【導讀】北京迎“豪宅元年”：四環房價將邁入8萬元時代，上海再現連夜排隊買房，成都市民放棄小長假看房。經濟之聲《央廣財經評論》本期觀點：核心城市豪宅化與解決百姓住房背道而馳。

　　央廣網財經北京4月8日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道， “豪宅元年”是業內對今年北京樓市的界定。由於2013年以來的“地王”們都將在今年集中入市，從2015年第一季度豪宅市場的表現來看，借力於盤古大觀的集中成交，北京豪宅市場成交量暴漲。據統計，2015年第一季度，北京單價超過每平方米10萬元的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。業內人士表示，隨著2013年以來的地王相繼入市，北京四環內房價將進入8萬元時代。除了北京，一些大中城市房地産又出現成交趨熱的苗頭。上海再現連夜排隊買房，成都市民放棄小長假看房。

　　目前一線核心城市土地稀缺，以北京為例，近兩年，北京五環內住宅用地供應僅14宗，四環內僅有5宗，而未來四環內基本已經沒有住宅用地。目前，五環內商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右，而四環的存量不足1萬套。結果開發商炒高房價，北京一些核心區的樓市被“豪宅化”。北京成交均價最高的樓盤為萬柳書院， 成交均價高達每平方米13萬4985元，即使是成交均價最低的豪宅項目，均價也接近了每平方米7萬元。

　　核心城市豪宅化富了開發商，統計數據顯示，今年第一季度，北京公寓豪宅成交均價排名前十的項目成交總金額為85億元。一套房的金額抵得上許多普通住宅，有的項目銷售人員説，今年三月份還未結束，它們就已經完成了當月銷售任務。但豪宅化與解決百姓住房背道而馳。這種脫離廣大老百姓的所謂高端豪宅也是空中樓閣，不會長久。

　　經濟之聲特約評論員、浙報傳媒地産研究院院長丁建剛説，總體看全國房價不會大幅上漲，個別樓盤的炒作老百姓不必恐慌，因為有的樓盤是具有稀缺性的。

　　丁建剛：總的來説，由於經濟的下行壓力，在這樣的背景下，絕大多數城市供需關係發生變化，遠比2009年的時候好得多，我覺得不會引來一輪房價大幅度上漲。但是房價在未來一段時間一定會出現分化，這種分化表現在城市和城市的分化，一個城市之內板塊和板塊之間的分化，開發商之間的分化，樓盤的之間的分化，都會出現嚴重的分化。如果一定從全國找出幾個可能會上漲的，或者説止跌最快的城市一定是一線城市，至於現在出現一些跡象，我認為人們大可不必過於恐慌。因為有些樓盤，即使沒有這樣的政策，也會出現排隊，也會出現略微上漲的情況。因為有些地塊，有些區塊，有些項目，它就是具有稀缺性。

　　經濟之聲特約評論員、資深房地産專家韓世同認為，開發商在庫存房屋壓力大的背景下，往往不選擇薄利多銷，而喜歡以價保量，炒高價豪宅來保住利潤。但這種行為如同堰塞湖，價格炒得越高未來決堤風險越大。

　　韓世同：一季度其實有很多地方開發商減少優惠抬高價格，就造成成交大幅度萎縮。現在一季度跟去年四季度相比，有兩三成成交下滑。在目前這種狀況下，開發商心裏發毛，這個狀況下庫存壓力這麼大，導致再度覺得時機到了，會不會出現加量提升的狀況來拉抬價格，價和量的關係已經難出現正相關，也就是價量起漲的狀況。目前其實還是要以價換量，即便全國而言，一線城市而言，房價都是處在歷史的高位，這個房價有點像堰塞湖一樣，高水位，如果我們進一步追高價格，就是推高水位，如果讓房價平緩下行，可以實現泄洪排險。市場希望先把價格抬高，在目前這個環境下，如果要一味追求價格，有可能會錯失擴大成交，降低庫存這樣一個大好時機。

　　經濟之聲：核心一線城市土地資源日益稀缺， 未來會不會出現房價繼續上漲，城市核心區豪宅化的傾向？經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭對此進行解析。

　　楊紅旭：這個是必然趨勢，因為房地産是不動産，不動産跟一個城市的發展有關係的，像北京、上海這種大都市，未來就是要向國際大都市看齊的，向紐約倫敦這種地方看齊的，它的房地産價格會持續高升，這是一個必然趨勢，尤其是新房。因為創的地價特別貴，所以説新房必然要提高品質，包括精裝修，甚至高科技的配備，包括一個比較高檔的社區服務物業管理等等，這樣新房價格只能是越來越高，尤其是在這種大城市的核心區。

　　 經濟之聲：大城市土地資源有限，但進入到核心大城市的人越來越多，在這種情況下，怎麼解決老百姓，特別是弱勢群體的住房問題？

　　楊紅旭：這個問題要分兩個方面去看，第一，對於那些有正常工作的，能夠有一定生活能力的人，外來人口政府應該把它納入到一個市民化的進程當中，新興城鎮化一個重要內涵就是要進行市民化，給予相關的住房保障。如果説收入比較低，政府應該像市民一樣，分配給它們一些公租房、廉租房，甚至可以進行貨幣化的補貼。另外一個方面，市場機制要進行資源配置，大多數地區生活成本很高，不可能讓很多想去大城市生活就能夠生活下去的人，在大城市有地方住，生活還有保障。我們只能保障一小部分，這樣的一個大都市是一個資源密集型、生活成本比較高昂的地方，很多人只能是想像而已，不能去大都市進行生活和工作，因為這就是市場化的資源配置。

　　經濟之聲：對於開發商來説，前兩年地王相繼入市，一方面面臨房價整體下行壓力，怎麼解決這種矛盾？

　　楊紅旭：第一，一線城市的房價今天會漲，這個觀點我在反覆重復，開發商看到房價預期要漲的時候，它就不會進行促銷了。開發商是一個理性動物，我們用道德説教是沒用的，開發商在2013年甚至是2014年拿一些高價地，但是很多開發商有一個品牌效益，可能賺不到錢，但是他們要進軍上海北京，我在上海北京有項目，這是一個品牌效應。第二，開發商要賺到錢，他必須要做足附加值提高産品的品質，就是你的産品品質包括精裝修，包括高科技，包括一些生態環保技術應用，包括所有品質物業服務，都要能夠吸引到願意掏這樣價格買房子的人，享受到比較好的生活品質。

　　其他觀點：

　　世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉表示，對於此次降低二套房首付比例的政策，資産價格較高、對信貸依賴較重的一、二線市場更為敏感，購房者支付能力和市場情緒將進一步提升；而對於廣大三、四線城市，去庫存效果還有待觀察。

　　湖北房地産經濟學會常務理事李國政認為，2015年，基於庫存與潛在供應較大的現實，對八成以上的開發商來説，2015年總目標依然是去庫存。李國政説，目前，武漢在售項目至少在350個以上，平均到每個項目月均銷量不到50套，區域和項目之間，貧富差距也很大，有的項目銷量只有個位數，銷售壓力絲毫未減。