鼓勵購房政策

　　從首套房向改善房轉變

　　昨天下午，央行、住建部、證監會、財政部和國稅總局五大部委，先後下發《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》和《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》。文件規定，從今日起，個人出售2年及以上的普通住宅，可免征營業稅。而個人申請商貸購買二套房首付最低可到4成。北京地稅局上午表示，調整政策今天開始執行。

　　亮點

　　營業稅免征期“5改2”

　　通知規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　亮點

　　商貸買二套最低首付變4成

　　《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》提出，鼓勵銀行業金融機構繼續發放“組合貸”，支援居民家庭購買普通自住房。對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。

　　按照去年9月30日央行下發的政策，對於擁有1套住房且貸款已結清的居民家庭，購買二套房時首付可降至3成，但對於貸款未結清的居民家庭，再買二套首付依然維持在6成。這樣，第二類家庭的首付成數一下減少了2成。

　　亮點

　　公積金首付首套2成

　　公積金貸款買房的首付比例也同時下降。文件規定，繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　這就表示，只要是普通住宅，無論首套房屋的面積是小于或大於90平方米，購房每人平均可以享受首付最低2成的政策。

　　亮點

　　銀行：浙商銀行利率7折

　　新政出臺後，浙商銀行的反應最迅速。今天上午，浙商銀行宣佈二套房貸款具體優惠標準是，普通住房（總價在500萬元以下的公寓），首付比例最低4成，而房貸利率下限為基準利率基礎上再打7折；別墅、排屋以及總價在500萬元以上的公寓首付最低5成，房貸利率享8.5折。不過，享受優惠的前提是，購買浙商銀行有開發貸款合作樓盤的優質客戶。不在這一范圍內的二套房貸利率照舊。

　　記者上午致電工行、建行、中行、興業、北京等銀行北京分行的信貸部負責人，各銀行均表示將儘快按照央行的政策執行，具體落實的細則正在制定過程中。目前北京地區各銀行首套房利率幾乎都是基準利率的九折，即5.31%/年，個別銀行可以降到八五折；二套房利率是基準的1.1倍，即6.49%/年。這樣的房貸利率水準在全國是最低的。興業銀行一位個貸經理告訴記者，房貸是銀行的基礎業務，一貸就是好幾十年，因此銀行在調整房貸利率時都比較慎重。“除非央行將繼續為市場注入資金、整體市場的理財産品收益降低，否則北京二套房利率下降的空間很有限。”

　　專家解讀

　　“救市”政策並未用盡

　　——亞豪機構郭毅

　　由於稅費調整中並未涉及個人所得稅這一二手房交易稅負最重的稅種，無疑會在一定程度上影響到對於二手市場交易量的拉動力度和效果。但這也説明，在二手房政策上，政府保留了一定的調整空間。今年之內，北京的限購政策應該不會取消。

　　新政將刺激二手房交易

　　——易居地産楊紅旭

　　在所有調控政策中，房貸與購房者最“貼肉”。房貸放鬆，自是屬於大利好。近幾年，改善型需求漸漸成為市場的主力需求。新政將刺激改善型需求的提前釋放，房屋交易的活躍度有望得到提升。

　　北京房價難現大幅上漲

　　——我愛我家胡景輝

　　新政無疑會刺激成交量在二季度的復蘇。但從現階段宏觀樓市整體結構性供過於求的特徵來看，像過去那樣房價出現大幅上漲的可能性不大。業主如果單方面大幅提價，恐怕將面臨“有價無市”的被動局面。

　　有需求的購房人可以出手

　　——中原地産張大偉

　　新政內容遠超過市場預期，特別是二套房首付比例最低降到4成，可謂是史上最寬鬆，至少可以增加10%的有效購買需求。預計4月份北京的樓市成交量就會有顯著上漲，建議有真實、自住需求的購房人出手買房。

　　算賬

　　300萬的二手房首付和稅費有多少？

　　記者以市民李先生名下有一套房貸款未結清，想要再購買一套2013年1月、面積100平方米、總價300萬元的二手房為例，假定房屋的評估值為250萬元。

　　商業貸款方面，李先生如今可貸款6成，即250×0.6=150萬元，需支付首付款150萬元，比新政前減少了50萬元。

　　稅費方面，由於房屋已滿2年，原先需要交納的5.5%營業稅可以減免，即300×5.5%=16.5萬元。契稅仍為成交價的3%，即300×3%=9萬元。由於房屋未滿5年，個稅仍需按照差額的20%交納。

　　二手房商品房交易中間稅費

　　契稅

　　非普通住宅，成交價的3%；名下唯一普通住宅，成交價的1.5%；其中90平方米以下、名下唯一的、普通住宅，成交價的1%

　　印花稅

　　成交價0.1%

　　個稅

　　滿五年唯一住房，免征個稅；其他則需徵收個稅，如能查到房屋原值，按照成交價和房屋原值差價的20%徵收個稅，如查不到房屋原值，則按成交價的1%徵收個稅

　　營業稅

　　成交價的5.5%，滿2年即可免征營業稅

　　趙瑩瑩

　　張品秋

　　李海霞