廣東房協4月2日在廣州舉辦了“2015廣東房地産市場景氣分析會”，邀請權威專家解讀新常態下穩定住房消費政策的內涵及外延、住宅市場的分化發展及風險和機遇等，並同期發佈《2015廣東房地産藍皮書》（以下簡稱《藍皮書》）。據悉，《廣東房地産藍皮書》已是廣東房協連續第十年出版發行，內容主要分析回顧了2014年廣東房地産總體市場運作及各市住宅市場、固定資産投資、保障性住房建設管理、商業地産、縣域地産、養老地産等發展情況；前瞻預判2015年全國房地産和廣東主要城市的房地産外部環境及市場走勢。

　　政策環境持續改善 成交量築底回升

　　據《藍皮書》顯示，去年全省房地産市場進入調整階段，全年銷量同比小幅下降，但仍居歷史次高水準，均價總體趨於平穩。全年走勢看，隨著去年下半年政策環境不斷改善，商品房銷量築底回升，第四季度成交面積創下歷史同期最高，但供求關係寬鬆，市場仍將處於去庫存階段。住宅市場方面，去年全省僅佛山等7市銷量有所增長，大部分地市的商品房庫存量繼續增加。而商業地産也面臨庫存高企、招商不順等問題，許多項目已放緩開發進度，延遲開業將成新常態。住房保障工作方面，去年全省保障房新開工66071套、棚戶區改造40230套，基本建成各類保障性安居工程109682套，均超額完成國家下達的任務指標；從2011-2014年，全省已累計新開工保障性安居工程70.3萬套，以公租房為主體的新型住房保障制度基本形成；計劃2015年全省還將建成各類保障性住房（含租賃補貼）和棚戶區改造安置住房107040套。

　　《藍皮書》指出，今年我國出口或將繼續維持疲軟狀態，製造業産能過剩，經濟穩增長仍需要房地産的平穩發展。預計今年的房地産政策環境將繼續改善，消費者對市場信心有所恢復，銷量緩慢回升，但供求關係仍較為寬鬆，價格整體平穩；投資方面，多元的投資渠道分流了進入房地産業的資金，且今年房企投資會趨於謹慎，投資增速將維穩或有小幅下降。

　　廣東省房協新聞發言人黃毅文表示，今年在經濟不斷承壓之下，政府再提穩定住房消費，對樓市實行因地制宜分城施策的調控措施頗有深意。近日，住建部已在醞釀穩定住房消費的相關政策，其中重點包括使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成；下調二套房商貸首付比例，下調房貸利率等。2月18日，湛江市就率先出臺了《湛江市人民政府辦公室關於推動湛江市房地産市場健康發展通知》（湛府辦函〔2014〕119號），提出加大對合理購房需求的稅費減免和信貸支援力度等要求；3月18日，廣州也調整公積金政策，首套首付低至2成。從住建部的表現以及各地政府的迅速響應來看，今年房地産政策將更為寬鬆有利。

　　省內城市市場“去庫存”仍是重點

　　但黃毅文同時強調，當前市場環境與2009年不可同日而語，供求關係、購房主體、資本投資渠道等都發生了變化，樓市再現昔日“火爆”的可能性不大。省內城市之間供求關係分化嚴重，一線城市供求關係總體平衡，二線城市相對寬鬆，部分三四線城市出現明顯供過於求。從總量來看，全省商品房庫存量高企，加上近年新開工面積增長較快，後市潛在供應較為充足，仍建議加快去庫存。

　　此外，他呼籲企業要關注市場和政策環境變化，加大對節能環保、建築智慧化的研究；加強對網際網路和大數據技術的關注及運用；延長住宅産業鏈條，增加經營性服務等，以需求為導向調整企業的經營開發戰略，實現企業的轉型升級。他還指出企業應該關注住房租賃市場和養生養老、旅遊、醫療、教育等跨界地産，尤其是養老地産方面。廣東的經濟和房地産發展走在全國前列，但養老地産的發展卻跟不上人口老齡化的速度，甚至遠落後於其他省份。他認為，對原有住宅進行適老化改造是目前最符合中國國情的居家養老方式，建議企業關注住宅方面的適老化改造。在行業協會積極引導養老地産發展的同時，也希望地方政府給予更多地鼓勵和支援。

　　轉型升級步伐不斷加快

　　而省房協早前發佈的《2014年度廣東房地産市場分析報告》表示，國家正全面深化改革，堅持充分發揮市場的決定作用，建立健全房地産市場長效機制。新常態下，國家仍將繼續實施穩健的貨幣政策和積極的財政政策，以支援和鼓勵合理住房消費的差別化信貸環境有望繼續實施。但隨著人口紅利的消失以及城鎮住房短缺時期的過去，以住宅開發為主的傳統房地産發展方式將難以為繼，房地産轉型升級的步伐將不斷加快。

　　隨著行政干預退出，在穩健貨幣政策和積極財政政策刺激下，消費預期繼續好轉，省房協方面預計市場或將延續去年8月份以來的態勢，全年市場保持謹慎樂觀，住房價格維持穩定。對於庫存去化週期較長的城市和企業，建議根據市場細分採用租售並舉的方式以加快存量房的消化速度。

　　從商用物業市場走勢看，一方面是調控政策和地方政府土地出讓策略倒逼，另一方面是企業主動調整業態結構，近年來廣東的商用物業投資建設比重有所增加，過去五年年均增長率達到24.0%以上，而商用物業的去化率卻明顯低於住宅去化水準，相對住宅市場風險更高。預計在行業資金較為緊張的背景下，持有過多商用物業可能成為沉重負擔，為減輕資金包袱，2015年或有更多商用物業上市銷售。建議企業結合實際情況和産業政策進一步拓寬多元化經營思路，如旅遊休閒、養生養老、文體創意等新型地産，而不僅僅局限于商品住宅和商業綜合體。

　　從土地市場看，大幅上漲的土地成本，在加大了市場風險的同時，也嚴重制約了企業追加投資的能力，降低了房地産投資對經濟發展的拉動作用。2015年，預計各地方政府仍有出讓土地的迫切需求，但企業參與市場競拍將趨於謹慎，土地溢價水準將有所回落。建議各地方政府根據中央和省調結構、改變增長方式的戰略部署，推出多用途功能的土地，以支援配合房地産行業轉型升級，實現社會經濟和房地産業健康平穩發展。

　　文/圖 南方日報記者 李廣軍

　　2015年珠三角房博會5月啟幕

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　　記者獲悉，2015年第十屆珠三角房博會將於5月22日-24日在廣州琶洲保利世貿博覽館如期舉辦，廣東房協致力於將其打造成為房地産行業嘉年華，匯聚品牌房企、海外地産、城市專區、養老專區、新技術新材料專區以及友鄰省市專區，策劃系列高端活動，舉辦多場商務洽談活動，是廣東地産界上半年最值得期待的行業盛會。本屆展會新增了貴州、雲南、中山、佛山、肇慶等省、市專區，以抱團的形式向社會展示當地的風土人情和宜居環境。同時，隨著人口老齡化進展加快，養老地産成為房企轉型升級的一個方向，眾多房企已經開始進入該領域，本屆展會專門開闢養老專區，向社會展示更加符合老年人居住習慣的理想住所。

　　有珠三角房地産市場風向標之稱的珠三角房博會，已經舉辦多年。2014年的房博會就有新世界、越秀地産、頤和地産、恒大、碧桂園、富力、珠江實業、合富輝煌、中國鐵建、時代地産、合景泰富、奧園、正域集團、番山集團等品牌房企100多個樓盤參展，此外還有20多個國家和地區的300多個海外項目參展。為促進市場平穩健康發展，廣東省房協多年來一直呼籲企業調整産品結構，以合理的價格銷售符合首次置業和首次改善型客戶需求的産品。而在歷屆珠三角房博會上，成交表現也成為觀察樓市走向的一大風向標。 李廣軍