政府主導的二手房交易資金託管提供更安全的平臺 採取自願選擇的方式

　　日前，廣州房屋管理部門拋出《廣州市存量房交易資金專用賬戶管理辦法》的意見徵求稿，這是繼去年實施《廣州市房屋交易監督管理辦法》後的一個實施細則。根據政府出臺的最新意見徵求稿，二手房資金監管依然採取自願選擇的方式，行業人士認為，這個由政府統一開立、公佈和管理的監管賬戶，較容易獲得買賣雙方的信任，如果監管步驟清晰明瞭且簡便，有可能比較容易推行。但這一措施尚處於徵求意見階段，何時實施仍是未知之數。

　　對於二手房買賣雙方來説，動輒幾十萬乃至上百萬元的樓款以及一間價值幾百萬元的房産，交易安全是他們最關注的要素。目前尚未有政府監管的專用賬戶，不過買賣雙方都可以選擇自行資金託管的方式。此外，自2011年開始實施的二手房網路簽約至今已實行了4年之久，但對於大部分購房者和業主來説，如何簽約、如何支付樓款、如何進行交易資金託管完全是“蒙查查”。為此，記者請來熟悉二手房業務的專家為廣大讀者進行“科普”。

　　如果讀者對二手房交易有任何疑問，可以關注“廣州日報置業會”微信，並把問題發至“置業幫”，記者以及地産專家將為大家答疑解惑。

　　專題文/圖/表：廣州日報記者李鳳荷

　　資金託管通俗地説，就是提前將需要支付給業主的錢放到銀行凍結起來，交易雙方都不可以取走，等相關約定的事宜辦妥後，再將錢轉給業主，業主不用擔心收不到錢，因為需要收取的資金已經在銀行了，買家也不用擔心早早付錢的風險，因為業主暫時錢無法取走。

　　廣州市二手樓交易資金專用賬戶將由廣州市房屋交易監管中心開立、公佈和管理。不過，按照有關管理辦法，交易所涉及的稅費、仲介費、按揭費，都不納入資金託管的範疇。對此，多位二手房買家以及獨立從事仲介服務的大源按揭負責人鄭大源都認為，二手房所涉及的稅費、仲介費和按揭費都是一筆較大的費用，估計佔交易資金的10%左右，這些費用除了稅費不方便進行資金監管外，仲介費和按揭費都非常適合按步驟支付，建議納入統一的資金監管賬戶。

　　由買賣雙方在合同中約定一家商業銀行，將與該房屋交易相關的房款(比如定金、首期房款、按揭款、買受人為出賣人償還的原貸款等，但不包括交易雙方當事人應當支付的各項稅、費)放入這個賬戶，這個賬戶與廣州市房屋交易監管中心負責建立維護的廣州二手樓網上交易管理系統聯網，根據房屋交易流程和進度將涉房款項劃入賣家賬戶。該《管理辦法》對於交易過程中各個角色都界定了非常明確的權責，比如對促成交易的仲介，他們應書面告知買賣雙方可自願選擇房地産行政主管部門設立的專用賬戶劃轉二手樓交易資金，而且，仲介不能額外收取服務費，也不可以直接或間接代收代管二手樓交易資金。

　　再也不糾結“先交錢還是先過戶了”

　　科普1：

　　交易之前要不要先查冊？

　　買房先查冊幾乎是一個常識性問題了，很多人堅定地認為未經查冊就不可以買房，不可以支付定金，這個觀念也不能説錯。因為通過查冊可以知道業主的資訊，可以知道房子的基本資訊，尤其可以知道房子是否存在抵押、查封等涉及安全的問題。不過，鄭大源認為，開展網簽之後，查冊工作其實可以忽略的。

　　據了解，網簽系統可以知悉查冊會顯示的全部數據，比如房子地址、面積、是否有抵押、是否有查封，部分房源還會顯示樓齡。通過網簽還可以精確知道業主的姓名和身份證號碼，而現在買家或者仲介去房管局查冊則不會顯示房子的業主姓名，所以網簽體現出的數據其實比查冊內容更多，所以有了網簽系統，其實查冊可以不需要的。不過，現實中很多仲介是先簽訂非網簽合同的三方合同，然後再簽訂網簽合同，如果是這樣，那麼查冊還是有必要的。

　　科普2：

　　首付款與遞件孰先孰後？

　　先遞件還是先給錢，這是困擾很多交易雙方的核心痛點。對於這種“先有雞還是先有蛋”的爭論，買賣雙方的擔憂是很正常的，房屋交易是絕大多數人一輩子最大的交易物了，任何一方都不可以接受任何的閃失，所以大家都是極度小心謹慎。現實交易中，多數是等辦妥房管局手續後才去銀行轉首付款的，辦妥轉賬手續後各自回家，遞件過戶的受理回執通常由按揭公司持有並帶回銀行。

　　如果雙方執意不肯放棄自己的訴求，那麼這個問題又該如何解決呢？通常來説，有兩個方法——

　　第一種，如果雙方依然不肯讓步，建議交易雙方先在房管局辦理交稅、遞件，繳交相關雜費後，由業主持有各種單據，然後到銀行辦理首付款的轉賬手續，業主收齊首付款後，再回房管局換取受理回執。只有換取受理回執後，過幾個工作日才會有新的房産證出來。

　　第二種，就是辦理資金託管，這個被認為是最安全的資金支付方式。

　　選擇資金託管 買賣雙方都有好處

　　對賣家的好處

　　1.從凍結之日開始計算利息，利息歸賣家，相當於早日收到錢，賣家可以多收到幾百元利息；2.可以防止買家不肯交易導致賣家僅僅收到定金，而房子被鎖定無法再次賣出去，因為撤銷網簽合同必須得到買家同意；3.不用擔心買家不給錢，少給錢，因為錢凍結在賣家看得見的賬戶裏面；4.凍結的錢存放于個人託管虛擬賬戶中，不用擔心買家的銀行賬戶被法院查封，不用擔心買家的錢被強行扣劃的風險。

　　對買家的好處

　　1.可以防止由於無法識別業主的身份就支付了定金，尤其支付首付款後房子不能如期出房産證（比如交易後房子被法院查封）存在的極大交易風險；2.曾經有業主不肯收首付款，最後反告買家不肯支付首付款，導致買家輸官司，託管後可避免此類事件發生。

　　交易資金託管方便多了

　　如果辦理資金託管，建議簽訂網簽合同後，將定金和所有房款全部申請資金託管，直到本次交易出了新的房産證再將資金解凍支付給賣方。資金託管有多家銀行可以辦理，有的是免費辦理的，有的銀行會收取手續費，有興趣辦理的建議提前諮詢清楚。

　　通常來説，資金託管需要交易雙方先到約定銀行辦理資金凍結手續（專業俗語是“止付”），可以支付資金的時候，需要雙方再次到該銀行辦理解凍手續，這樣業主就可以得到相關款項了。在這種傳統的模式下，交易雙方需要約定去銀行兩次，因為這種資金託管模式比較麻煩，所以較難推廣。

　　光大銀行新近推出的線上資金託管，只需要光大銀行認可的仲介機構登錄光大房屋交易資金網上託管系統錄入相關資訊，掃描相關合同，經光大銀行審核，即可列印資金託管協議同時生成託管賬戶。買家通過專用pos機、網銀或者櫃檯操作將資金轉入指定的賬戶，交易雙方會收到光大銀行的短信通知，也可以通過光大銀行的任何一個支行或者光大官網驗證賬戶和資金凍結情況。

　　待交易成功，業主單方面即可去任何一家光大銀行網點（外地的也可以）辦理取錢手續。如果交易失敗，則買家單方面去任何一家光大銀行網點辦理退錢手續。所以，光大銀行的資金託管模式不需要交易雙方同時去銀行，是目前市面上最方便的資金託管模式。記者 李鳳荷