面積中，三四線城市佔比高達78.3%，在雅居樂的銷售面積中，三四線城市佔比達67%。

　　而同時，亦接連傳出房地産三四線失守，撤離三四線的消息，萬達和恒大地産深陷銀川泥潭。在營口，恒大地産、佳兆業、保利地産和嘉裏集團都先後被當地政府招入，在這些公司的項目開工後，周邊又有數十個項目陸續拔地而起，市場嚴重供過於求，企業此時已欲退不能。

　　克而瑞諮詢研究員楊科偉分析道，很多三四線城市是一個人口導出型的城市，而且經濟結構比較單一，居民收入增長幅度有限，支付能力偏弱，而地方政府看到機會加大土地供應，使項目競爭加劇。

　　他還説道，“需求不是那麼大，房子也賣不上價，除了土地價格便宜之外，造房子其他成本差不多，和政府打交道和一二線相比更累一點，要花更多的精力，當地的地頭蛇還是比較多。”因此，一些企業在意識到供大於求的問題後，開始回歸一二線城市。

　　2013年，一直專注于三四線城市的花樣年首次進入北京，以7.79億元收購北京朝陽區一個商業辦公地塊。

　　今年1月，遠洋地産在8天時間內斥資超70億元拿下了北京三宗地塊；在上海，方興地産以101億元豪取大寧宅地；萬科等房企也正加大力度在一二線城市搶奪地塊，今年前11個月萬科的拿地面積中一二線城市便佔了90%以上。

　　向來深耕三四線的恒大似乎也在進行戰略轉移。根據中指數據，10大房地産企業拿地數據來看，2013年1-11月恒大在三四線拿地超過總數的50%，今年前11月拿地面積銳減到19.8%。

　　東莞證券分析師何敏儀錶示，前兩年開發商之間意見有些分化，有些覺得要守一線城市，有些覺得因為城鎮化和西部開發等原因，三四線有機會，而到了2013年下半年，基本上都比較一致，拿地回歸到一線二線城市，現在三四線偏一點的城市，經濟實力沒那麼強的主要還是本地開發商在開發。

　　何敏儀告訴理財週報記者，地産商們“一般是一個區域一個區域的做，比如華南，有一個總部，然後輻射周邊一些城市，進一個城市還是比較謹慎，不會貿然進一些城市，進去之後不會貿然退出。”而她認為，一些大房地産商進的城市都比較好，並沒有一個大舉撤退的趨勢。“一個項目做的不好退出是有的，但是不是很大眾的事情。”

　　三四線造城運動背後

　　眾所週知，鄂爾多斯是代表性的“鬼城”，由於盲目開發，鄂爾多斯的新區——康巴什幾乎成為一座空城，而曾有“第二鄂爾多斯”之稱的貴陽又如何？

　　貴陽雖為三線城市，雖然在經濟總量上弱于一些二線城市，但地位特殊，是區域化中心城市，也欲打造成爭奪西南地區的龍頭城市。

　　據搜房網數據統計顯示，今年上半年貴陽的商品房成交28941套，環比下跌42.79%，同比下跌21.63%；成交面積2989970平方米，環比下跌23.98%，同比下跌7.01%，數據顯示上半年的樓市並不景氣，成交套數和面積均出現下滑。

　　貴陽市2014上半年全區在售樓盤127個，實際開盤32個，貴陽的新區出現很多空城現象，而房地産商們還在大加興造。一個樓盤的建築規模超過1000萬平方米，而像這樣的超級樓盤，在貴陽就有四個之多。

　　今年12月26日，貴廣高鐵即將開通，將原本廣州到貴陽的旅行時間從20個小時壓縮至5小時左右。交通上的便捷必將成為賣點，投資熱度許將再增加。新開盤的項目中可見萬科、華潤等房産商的身影。

　　再來看另一個城市，天津寶坻，這裡有一座號稱是“亞洲最大別墅區”的京津新城。位於京津唐三城腹地的中心點，距離北京市中心110公里，天津市中心50公里，唐山市中心80公里。

　　新城的遠景規劃是造8000多套別墅，總面積是260平方公里，2004年動工，目前建成約3000套，預計容納二三十萬人口。

　　因為區位等因素，開盤10年來，入住率極低，僅為一成。被外界冠以“鬼城”之稱。

　　這裡的早期客戶來自全國各地，買房目的主要是落戶、投資等。目前客戶主要來自北京，年齡在四五十歲之間，事業小有成就。實際的住戶少之又少。

　　目前主要客戶來自北京，但寶坻並未通高鐵，交通成本高，加上配套短缺，缺乏工商業，工作機會少，導致了其入住率之低。

　　其開發商為天津合生珠江房地産開發有限公司，並未看到大房産商的影子。

　　楊科偉表示，像這樣大肆造城的地方還有很多，多集中在經濟比較發達的區域，包括前期房地産發展比較慢的。

　　他列舉道，“珠三角的東莞、佛山、中山；長三角的無錫、昆山、常州、南通；環渤海在搞京津冀一體化，廊坊、保定、唐山，規模都還是比較大的。”

　　除此之外，自貿區也帶動了地産的開發，這裡不是鬼城，是新城。

　　對於京津冀都市圈而言，在離北京市中心30公里的六環其房價已經突破2萬，以上海為中心的長江三角洲地帶，周邊城市南京、杭州房價並不低於上海。

　　再看珠江三角洲的格局，珠海距離廣州80公里左右，片區中均價最低為8342元，最高是橫琴，均價高於3.5萬。

　　近幾年來，橫琴迅速崛起，其名氣雖不如上海浦東那樣響亮，人氣也在持續上漲中。

　　據悉，今年十月以來，珠海市“限購令”鬆綁，而橫琴新區不屬於限購範圍，自貿區獲批，再加之12月18日起橫琴口岸將實行24小時通關政策，地産商們正在加速橫琴的佈局。

　　筆者曾親歷橫琴新區，目睹造城之盛。根據搜房網數據，在過去兩年裏，橫琴新區在售新樓盤只有華融？琴海灣，但今年橫琴總部大廈、華發首府、中海名鑽、保利國際廣場等多個新樓盤相繼入市。

　　短短兩周住宅年成交量從1000套增長為2500套，去化面積超過20萬平方米。

　　地區分化愈演愈烈

　　一線城市在繼續加大地鐵工程，例如廣州，擬未來十年再建15條地鐵，杭州等各二線城市也在積極地興建地鐵。

　　其中值得關注的是廣佛線建成之後，佛山的房價並未暴漲，今年以來回落到8500元/m2左右，地鐵的開通反而便利了佛山人往廣州工作，而沒有商業帶動，房價也只能趨於平淡。

　　近日，杭長高鐵、貴廣高鐵將陸續開通，同理，對於高鐵而言兩端的大城市而言的確是方便了人口的流動，但是對於沿途的三四線城市來説，或許只是更利於勞動力輸出。

　　一二線城市有更集中的資源和就業機會，一些新興的産業群也只存在於大城市，例如北京的中關村，深圳的南山區、華強北等。

　　雖然未來人口紅利下降，在三四線城市中老一輩的房子將歸屬現在的年輕人所有，數據上來看擁有房屋的人多了，但是這並不能成為年輕人離開一二線的激勵。人口的流動方向仍舊是往一二線城市。

　　京津冀一體化來舒緩北京的人口過多問題，甚至利用免費坐高鐵來吸引人們先乘飛機到天津和石家莊轉機去北京。而日前消息稱，北京將修建第二機場，可見資源仍將更加集中于特大城市。

　　城市之間的分化將越來越嚴重。而圍繞在一二線城市邊上的三四線城市受到輻射作用，發展潛力相對大一些，和偏遠地區的三四線城市相比，分化也將愈演愈烈。

　　對於地産商而言，即使是投資一些三四線城市，也是尋找有潛力發展成一二線城市的三四線城市。

　　招商地産董事長林少斌曾説，未來一二線城市仍然是公司銷售和利潤的主要來源。

　　融創中國內部人士表示，融創至今一直專注于一二線城市，並未有進軍三四線的打算。

　　萬科方面表示，“採用城市圈帶的發展模式，公司在發展時遵循PIE模型，只有人口、基礎設施建設、産業、就業對住宅市場有支撐力的區域才會考慮進入。”

　　根據中指數據，萬科今年1-11月在三四線城市拿地比例為1.7%，相比去年同期的27.1%減少了近15倍，可見其發力一二線城市。

　　楊科偉告訴理財週報記者，目前國家的政策導向來看，將會大力發展中小城市，將原來的農村人口導入到城市中，未來三四線的機會可能更多在城鎮化。

　　尋找下一個可以成長為大城市的三四線標的，或許是房産商的野心。