二手分析

　　央行、住建部、銀監會3月30日聯合下發通知，規定對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。同日，財政部發文《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　對此，合富房地産經濟研究院院長龍斌分析，二套房貸首付下調，一方面由於目前經濟下行壓力較大，房地産市場平穩成為穩增長的重要支撐，穩定樓市成為當務之急；另一方面，總理兩會上強調“鼓勵自住和改善性住房需求”，支援改善性住房需求的措施要落地。“準確地説，下調二套房首付和利率不是‘救市’，而僅是恢復到嚴厲限制改善購房之前的正常水準，是貸款政策的回歸。”

　　此外，換房需求得到信貸支撐。龍斌表示，營業稅放寬有助加快市場流通，買房2年即可實現無稅負買賣。第二次購房首付和利率下調，降低了換房的門檻和購房成本，加快樓市復蘇步伐。改善性需求對於樓市有比較強的帶動性，其入市必然加快庫存消化，以及提高大戶型消化率，一二線城市市場回暖預計因此會加快，三四線城市成交量也會逐漸增加，或許相對會有些滯後，去化和去庫存應該會加快。

　　諮詢量突增房源有望增加

　　一日內連出兩新政，且都是對市場産生正面影響的利好，無論是買家還是業主，均對新政相當關注。合富置業市場經理梁燕明表示，從合富置業部分行了解到的情況來看，新政出臺後首日，諮詢量普遍錄得增加，而部分諮詢量多的分行，單日錄得的諮詢量就比新政出臺前增加了20%-30%。諮詢的客戶當中，不少是有意換房的改善型買家，對二套房貸首付款比例降到40%的新政較為關注，而不少業主則較關注營業稅新政，這些諮詢的業主大多都是持有證已滿兩年但未滿五年的物業，存在出售套現的意願，希望知道新政對自己出售的物業存在哪些利好。

　　梁燕明分析，從以往情況來看，由於存在5.6%的營業稅稅費支出，新政出臺前，證未滿五年的物業，受關注度往往都大幅低於證滿五年的物業，甚至有買家在看中物業後，因得知物業證未滿五年而放棄購買。營業稅新政實施後，有望激活這些證已滿兩年但未滿五年的物業，重新受到買家的關注，購房者的房源選擇空間明顯增大。由於營業稅新政的出臺，這些證滿五年物業稅費支出不高的優勢依然存在，因此，這些證滿五年的房源，在新政後受關注亦不會受到太大影響。

　　除此以外，部分之前一二手樓價倒挂的區域，二手房的吸引力在新政後有望有所提升，主要原因在於，這些區域內之前之所以存在一二手樓價倒挂的現象，並非物業本身價格和質素沒有吸引力，而是由於證未滿五年而稅費支出較重，房價加上稅費支出後的購房成本高於同區在售一手房源，因此，新政前這些二手房源對買家吸引力並不大。不過，在營業稅新政出臺後，情況有可能出現改變，部分證已滿兩年的二手房，受到新政利好而減免營業稅支出後，購房成本支出反而比同區在售一手樓要低，而且更有戶型及發展成熟度等優勢存在，有望重新吸引買家關注。

　　買家憂漲價看中即加緊入手

　　新政出臺後，廣州二手市場表現相對較理性，二手房成交出現小幅增長。據陽光家緣網站公佈的數據統計，3月30日-31日這兩天全市單日二手房網簽量升至200宗左右，而一週前的3月23日-24日這兩天全市單日二手房網簽量僅在120-150宗左右的水準。

　　之前看中物業後仍猶豫未決的買家，在新政後普遍都加緊作出購房決定，而之前觀望多時的買家，也出現加緊入市的趨勢。梁燕明表示，新政出臺後的首日，有多宗因價格而談不攏的個案，買家的態度出現轉變，不少個案都趕在3月31日這天簽約成交了，主要原因在於買家擔心新政後樓價可能一改之前平緩的走勢進而明顯上升。當中，約七成的購房個案是改善型置業，而在改善型購房個案中，超過六成屬於按揭購房，反映二套房貸新政對加快這些改善型買家出手存在正面的影響作用。

　　此外，由於擔心業主在新政後提價，亦有不少之前已看中物業、打算一次性付款購房的買家，趕在新政出臺後一兩天時間內簽約成交。據合富置業數據統計，3月31日至4月1日這兩天簽約成交的個案當中，約有四成多是一次性付款購房的個案，而業主仍然普遍能給予一次性付款購房的買家較大讓價幅度。即使是總價不高的成交個案，業主依然願意給予一次性付款購房買家較大的讓價幅度。如有一宗總價不到100萬元的樓梯樓兩房成交個案，由於買家選擇一次性付款方式購房，業主最終亦同意讓價7%將物業出售。

　　現時，雖然有個別業主因受新政利好而調高放盤價，但市場上大部分業主仍保持理性。梁燕明表示，新政只是釋放出積極信號，而目前市場形勢並未完全逆轉，若業主出現反價，買家會追漲的意願並不高，大多買家會寧願改而另選其他物業。

　　南方日報記者 許蕾