我國住房市場已從供不應求變為供求基本平衡，個別城市甚至還出現了供給過剩。同時，真正的購房主體變為二次購房的改善性需求

　　當前，房價收入比持續下行，購房者支付能力逐步提高，所以目前不存在系統性的房價泡沫

　　連日來，房地産調控政策密集出臺。如何看待這些調控政策？是否為新一輪救市嗎？房地産市場又將何去何從？帶著這些問題，《經濟日報》記者採訪了國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松。

　　“弄清調控政策的內涵，首先要明確3個現狀。”鄧鬱松説，“第一，到2013年，我國城鎮人口戶均擁有住房1.0套。第二，我國住房的自有率已經達到80%，這在世界範圍內都是較高的。第三，從人口年齡結構推斷，首次置業的佔三分之一左右，二次以上購房的佔三分之二左右。”

　　“也就是説，隨著房地産市場的不斷發展，我國住房從過去的供不應求，已經發生了實質性的改變，總體上變為供求基本平衡，個別城市還出現了供給過剩問題，真正的購房主體變為二次購房的改善性需求。”鄧鬱松説。

　　在鄧鬱松看來，過去調高二套住房的首付比例，延長繳納營業稅的期限，都是在住房供不應求的情況下，抑制投資投機性需求的做法，屬於特殊時期的短期應急政策，不應長期化。因此，在供求關係發生實質性變化之後，理應更好地滿足改善性需求。把二套房的首付比例調低，以及把免征營業稅的年限從5年調短至2年，都是讓政策回歸常態的表現，而並不應該理解成救市。

　　怎樣看待房地産市場的未來發展？有分析認為，中國的房地産市場存在風險，有泡沫。對此，鄧鬱松認為，在個別城市，的確存在局部潛在的風險，如鄂爾多斯等城市，有比較明顯的産能過剩的情況。但從總體而言，從房價收入比和戶均套數等指標觀察，尚不存在全局性風險，房地産市場仍具備實現穩定發展的有利條件。

　　鄧鬱松專門做了房價收入比的測算，用100平方米住房的總價和戶均可支配收入相比。房價收入比也通常是國際通行的考量一個國家或地區是否存在房地産泡沫的重要數據。鄧鬱松認為，1998年至2014年中國房價收入比的均值是8.9倍，最高是1998年10.8倍，最低是2014年的7.2倍。從數據可以看出，目前的住房支付能力是1998年以來最高的。也就是説，雖然表面上看，房價上漲得較快，總價較高，實際收入上漲得更高。

　　在他看來，房價收入比一旦超過多年均值，一定意味著支付能力超過了正常的收入所能支撐的水準，這就是泡沫。“而到目前為止，房價收入比持續下行，購房者的支付能力逐步提高，所以我認為中國目前不存在系統性的房價泡沫。”鄧鬱松説。

　　鄧鬱松提醒，從國際經驗來看，房地産風險鮮少出現在供不應求的階段，反而是到了供求平衡之後，才更容易出現風險。因此，當中國房地産市場逐步過渡到供求平衡甚至局部出現過剩的時候，才更應該注意防範風險。

　　對於房地産市場未來的發展，鄧鬱松認為，應更加重視完善規劃、品質、環境等方面的政策。應摸清底數，一個城市或地區有多少人口，需要多少新增住房，更加重視有序推進房屋建設，防範供給過剩問題。同時，應做好中性的住房金融政策儲備，他建議未來應通過首付和利率反向調整等方式來穩定市場預期。