■本報記者 趙翰露

　　在今年萬科集團的年報推介會上，萬科集團公開了萬科去年的一項研究成果。這項研究，觀察了全球27個經濟體40年房價的變化趨勢，並試圖從中歸納出導致房價上升或下跌的原因。研究認定兩個內因和一個外因與房價下跌有較強相關性，而目前中國在這幾項因素上，都有著不錯的表現。萬科集團總裁鬱亮據此推定，未來十年，我國住宅行業總體安全。

　　萬科報告摘錄：

　　我們研究發現，27個經濟體中，除了德國，幾乎都發生過房價大漲。5個經濟體曾經發生過房價連續上漲超過10倍的情況；7個經濟體發生過5倍-10倍房價上漲。日本房價曾連續上漲30倍，西班牙曾連續上漲25倍。概括地説，過去40年，這27個經濟體一共出現61次房價大漲。（見圖示）

　　然而，大漲並非都帶來大跌。統計發現，61次大漲後，有14次出現大跌，有47次沒有出現大跌或者下跌。究竟怎麼看房價會不會大漲或者大跌，又如何判斷，當今中國，是在14次中還是47次中？這是一個需要求解的問題。

　　這項研究的目的，就是找到區分這兩種情況的指標。我們發現，傳統上使用的房價收入比、租金收益率、按揭收益率等，都不是有效指標。它們都無法通過過去40年曆史數據的驗證。

　　我們最後找到重要指標有三個，其中有兩個是內因，即經濟體自身情況決定房價上漲或者下跌。這兩個內因指標，一個叫作“居民部門（注1）利息保障倍數”，是用“居民部門儲蓄”除以“上一年利息支出”。這個倍數有一個臨界值——1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全。

　　第二個指標，“新房名義市值對居民最大購買力佔用比例”。“新房名義市值”等於“私人部門房屋新開工套數”乘以“當年新房均價”（注2）；居民最大購買力等於“居民部門總儲蓄”加“居民部門信用凈增長”，再減去“居民部門本年利息支出”（注3）。這個指標，80%是危險臨界點，60%是安全臨界點，越高越危險，越低越安全。

　　另外一個指標是外因。有一些經濟體並不是因為本身原因導致下跌，而是因為其他國家尤其是周邊國家房價下跌而受到衝擊，在這種情況下有一個重要指標是“經常性賬戶順逆差”。所有因外部衝擊導致房價泡沫破滅的經濟體，均處於逆差狀態。

　　結合這兩個內因指標看中國目前的情況。

　　首先，從“居民部門利息保障倍數”來看，中國現在處於絕對安全位置。臨界點是1.5倍，而中國目前實際是11倍，遠遠超過1.5倍安全邊際。未來十年即使這個指標往下走，達到1.5倍幾乎不可能。從這個指標基本可以判斷，未來10年，中國房地産市場是安全的。

　　第二個指標“新房名義市值對居民最大購買力”。中國的這個指標沒有上一個指標那麼好，但是目前相對處於好的位置，高於安全臨界點，而且最近三年這個指標呈現向下趨勢。

　　綜上所述，我國住宅行業未來十年總體來看是安全的，基本不會發生房價“斷崖式下跌”或房地産泡沫破滅。

　　財經檢索

　　注1：居民部門，指的是國民經濟核算中經濟主體的一個分類。國民經濟核算將所有經濟主體劃分為非金融企業部門、金融企業部門、政府部門和住戶部門（即居民部門）；居民部門即所有住戶組成的部門，包含買房和未買房者。下同。

　　注2：新房名義市值中的“新開工套數”僅指住宅，包括商品住房和出售型的保障住房；“當年新房均價”中的“新房”同上。

　　注3：“居民部門總儲蓄+居民部門信用凈增長-居民部門本年利息支出”這一公式中，“信用凈增長”指的是居民部門貸款的凈增額，等於本年末居民部門貸款餘額減去上年末居民部門貸款餘額。