■特約記者 程喆

　　中國內地股市一路走高，許多人預期牛市到來，將資産投入股海。而近日公積金貸款新政的出現，無疑給萎靡的房地産市場注入了一劑強心針。近期，北上廣深等一線城市以及其他二、三線城市都調整了公積金政策，或降低首付比例，或提高公積金貸款額度，或放寬公積金使用條件。外界認為，大幅調整公積金政策，明顯是對樓市釋放的利好信號。

　　一線城市正在調整公積金政策。最先啟動公積金調整政策的是北京。3月中旬，北京住房公積金管理中心發佈消息，將原規定的“個人賬戶餘額不足2萬元按照2萬元計算”，調整為“個人賬戶餘額不足5萬元按照5萬元計算”。此外，貸款額度最高為120萬元。

　　就在同一天，廣州宣佈，通過公積金購買90平方米以下首套自住房的首付比例降低至兩成。

　　上海和深圳也緊跟著調整了公積金政策。4月上旬，上海上調了公積金貸款上限；深圳則降低了符合條件的個人和家庭的首付比例，由原先的首付30%降為20%。

　　不僅是以上一線城市調整了公積金政策，珠海、株洲、遼寧、福建等地均出臺了公積金新政。總體來看，各地政策的調整主要集中在三個方面：一是降低首付比例，首套房公積金貸款調整為最低兩成，改善型二套房最低三成；二是提高公積金貸款額度；三是放寬公積金使用條件。

　　翻看歷年來的樓市調控政策，中央政策大方向確定後，各地均會進入地方細則的密集發佈期。比如在今年3月30日央行發佈通知，將二套普通住房商業貸款首付比例降低至40%、首套房首付比例降至20%後，各地就紛紛調整了公積金貸款的相關政策。

　　從近期各地政府對待房地産市場的態度來看，調整公積金政策的原因不難理解。中國房地産業低迷多年，導致上下游産業發生連鎖反應，嚴重拖累了中國經濟的前行步伐。各地面臨著去庫存化的壓力，非一線城市更是如此。

　　從2014年下半年起，各級政府紛紛出招托市。省級政府如福建、江西、湖北、湖南、河北、河南、寧夏等，針對房地産行業發佈綜合性文件，從土地供應、住房信貸、公積金、稅收優惠補貼、購房落戶及市場監管等多個方面著手，促進房地産市場發展，刺激購房需求入市。

　　《經濟參考報》報道，業內人士認為，公積金貸款放鬆以及財政補貼購房是目前地方刺激樓市的最主要手段。北上廣深四大一線城市的政策調整對市場收到了顯著效果，也給其他地方房地産市場提供了借鑒。

　　中新網報道，中原地産首席分析師張大偉也認同這一觀點：“公積金是地方政府可以直接動用的信貸額度，不但可以給市場帶來大量需求，對購房者的心理影響也非常大。所以，每次樓市低潮期，用公積金政策刺激市場都是地方政府最習慣採取的舉措。”

　　在張大偉看來，公積金政策調整對外界的影響主要有兩點：一是直接影響。政策的鬆綁可以降低購房成本，激發一、二線城市5%~10%的購房需求，但對三、四線城市的影響較小。二是心理影響，公積金政策對購房者的心理影響非常大，其可能被購房者認為是多項政策鬆綁的開始。每次公積金政策鬆綁，市場成交量都有明顯的增長。

　　由此看來，調整公積金貸款政策，不僅使公積金髮揮其應有作用，而且可以喚醒沉睡多年的鉅額沉澱資金，有利於穩定當前樓市。

　　《證券時報》報道，從剛過去的清明節3天小長假來看，上海在假期的成交量不太理想，北京、廣州、深圳三地的新建商品住宅成交面積和成交套數則高於上海。可見，提高公積金貸款額度能在一定程度上滿足剛需的實際需求。

　　當然，公積金新政也不會立竿見影。《中國青年報》報道，房地産研究學者尹伯成認為，新政對上海樓市的刺激作用有限，是因為目前上海的情況是“房價太高”，經濟條件差一些的人還是買不起房，而經濟條件好一些的人早就買好房了。公積金制度制定的初衷，相當於設立互助互利的基金。但當時設想的背景與條件，如今已發生了很大變化，如房價變化與購房人群數量的變化等，已不適應現階段的市場發展。現在市場上有聲音稱，公積金政策就是在“劫貧濟富”，買不起房子、用不上公積金的人，實際上是在交錢補貼有能力買房的人。

　　尹伯成判斷，光靠公積金政策的“利好”，或許並不能給上海樓市帶來多少“增幅”。因此，他建議，政府可以考慮採用貼息的方式，將銀行商貸的貸款利率降低一些。同時，開發商降些價，保障性住房也降低門檻。樓市是否會因為公積金新政而發生變化，還需要時間來觀察。