本報記者張瑋煒

　　一塊塑膠圍擋，外面是熙熙攘攘的人流，裏面則在熱火朝天地裝修，“升級改造”、“新品入駐”，在綜合性購物中心裏，這樣的場景並不鮮見。隨著我市一些購物中心、綜合百貨商場逐漸佈局發展成熟，內部局部業態調整已成為彼此較量的重要手段。

　　“成長型”“成熟型”熱衷調整

　　小陳和朋友週末到某購物廣場閒逛，午飯自然在購物廣場裏解決。當她們來到之前經常去的一家飯店時，卻發現已換成另一家店。小陳這才注意到，一段時間沒來，這家購物廣場餐飲樓層的不少飯店都換成了新“門臉”。

　　事實上，早在今年3月，我市一些綜合性購物中心就利用春節之後的相對淡季，開始進行局部業態調整，撤店、新品牌入駐、原品牌升級改造，有的店家行動力迅速，現在已調整完畢，以全新姿態迎接旺季。

　　目前我市現有的幾家綜合性購物中心、百貨商店，有的尚處於剛開業不久、“冷場”培育的艱難時期；有的正在“成長”過程中；有的則已熬過“寒冬”，進入成熟期。而眼下正在努力進行業態調整的，大多屬於後兩者。

　　保持業績和競爭優勢的必然

　　“在我們此次調整的租戶中，有的是因為自身原因經營不下去的，也有些調整是我們主動提出的。”一家購物廣場相關負責人告訴記者，近年來，隨著該購物廣場經營逐漸穩定，每隔一段時間就會對業態進行局部調整。其中，餐飲類店舖調整最為頻繁，其次為兒童消費品類，快消時尚品牌的調整也不少。

　　為何要對業態進行調整？有業內人士表示，對購物中心而言，調整是其保持經營業績和競爭優勢的必然。首先，在我市，各種檔次的綜合性購物中心已分別進行了區域佈局，再加上在建及即將開業的，我市購物中心其實已經達到相對飽和的狀態。各購物中心想要不斷發展壯大，很重要的就是要調整競爭策略，引進更有競爭優勢的品牌。其次，如今的消費市場上，消費者的喜好與時尚潮流不斷發生變化，若不能對品牌進行及時調整，就很難滿足需求，自然會被消費者淘汰。此外，經過一段時間的經營，有些品牌確實經營不善，無法繼續；有的品牌對客群的吸納力較弱；有的品牌已不再適於購物中心整體佈局規劃，此時調整就顯得十分必要。

　　要租金還是要客流？

　　時下，客源已成為購物中心可持續發展不可或缺的因素。各大購物中心的業態調整不約而同也大都是為了客源。不再是同類商品不同品牌的簡單置換，也不是商戶位置的簡單調整，而是明顯有所傾斜。這其中，餐飲類業態一般都被購物中心作為調整的首選。在調查中記者了解到，在我市一些已經成熟的購物中心內，零售業態份額已在不斷降低，餐飲比重已達到三成以上，並有不斷增加的趨勢，因為實踐證明，餐飲行業是最聚集人氣的業態之一。

　　不過，現實有時也並不按常理出牌。小劉最近忍痛把他在一家購物中心開了六七年的咖啡店關了門，“生意倒是很不錯，甚至過年的時候都沒休息，幾乎天天爆滿。”但無奈的是，租金漲了，“漲得太多，難以為繼”。

　　有觀點認為，在購物中心進入成熟期後，其基本客源比較穩定，大多數商戶經營進入了良性狀態，此時，根據投資方的租金預期，適時提高租金水準是必然的，這也是市場作用的結果。但也有人認為，租金不能成為購物中心賺錢的唯一衡量標準，儘管有些店舖門面不大、租金不高，但能夠吸引較大的客流，這樣的商家對購物中心的作用要比租金重要得多。