新政效應顯現 小長假成交同比漲兩倍 看房量激增 預計未來幾週繼續回暖

　　“利好政策一齣房價立即漲”的時代終究已成歷史。面對“3.30”樓市新政，開發商一改昔日捂盤待漲的氣勢，轉而打出“不漲價”的宣傳語。平價出貨成為包括萬科在內的大多數開發商的選擇。

　　雖然最冷的時期已經過去，未來的日子卻未必好過。對於期盼春天的房企來説，最現實的想法是實現銷售，回籠資金，落袋為安。而市場也以積極的數據回應了開發商的明智：剛剛過去的小長假，北京住宅成交同比大漲2倍，而截至目前，北京樓市成交已連漲4周。

　　儘管北京市各相關部門及商業銀行尚未針對“3.30”新政出臺落地細則，但樓市向好預期已經非常明顯。

　　“抄底”情緒刺激剛需、剛改型購房者入市，使清明小長假在樓市“零供應”的前提下銷量仍然創新高。

　　統計顯示，清明小長假期間（4.4-4.6）全市商品住宅累計成交661套，成交總面積達6.3萬平米，與去年同期相比分別上漲222%、167%，成交均價達25792元/平米，同比上漲1%。而與清明小長假期間樓市成交大幅上漲截然不同的是，清明期間北京樓市並無純新盤入市，供應“小陽春”並未出現。

　　事實上，清明節一向是樓市行銷的傳統“淡季”，開發商對這個節點的行銷興致並不濃。去年清明小長假期間僅有2個項目入市。今年3天假期期間，開發商除避開“淡季”行銷外，也在等待央行新政在各銀行間的實質落地實施，並借助政策利好的釋放，促進前期已推貨量的加速去化，因此並未急於推新。

　　新政後首周看房量激增

　　由於網簽有一定滯後性，“3.30”新政頒布後的首周並不能體現出新政後的真實效果，但從二手房掛牌業主每天接到仲介銷售人員大量電話以及明顯增多的看房量來看，新政後購房者入市的信心明顯增加。

　　同時，商品房看房量也明顯增加。記者了解到，以龍湖孫河項目雙瓏原著為例，新政出臺後客戶到訪量同比增加了25%左右，並創造了單日認購5000萬的銷售業績。

　　據亞豪機構統計，上周（3.30-4.5）北京共成交商品住宅2359套，成交面積22.06萬平米，環比之前一週，成交套數、面積分別上漲了22.5%和24.1%。至此，北京樓市成交已連續4周保持上漲勢頭。其中，成交均價在20000-30000元/平米之間的改善型住宅在市場總銷量中的佔比高達43.2%，環比此前一週，改善型住宅的市場成交佔比上漲了11個百分點。

　　與此同時，上週二手房成交連續回升勢頭被打破。統計顯示，上周北京共簽約3691套二手房，環比之前一週小幅下降2.7個百分點。

　　未來幾週成交或呈階梯狀放大

　　亞豪機構市場總監郭毅分析，在持續寬鬆的市場環境以及利好政策的多重刺激下，首次置業的剛需以及二次改善型需求的購房熱情正在復蘇。雖然受網簽備案數據滯後性的原因影響，上周成交數據並不能直接體現“3.30”政策對樓市的推升效果，政策利好落地還需要1-2周的時間，但樓市銷量連續4周保持上漲，體現出購房者看漲後市的信心上揚。隨著政策紅利的兌現，預計未來幾週北京商品住宅成交量仍將保持階梯狀放大的趨勢。

　　二手房方面，隨著二套購房的首付比例由六成降至三成或四成，使得改善型購房客群的首付門檻迅速降低，這令一些原本需要“賣舊”才能“買新”的改善型客戶無需賣掉舊房，手中持有的資金也足以支付新房的首付款。特別是隨著政策的不斷放鬆，這類購房者出於看漲後市的預期，更不會急於賣掉手中的舊房套現，而是選擇貸款買新房，同時調高舊房報價，持有舊房等待升值，因此在短期內造成了二手房交易量的小幅下滑。預計隨著政策效應的不斷顯現，北京二手房價格將會先於新房市場反彈。

　　3月北京報價超過

　　6萬/平米的高端公寓成交套數排行

　　京投銀泰·琨禦府

　　（琨禦府·玲瓏閣）

　　行政區：海澱區

　　成交套數：66

　　成交均價：58070元/平米

　　成交金額：2.31億元

　　2

　　中海楓丹公館

　　行政區：朝陽區

　　成交套數：14

　　成交均價：65253元/平米

　　成交金額：1.03億元

　　3

　　瑞安·君匯

　　行政區：朝陽區

　　成交套數：13

　　成交均價：55888元/平米

　　成交金額：1.61億元

　　4

　　紫辰院

　　行政區：豐台區

　　成交套數：12

　　成交均價：62876元/平米

　　成交金額：1.14億元

　　5

　　萬橡府

　　行政區：海澱區

　　成交套數：12

　　成交均價：58922元/平米

　　成交金額：1.39億元

　　6

　　紫禦華府

　　行政區：朝陽區

　　成交套數：12

　　成交均價：62966元/平米

　　成交金額：2.33億元

　　7

　　保利海德公園

　　行政區：海澱區

　　成交套數：8

　　成交均價：90806元/平米

　　成交金額：1.1億元

　　8

　　泛海國際居住區

　　行政區：朝陽區

　　成交套數：7

　　成交均價：82143元/平米

　　成交金額：2.05億元

　　9

　　當代MOMA

　　行政區：東城區

　　成交套數：6

　　成交均價：57912元/平米

　　成交金額：8684萬元

　　10

　　中信國安府

　　行政區：西城區

　　成交套數：5

　　成交均價：81516元/平米

　　成交金額：8916萬元

　　注：項目報價與成交價格有出處，以項目成交價格為準

　　數據來源：亞豪機構

　　土地供需矛盾導致房價難降

　　值得關注的是，在北京土地市場，麵粉貴過麵包的現象在2015年或將持續，從而導致房價難降。

　　2015年一季度，北京土地市場成交金額484.7275億元，相比2014年一季度的753.44億元，跌幅高達35.7%。

　　歷史數據顯示，2014年一季度土地成交高達50宗，而2015年一季度僅成交28宗。

　　春節後待售土地大幅減少，對此，中原地産首席分析師張大偉表示，目前的土地待售較少，預計4月土地市場也難以升溫。土地市場的減少供應，將使得未來住宅市場供應減少，很可能導致未來房價上漲。

　　日前，北京市國土局公佈了2015年國有建設用地供應計劃。今年北京計劃安排供應住宅用地1200公頃，其中保障性安居工程450公頃，商品住宅750公頃。

　　張大偉表示，土地供應計劃多年未完成，使得土地供需結構矛盾突出，這種情況下，北京房地産市場易漲難跌。

　　從拿地節奏可以看出企業對市場的判斷。根據年內20大房企在土地市場的表現可以得出結論，從去年9月開始，部分企業已經再次出現在土地市場。

　　部分房企對一線城市的住宅地塊，再次出現明顯的爭奪現象，預計後市一二線城市拿地競爭將更加劇烈。

　　房企扎堆一二線城市，在推高地價的同時，也在明顯醞釀風險。但相比三四線已經可以看到的風險，一二線市場的風險要低很多。

　　整體看，土地出讓價格依然處於高位，地價接近或者超過房價已經成為一線城市土地市場的新常態。