在剛剛過去的週末，某普通住宅項目單日銷售8億元、300余套新推房源5小時內幾近售罄；某代理公司兩天賺取佣金近億元，周環比漲幅超過40%……忽如一夜春風來，時值全國兩會閉幕，市場各方似乎不約而同地結束了觀望，開始踴躍入市，冷寂了兩個月的樓市迎來風暖花開。

　　兩會政策利好頻傳、市場預期向好以及相當一段時間的蓄客，有效地激發了購房需求的爆發，受兩會影響推遲入市的樓盤也將從3月下半月逐漸恢復入市。業內普遍預計，供需雙方的加速放量，將使得3月整體市場告別簽約淡季，部分城市再現小陽春。不過，對於這股反彈行情的持續時間，也有聲音認為，在持續十年高增長的慣性影響下，仍處高位的供應指標與正在減弱的需求矛盾日益滋生，雖然今年政府工作報告的措辭與2009年有類似之處，但市場背景的不同，決定了樓市大幅反彈的歷史不會重演。

　　□案例

　　單項目單日銷售8億

　　上週日(3月15日)，位於昌平區的普通住宅項目領秀·慧谷開盤，項目起價為28500元/平方米，短短5個小時內，其首批326套房源基本售罄，銷售額達到8億元。

　　據該項目銷售負責人表示，不少購房者早在開盤前1個小時就來到項目售樓處，當天累計到場客戶量接近3000人次，300多套房源在5個小時內銷售一空。據介紹，此次推出的戶型在70-140平方米之間，其中，90平方米的兩居戶型較為搶手。

　　“項目熱銷的主要原因首先是産品不錯，1.5低密容積率、1萬平方米學院派園林、1:1車位比、入戶電梯、交通便利等升級品質”，上述人士表示，同時，項目從去年十一開始蓄客，到目前為止積攢了較高的人氣，另外，最近利好政策確實比較多，購房者的預期向好，也開始紛紛出手。

　　記者也在現場隨機採訪了一位剛剛交完房款的劉女士，“説實話這次沒有搶到最初看好的戶型，好在這次慧谷的戶型都還不錯，90平方米的很快就選完了，我們就乾脆來了一套140平方米的，算是一步到位了。”

　　代理公司一個週末賺近億佣金

　　感覺到樓市突如其來熱度的還有代理公司。同時兼顧新房代理和二手房仲介的中原地産，在上週末(3.14-3.15)兩天內實現佣金近億元。

　　來自中原地産內部的一線銷售數據顯示，3月14日-3月15日兩天內，佣金業績達8311.9萬元，環比前一個週末(3.7-3.8)的6182.6萬元上漲34.4%，也帶動了上一週的周業績環比上漲43%。而在正常月份，這一漲幅最多在20%左右。

　　“從數字中可以看到，在春節影響依然存在，還沒有出正月的情況下，3月第二周市場成交快速反彈，周環比業績上漲幅度遠遠超過正常月份。從絕對值看，上週末佣金收入突破了8000萬，市場成交出現快速復蘇。”中原地産首席分析師張大偉説。

　　□數據表現

　　成交趨於穩定

　　其實，在兩會之前，北京的樓市就已經出現明顯回暖跡象。位於大興善各莊的北京密碼項目春節前開盤，推出800多套房屋，當天去化約70%，進入3月的第一週，又賣掉145套房。位於固安的空港家園，連續幾週週末售樓處都出現爆棚現象，而且看房熱度還在上升。兩會釋放的寬鬆信號，讓之前已經進入慢熱軌道的樓市加速升溫，剛剛過去的週末，北京不少在售項目的售樓處都感覺到了來自買方的暖意，看房量、來電來訪量明顯上升。3月14日，合生創展發佈了其位於馬駒橋的新一代5.5米層高的商住公寓項目——悅上城，200%的使用率加上2萬元出頭的價格，讓這個遠在南六環外的項目受到極大關注，當天看房者絡繹不絕。據現場銷售人員稱，最近來看房的人明顯多了，“不少人都是有明顯買房意向的，不像年前好些人只是來看看”。

　　據亞豪機構統計顯示，上周(3.9-3.15)北京全市商品住宅累計成交1033套，成交量已連續三周超千套，而扣除自住房的純商部分，成交套數環比此前一週則上漲了12%。

　　以剛性需求為主的普通住宅仍然是當前市場的成交主力。從上周樓市成交結構上看，普通住宅市場仍以剛性需求為主，中低價位房源成為樓市交易主力。據亞豪機構統計，上周成交價低於20000元/平米的商品住宅共成交472套，佔到市場交易總量的46%，而去年同期，中低價位商品住宅的成交佔比僅為23%。

　　除了北京，據中原地産統計，上周54個城市成交量快速復蘇，一週簽約套數為4.54套，環比前周上漲了20.7%。在春節後一個月，市場已經基本恢復到春節前一週的正常水準。

　　二手房市場同樣迅速恢復至節前水準。據鏈家地産統計，春節後鏈家實際成交量持續上升，上周實際成交量僅次於去年11月份降息後一週，日均新增房源量較2月初上漲39%，日均新增客源量較2月初上漲6.3%。從目前的新增房客源情況看，未來一段時間內成交量還將保持相對較高的水準。

　　下半月新盤將扎堆入市

　　上周(3.9-3.15)，北京樓市只有領秀·慧谷一個項目入市，為老項目後期。純新盤市場，記者在北京市住建委網站上看到，3月截至目前，北京僅有一個新盤領取預售許可證。

　　業內人士認為，兩會期間，市場各方都在等待兩會傳達的政策信號，因此賣方推盤節奏放緩，買方也處於觀望狀態。而隨著兩會結束，受其影響推遲入市的樓盤將集中入市。

　　據了解，原計劃本月15日開盤的位於朝陽區的首開常青藤項目，就是受此影響將開盤日期推遲到3月底。據銷售人員介紹，預計本次推出的房源大概在50余套，目前已排卡的客戶已經接近90組。

　　業內普遍預計，3月下半月開始，北京房地産市場供需雙方將會逐步加速放量的步伐。

　　□市場探因

　　4月將現政策窗口期

　　今年全國“兩會”在2015年政府重點工作安排中表示，要“穩定住房消費”“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任”，並且“支援居民自住和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。”上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，這對房地産是“天大利好”、“政策口徑夢回2009年”。

　　事實上，今年以來，貨幣政策調整已經讓地産看到鬆綁的信號。2月4日，央行宣佈2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。3月1日，央行宣佈下調存貸款基準利率。這是去年11月以來，央行在四個月內第二次降息。自2014年9·30房貸新政以來，限購鬆綁、房貸利率優惠，隨著一系列政策出臺，樓市政策主基調已經從“緊”向“松”過渡。

　　中原地産市場研究部總監張大偉表示，從目前的市場現狀出發進行判斷，預計4月份可能是房地産調控調整政策出臺的時間點。除首付比例調整外，不排除有更多的城市進行稅費減免等政策，支援改善需求。整體來看，2015年的房地産市場政策面將明顯寬鬆。

　　然而，貨幣信貸、樓市政策放鬆，能否讓今年樓市重回2009年的火熱，不少業內人士看法謹慎。瑞銀中國首席經濟學家汪濤表示，“儘管貨幣政策、財政政策以及和房地産有關的政策，都需要放鬆，但並非是回到2009年那種大幅放水，而是指今年需要貨幣政策大力放鬆，才能保持貨幣政策的中性，避免被動收緊貨幣政策。”

　　市場預期向好

　　看了半年多房子的王小姐近期決定入市，據王小姐介紹，她看上的是大興天宮院地鐵站附近的保利春天裏項目。“我想買那個兩居室，一直在看，沒敢買，現在兩會也結束了，基本已經定調了，並且利息什麼的都有優惠，我覺得該出手了。”

　　王小姐告訴記者，她一直在反覆猶豫，市場不好的時候不太敢進，怕房價繼續下滑，但她認為，從目前的情況來看，今年北京房價下降的空間非常小，所以決定儘快入市。

　　和王小姐一樣，多年來堅持租房的劉先生也動搖了。“我現在在各個仲介那都登記了，想買個三環附近的二手房，總價在400萬以內的。”

　　劉先生表示，北京的新盤一般都比較遠，四環以內僅有的幾個新盤價格都比較高，所以買二手房是他最優先的選擇。“我單位在東三環，所以我覺得買個三環沿線的就可以，三環房子比較舊，不能兩全，還是方便為主。”

　　對於為什麼猶豫很久選擇在這個時間點入市，劉先生告訴記者，樓市向好的信號比較明顯，如果不抓住時機，怕4月份的房價還要走高。

　　據擔保公司“偉嘉安捷”數據統計顯示，3月個貸市場成交量環比上月同期漲幅14%左右，其中房貸交易量上漲16%，而非交易類貸款成交量卻出現下滑，環比上月下降6%左右。“偉嘉安捷”的專家認為，央行再度降息的政策出臺後，購買意願明顯上升。與上月同期相比購房人受春節假期因素不同的是，很多購房人受到利好政策的影響從而加快入市步伐，趕在上半月辦理貸款買房事宜，促使3月上半月的房貸成交量明顯回暖。

　　蓄客數量大增

　　從季節因素來講，在春節前後的近兩個月時間內，樓市通常會在假期因素影響下進入盤整狀況，市場需求走弱導致項目蓄客期拉長，市場供應也隨之同步萎縮，部分樓盤將入市節點紛紛推遲到春節後，因此樓市的供應和需求會出現相當一段時間的“空窗期”。

　　而隨著春節假期的結束，供需雙方均從假期休眠狀態中甦醒。在這段時間內積累的購買力，則為成交數據的迅速恢復提供了強有力的支撐。

　　“儘管項目入市量還沒有增加，但實際推盤量出現大幅上漲，領秀慧谷共推出326套房源，而此前一週3個項目入市也僅新增供應73套房源。”亞豪機構市場總監郭毅分析，只有在擁有足夠蓄客量的基礎上，開發商才敢於一次性推出大量房源，上周單個項目的供量增加，是顯示市場需求已經開始升溫的積極信號。

　　□歷史回顧

　　樓市“小陽春”並非年年有

　　作為上半年銷售重要節點，每年3、4月份，都是開發商集中推盤的時節，從傳統來説，這個時節樓市成交量都會增加，與此同時，經過年初及春節的觀望之後，每年3、4月份，購房者看房買房需求也會增加。然而，受到政策、預期等多種因素的影響，樓市小陽春並非年年都會如約而至，因此，每年3、4月樓市是否出現“小陽春”，成為一年樓市冷熱的風向標。

　　回顧這幾年樓市春季行情，明顯呈現反覆表現。樓市“小陽春”最為明顯的要數2009年，受2008年全球金融危機，樓市深受其害，隨著房地産調控政策的深度鬆綁，在政策利好、信貸支援、通脹預期等多種因素影響下，2009年房地産市場終於走出了2008年的低迷，特別是在春節之後，整體樓市開始出現回升。

　　來自機構統計顯示，2009年1到4月，中國各主要城市的房市擺脫了持續一年的量價齊跌的低迷態勢，經歷了一段所謂的“小陽春”行情，很多城市不僅交易量相對2008年有大幅增長，價格也悄然提升。特別是2009年4月份以來，這種量價齊升的態勢在各大城市普遍涌現。以北京為例，4月份北京期房住宅成交量創2006年5月份以來新高；二手房價格不到一個月每平方米上漲了1000多元。

　　在樓市“小陽春”的強勢帶動下，2009年全國樓市增長比率大幅攀升，置業者的購買熱情也越來越旺。2009年樓市迅速轉入“快車道”，成交量和房價攀上新高。

　　然而，2014年以來，北京商品房市場觀望氣氛濃厚，傳統“小陽春”遲遲難現。在3、4月入市的所有項目中，無一項目出現單日售罄，2013年頻現的“日光碟”難覓蹤跡。

　　去年一季度，北京商品住宅僅成交了16238套，創下了自2006年有網簽數據以來的歷史最低值。從供應上看，隨著上市項目量增多、供應規模增大，選擇平價跑量的剛需項目將越來越多。然而，在信貸收緊、個別城市樓盤降價等多方因素的衝擊下，去年樓市供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者的觀望情緒普遍增強，去年樓市“小陽春”行情最終落空。

　　但樓市的運作總呈現出波浪狀，經過去年長達一年的冷寂，從去年年底開始出現的種種跡象顯示，今年的小陽春已經成為必然。2014年央行發佈9·30房貸新政以來，已經出現兩次降息一次降準，各級公積金也紛紛推出更有利於首套置業的政策，樓市政策主基調從“緊”向“松”過渡，都預示著今年的暖意，加上兩會期間高層釋放的信號，部分敏銳的置業者必然會先期入場，推熱樓市。

　　□專家説市

　　>>中原地産首席分析師張大偉

　　市場有望逐步回溫

　　隨著假期結束以及降息的刺激，3月下半月市場有望告別簽約淡季，部分城市或出現小陽春現象。預計重點城市的房地産市場將出現明顯的環比大幅上漲，同比也將有一定程度的上漲。對於購房者而言，降息不僅僅意味著購房成本的降低，更是增加了入市信心。展望3月，市場有望逐步升溫，同時城市間分化格局猶存。無論是從傳統銷售旺季考慮，還是此次央行降息的利好，3月市場都值得期待。

　　>>亞豪機構市場總監郭毅

　　3月底供需雙方將加速入市

　　北京房地産市場並不缺少購房需求，購買力也依然強勁，影響市場最重要的是購房者的心理預期。隨著“兩會”政府工作報告中“穩定住房消費”給予市場的信心支撐，加之央行降準降息，購房者在資金成本得以降低的同時，看待後市的預期也更加樂觀，有效地刺激購房需求加快入市。

　　>>中原集團研究總監劉淵

　　需求支撐正在減弱

　　從房地産市場的基本供求關係來看，供應方面，在持續十年高增長的慣性影響下，施工規模、預售量等供應指標仍處高位。但在需求層面，“價”和“量”兩方面的支撐都在減弱。雖然今年政府工作報告的措辭與2009年有類似之處，但市場背景的不同，決定了樓市反彈的歷史不會重演。

　　京華時報記者潘秀林邢飛桂瑰京華時報製圖吳尚楠