■本報記者 趙翰露

　　上月底，持續低迷的房地産市場終於迎來數針強心劑。央行、住建部、國土部、財政部等多個中央部門連續發文，在土地供應、銀行貸款、交易稅收等多個方面進行調整。對此，房地産業內人士一片歡呼，但部分持幣觀望的潛在購房者，則感到不小的壓力，擔心房價出現暴漲，猶豫是否可以出手。

　　以下這些來自學界和業界的最新觀點，也許並不能直接回答這些問題；但無論是宏觀經濟、貨幣金融、還是行業研究的視角，答案的指向性卻非常一致。這或許是一種很重要的參考。來聽聽他們是怎麼説的。

　　記者採訪姚洋，他開門見山表述觀點：房價暴漲的年代已經過去，未來即使有漲幅，也只會是緩慢上漲。他認為，房地産與宏觀經濟、與金融走勢密切相關。在經濟增長放緩的大背景下，房地産的興衰直接危及金融安全和經濟安全。高房價的解決方案並非所謂的“打壓”，而是應更多地通過債券發放、人口疏導、房産稅徵收等經濟手段進行調節。

　　政府可以發放房地産債券

　　這一輪的樓市低潮，大背景是中國經濟增長放緩，進入一種新常態。在姚洋看來，經濟增速放緩之際，中國經不起地産行業泡沫破裂，房地産市場如若“崩盤”，影響金融體系，經濟增速會降至“不可接受”的程度。“我們不能聽任房地産業跌掉一半，對誰都沒好處，經濟受不了。”

　　姚洋認為，房地産業最大的風險在金融。“目前全國房地産市場過剩，房子賣不出去，房地産商只能借新債還舊債，死扛，期盼房價來個大漲，然後解套。這種情況放在別的國家，銀行很有可能不借，企業就要破産。”在中國，部分開發商因為被銀行追債，用房子抵債，銀行拿著房子也不敢降價，許多地方有價無市，許多房子沒賣出去，大家都在等待。“如果房價大幅下跌，必然導致違約，許多影子銀行背後就是傳統銀行部門，這樣就會引發連鎖效應，危及整個金融行業。”

　　應對房地産業高庫存、高借貸杠桿導致的金融風險，姚洋認為，政府應當發揮作用。“我建議政府發點債券。”他表示，專門的房地産債券可以以政府信用撬動百姓手裏的錢，再用這筆錢，去買下房地産多餘的庫存。“政府可以用較低的價格買下庫存，再低價出租或出售給百姓，就此也能解決年輕人的住房問題。”這樣做的好處是，將中國過去十多年高速增長累積的財富，變成債券，變成普通百姓的實際財富；而政府再以信用、以長期稅收來還。

　　這個思路，與今年3月27日國土部、住建部聯合發的“四類九條”新政思路相當一致。新政要求各地將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源；整體購買在建房地産項目用於棚改安置房和公共租賃住房。

　　一線城市限購並非長遠之計

　　去年下半年起，面對市場的蕭條，不少二三線城市已經公開或暗中取消了限購。但北京、上海、廣州、深圳等一線城市，“限購”依舊。

　　在姚洋看來，一線城市的限購，並非長遠之計。“短期內，限購對抑制房價上漲能起到一定作用，但實際上，它沒有解決根本問題。”根本問題是人口向大城市的不斷集中。“一線城市機會多，年輕人就是想來，你靠限購，能限制住嘛？”他認為，以抑制房價為目的的限購，在經濟下行時期，反而會對經濟發展帶來負面因素。“不能單純考慮房地産，也要考慮宏觀經濟。”

　　一線城市房價何以居高不下？姚洋認為，這是由於中國的人口結構具有特殊性，上世紀90年代開始，勞動人口數量和比例上升，加上東西部之間的發展不平衡，大量人口涌入一二線城市；與此同時，人們收入在增長，但收入分配不均、投資渠道有限，一線城市的房地産是最被看重的投資品，再加上土地高度管制、供給有限，供不應求。

　　“所以，不能只靠限購，而是要疏導一些城市功能。”姚洋説。

　　政府一定要調控房價嗎

　　房地産市場年年調控，卻往往被人詬病為“空調”。前些年，面對房價上漲，調控“越調越漲”。那麼新的調控手段是否會取得好的效果呢？

　　對於這個問題，姚洋反問，“政府一定要調控房價嗎？”他説，通常講到經濟結構調整，人們就會想到“宏觀調控”。但實際上，宏觀調控和結構調整根本是兩回事。宏觀調控，是經濟運作中的具體手段；而結構調整，是整個經濟的結構出了問題，需要調整，需要改革。“靠宏觀調控去搞結構調整？行不通的。”

　　姚洋認為，在目前的經濟狀態下，這樣那樣的調控是沒有必要的。宏觀經濟壓力大，理應放鬆，用掉多餘的産能；如果繼續一味壓制，只能造成産能的浪費。

　　“所謂的調控，不能老是用行政手段，可以多用一些經濟手段。”比如，城市功能的疏導就是經濟手段； 再比如，可以開徵房産稅。

　　“對存量房徵房産稅，很大程度上可以平抑房價。”姚洋説，“房産稅，是調節收入分配的很好的方式。”他認為，90平方米以上，超出自住需求的房産，可以説是純粹的財産。對財産徵稅，不會對經濟帶來太多影響。

　　而開徵房産稅，對地方政府而言，也是未來房價走勢漲幅趨緩後非常穩定的財源。“北京、上海的房價已經不可能出現像前些年那樣的瘋漲，最多是緩慢上漲，再過十年二十年，可能連北京的房價都要下跌。”