■本報記者 趙翰露

　　3月多項樓市新政頻繁落地，提振市場信心，使得月末成交出現少量“翹尾”。但從整個一季度來看，上海商品住宅市場一反去年四季度的火熱表現，交易量直線下降，而且比去年一季度還要低。

　　對於後市，業內人士預計，隨4月房企推盤節奏加快，以及二手房買賣雙方心理博弈落定，樓市新政影響將逐步釋放，樓市交易整體低迷的格局也會有所改變。

　　低迷成交“剛需”佔主體

　　市房地産交易中心數據顯示，今年一季度，上海新建商品住宅（不包括保障住宅，下同）成交195.9萬平方米，比去年一季度減少1.6%，比起去年四季度更是“攔腰”下跌。其中，1月份交易面積75.7萬平方米；2月，受春節影響跌至“冰點”58.1萬平方米；3月，受多項樓市新政影響，交易面積反彈至78萬平方米，但仍低於去年同期。

　　在全部成交面積中，剛需佔據最大比例。一季度，上海新建商品住宅中，單價低於2.5萬元/平方米的産品成交面積，佔交易總量56.9%，70至140平方米的中小戶型佔到交易總量的74.5%。從板塊活躍度來看，單價在2.5萬元/平方米以下的嘉定主城區及安亭、浦東周康、金山新城、松江新城及泗涇等區域，位居板塊成交面積前列。相比之下，單價超過4萬元/平方米的板塊中，僅有新江灣城板塊進入成交量排名前列。

　　整個季度來看，二手房市場也持續低迷。網上房地産數據顯示：一季度，二手住宅掛牌數一路走低，3月僅為7.7萬套，為去年以來最低水準。成交套數上，除2月跌落到1萬套，1月和3月分別達到1.8萬套和2.1萬套。此外，二手房掛牌趨勢也與新房類似，嘉定、松江、金山、奉賢等週邊剛需區域的掛牌成交相對活躍，部分中心城區的掛牌量和成交量均有不同程度下降。

　　供應前高後低十年罕見

　　上海樓市成交低迷，與較低的市場供應有關。一季度，全市新盤入市面積僅為183.3萬平方米，同比減少30%。耐人尋味的是，整個供應節奏前高後低，1月最高為74.2萬平方米，3月最低為51.1萬平方米。

　　中原地産研究員表示，如此供應節奏近10年來都沒有出現過。通常情況下，春節前是傳統淡季，新盤量較少，春節後往往會放量。但今年有所不同，春節後房企開盤仍然“拖遝”，似乎在等待樓市新政落地。比如嘉定，今年1季度供應量僅23.5萬平方米，同比減少55.9%。進入3月，雖有個別樓盤開始預熱，但也只是為4月造勢。業內人士預計，隨著新政逐步顯效，4月房企將加快推盤節奏。

　　相比推新盤，“去庫存”是多數房企今年一季度更重要的任務。數據顯示，去年上海新建商品住宅供應庫存持續走高，9月達到歷史高位，至今仍在高位“盤桓”。不過，在“去庫存”過程中，部分房企推出的“3%首付”等優惠活動，對成交拉動比較明顯。

　　新政落地季末行情翹尾

　　市場期待的樓市新政于3月30日晚間落地，其中涉及二套房首付比例下調、公積金首付比例下調和二手房交易稅費調整。新政對3月乃至一季度樓市的影響時間有限，但仍令季末出現一定的“翹尾”行情。

　　從統計數據來看，整個3月，新建商品住宅成交面積為78萬平方米，而光是3月30日和3月31日兩天，日均交易量就達到了4.7萬平方米。

　　網上房地産數據也顯示，3月最後一週，二手住宅掛牌7.8萬套，環比增加0.9%。

　　據中原地産推算，3月最後一週全市二手住宅成交約7420套，環比增長38.2%，部分業主開始醞釀漲價，持有房屋滿2年不滿5年的業主，報價平均上漲3%至5%。新政影響有望持續釋放。