■ 深圳特區報見習記者 陳文標

　　在經濟增長放緩和網購衝擊的背景下，實體零售業正面臨著嚴峻的挑戰。日前，全球知名的房産顧問公司世邦魏理仕發佈報告稱，深圳零售市場目前正處於春節後的淡季，部分購物中心租戶進入調整期。該公司華南區研究部董事郭麗萍表示，零售物業市場已呈現兩極分化的現象，體驗式業態依舊是改善空置率的主流方向。

　　●深圳仍是國際品牌重要市場

　　郭麗萍介紹，受春節淡季影響，今年一季度並沒有新的零售物業項目入市。在各種需求帶動下，整體市場空置率稍有下降，環比下降0.4個百分點至6.3%。經營較好的購物中心因此調高其租金報價，由此帶動市場平均租金環比上升1.3%至每天每平方米27.4元。

　　與以往相同的是，餐飲類租戶依舊是拉動需求的主力軍。但是，一些購物中心仍著力調整租戶，希望往更細分的方向發展。“一些經營較好的購物中心會有目的性地選擇符合他們的租戶，而不是單純考慮租戶的支付能力。”

　　比較特別的是，一季度有20個國際品牌選擇在核心位置或經營較好的購物中心進行擴張，如Trussardi、Apm Monaco等國際知名品牌。“這些國際輕奢品牌每次進駐華南時都會選擇深圳，因為深圳80、90後的人口居多，具有很強的消費能力。”

　　仲量聯行零售地産部副董事張億君也認同這種看法。他認為，儘管全國經濟增速和社會消費品零售總額增速放緩，但較歐美市場仍有優勢，一些中高檔國外品牌仍然會選擇在深圳擴張，特別是在成熟的蔡屋圍片區及福田中心區。

　　●兩極分化現象明顯

　　世邦魏理仕預測，未來六個月將有30萬平方米的新增供應量入市，主要分佈在福田非核心區和寶安、龍崗等新興區域，與現有物業地域不重疊。

　　而仲量聯行作出的全年預測則認為，未來12個月新增供應量預期約37萬平方米，較2014年減少20%，主要集中在福田外延區域及寶安區。受部分項目預租情況一般的影響，預計2015年末全市優質物業平均空置率將上升至6%-8%。需求方面，整體租賃市場將保持平穩，零售商擴張態度依然謹慎，偏好成熟商圈；而新興商圈業主繼續積極引入優質品牌，可能軟化租金立場，整體租金增長空間有限，全市優質零售物業首層平均租金增幅將維持在2%-4%。

　　“購物中心發展的兩極分化現象還是比較明顯的。”據郭麗萍介紹，在深圳經營表現好以及擁有核心位置的購物中心，將通過調整租戶贏得更多的市場；而經營不好或非核心位置的購物中心，可能持續面臨嚴峻的空置率上漲壓力。“一些非核心位置的購物中心，商家入住率不到8成就已經開業了，因此導致了人氣不旺、空置率高、租金上不去的現象。如果租戶調整不好，確實存在被淘汰的風險。”

　　●體驗式業態仍是主流

　　統計顯示，全國零售業都面臨巨大挑戰。中華全國商業資訊中心發佈的最新數據顯示，2015年1至2月，全國百家重點大型零售企業零售額累計下降1.0％，增速較上年同期下降2.5個百分點，是2011年以來開局最低增速。

　　深圳零售業同樣面臨嚴峻考驗，不少購物中心的空置率因此被拉高。據郭麗萍介紹，為了應對挑戰，許多購物中心將體驗式業態作為改善空置率的重要選擇，比如一季度一些購物中心引進了諸如網吧、咖啡廳、美發沙龍、軌道賽車俱樂部等特色體驗式商家。

　　高力國際零售房地産服務部董事林丹也認為，體驗式依舊是未來零售物業的發展趨勢。從2014年開始，深圳零售市場就出現了三大新“體驗”：設計師品牌集合和跨界元素、餐飲與體驗以及兒童體驗。林丹告訴記者，之所以深圳零售市場的體驗式業態迅速發展，一方面是為了應對電商的衝擊；另一方面是由於近兩年深圳購物中心爆發，僅去年就有將近10個購物中心開業，市場供應大增，但定位和品牌同質化嚴重，各購物中心只好紛紛尋找新出路，通過增加體驗式業態或特殊性業態打造差異化優勢。