三箭連發 樓市政策大鬆綁

　　短短四天之內，多項房地産政策落地。

　　昨日臨近下班時分，央行、住建部、銀監會聯合通知：調整個人住房貸款政策，二套房貸款最低首付比例降至四成。財政部、國稅總局發文：二手房轉讓營業稅免征期限由5年改成2年。

　　而就在上週五，國土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應規模。

　　“貨幣、財稅、土地三箭齊發，且一箭猛過一箭，足見房地産政策的基調已經從原來的壓制轉為全面放鬆。”中國房地産數據研究院執行院長陳晟説，這是房地産政策向市場化的回歸，是新常態下的做法。

　　政策力度超預期

　　央行、住建部、銀監會的通知稱，調整個人住房貸款政策，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。

　　在住房公積金方面，調整後，繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。

　　財政部、國家稅務總局發佈消息稱，經國務院批准，從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，其中個人轉賣已購普通住房，免征營業稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。

　　超預期，是市場對這次樓市政策力度的感受。

　　“二套房貸款政策遠遠超過市場預期，特別是首付比例降低到40%，將對市場帶來巨大影響。”中原地産首席分析師張大偉告訴記者，這有望刺激有效購買需求，而對二套房鬆綁，意味著改善需求將全面被鼓勵。

　　鏈家地産市場研究部張旭説，本輪政策“組合拳”偏向支援二套合理改善型需求，且放鬆幅度超過此前預期。從歷年北京市購房貸款首付比例變化情況來看，2010年二套房首付比例統一為40%，此後一直處於上升趨勢，自2013年起，二套房首付比例一直維持在70%。此次二套房首付比例重回2010年以前水準，以購置一套總價200萬元的二手房來看，首付金額可下降60萬元。

　　“從我們對北京一線經紀人的調研來看，3月換房需求在整個需求中的佔比約為70%，二套房首付比例降低和營業稅新政落地，將引導更多房源入市，改善性需求入市的步伐也會大大加快，二手房市場將更活躍。”張旭判斷，不排除未來政策還存在繼續放鬆的空間。

　　陳晟則對上證報記者説，上述新政策是新常態下的做法，政策取向仍是鼓勵剛需和改善性需求。

　　樓市交易有望回暖

　　實際上，今年的政府工作報告中多次提及房地産領域，指出要“穩定住房消費”，把一些存量房轉為公租房和安置房；與此同時，將推進信貸資産證券化以及住房公積金等領域改革。對此，業內人士普遍認為，政府工作報告中有關房地産的定調相對平穩和積極，是近年來針對房地産市場少有的“暖風”。

　　民生證券研究院執行院長管清友認為，按照支援合理住房需求的政策思路，下一步還有可能對交易環節稅費標準以及首套房的房貸進行調整，不過北京、上海放開限購的可能性較低。

　　他認為，已經出臺的新政可以短期緩解樓市壓力，但從中長期來看，未來房産在居民資産配置中比例下降的大趨勢恐難扭轉。

　　事實上，記者從多個層面了解到，目前二手房市場存量已經很高，在財産公示制度以及房地産稅等制度建設的影響下，加上房價目前處於高位，房地産作為一種投資配置品類，已被許多投資者所減持。相反，在預期中國改革大步向前的背景下，投資A股成為更多人的選擇，這也成為樓市調整的原因之一。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉説，樓市新政會刺激改善性購房需求提前釋放，樓市交易會有所回暖，但房價不會大漲，而是繼續分化。

　　“房地産政策逐步向‘正常化’回歸，超出我們的預期，利好整體市場。”中金公司王漢鋒分析説，後續地産成交量的走勢成為關鍵。政策明確以後，地産成交能否復蘇繼而投資和新開工能否有所恢復，成為值得關注的趨勢。如果成交量復蘇帶動投資和新開工企穩復蘇，將對經濟增長企穩復蘇做出正面貢獻，這也將改變目前市場對於增長相對悲觀的預期。記者 于祥明