□地産評論員 孟子諒

　　儘管從數據層面來看，2015年前兩個月的上海土地市場給人以“冷清”、“平淡”的印象，但仍不乏有地塊以較高溢價率成交。業內人士認為，利潤降低、銷售難度加大使得房企選擇地塊時更加審慎，而這種“整體平淡、局部火熱、分化明顯”的市場走勢，或許意味著上海土地市場正在走向“成熟”。

　　整體走勢平淡

　　3月12日，金山區朱涇鎮鎮區A29-01地塊在上海土地交易中心展開競拍。據了解，拍賣現場景瑞、金山土地服務、杭州德信、新城、綠地、鵬欣等8家房企對此地塊展開了激烈爭奪，最終，上海金山土地開發有限公司以3.11億元總價、49.54%的溢價率將該地塊收入囊中。

　　然而，部分地塊的溢價成交並不能掩蓋今年以來上海土地市場較為“冷清”的事實。根據德佑鏈家地産統計，今年2月，上海經營性用地成交金額為61.3億元，同比下跌43.7%。從成交情況來看，雖然成交面積及金額環比1月都迎來增長，但2月滬土地市場總體依然處於低位水準。

　　上海中原研究諮詢部高級經理龔敏表示，年初土地供求下滑，主要是由於去年第四季度土地供應已經歷了一輪小高峰，所以推地略顯乏力。此外，考慮到整個去年銷售額並不理想，房企資金鏈未得到明顯改善，因此拿地的熱情也普遍不高。

　　房企的膽子變小了？

　　如果從更能反映房企拿地心態的溢價率指標來看，上海土地市場從去年開始已經明顯降溫。有行業專家表示，雖然2014年土地成交尚可，但是總體仍然無法和此前相比，開發商的膽子似乎變小了。

　　2014年，上海土地市場雖然在年底迎來交易高潮，並以1665億元的總成交金額成為過去6年的第二高，但在溢價率方面，去年全年上海僅有14幅地塊溢價率超過100%。而在2013年，這一數字則是40幅。

　　如果再向前看，除受樓市明顯下滑影響的2011年和2012年外，上海高溢價成交的地塊一向不少。根據歷史資料顯示，2009年上海成交的79幅住宅用地中，溢價率在400%以上的居住用地就有3幅，溢價率在200%-400%之間的有17幅，100%-200%之間的則有30幅。

　　房企拿地態度的變化折射出市場大環境的“今時不同往日”。不斷壓縮的開發利潤和不斷升高的開發資金風險，以及銷售難度的增加，都驅使房企在拿地和建項目上更加趨於謹慎。

　　然而有業內專家指出，房企拿地更謹慎並不意味著不拿地或少拿地，而是心態更加“成熟”，即在拿地之前更細緻地進行評估，在合理的價格範圍內出手。

　　剛剛于3月13日以58.87%溢價率競得寶山高境一商辦地塊的景瑞地産執行董事、常務副總裁楊鐵軍便表示，景瑞在拿地之前，目標地塊往往要經過集團多個部門的評估，寶山地塊也不例外。“這塊地雖然體量不大，但位置比較好，而最終的成交價格也比較合理，因此我們對於這塊地的未來很有信心。”楊鐵軍説。

　　3月下旬土地市場不乏亮點

　　雖然此前上海土地市場推地略顯乏力，但在3月下旬即將出讓的地塊中，仍然有不少熱點地塊值得關注。

　　統計顯示，3月份上海將有10幅經營性地塊入市，預出讓土地面積為41.03萬平方米，總起始金額162.58億元，其中不乏一些熱點板塊的優質地塊。

　　其中，閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03商住地塊將於3月20日迎來競拍，該地塊的起始總價達60.67億元。“這一地塊位置較為優越，南面即是大寧公園和大寧國際廣場，且南北高架、中環路近在咫尺，與地鐵一號線汶水東路站也較近。”龔敏分析稱，該地塊3萬元/平方米的起始樓板價比去年拍出的大寧路街道325街坊地塊低了17609元/平方米，且該地塊住宅比例也達到了80%以上，因此，此地塊溢價成交幾乎沒有懸念。

　　與此同時，虹口區嘉興路街道一商辦地塊也將於3月20日開拍，該地出讓面積為1.37萬平方米，起始價10.1億元。

　　另外，唐鎮也將在3月下旬出讓兩幅起始價超過10億元的純宅地。

　　德佑鏈家地産研究部總監陸騎麟表示，3月下旬，隨著樓市逐步回暖，土地市場也將升溫，其中不乏一些熱點地塊的入市。而這些地塊如若順利成交，將給今年的土地市場帶來較強的示範作用。

　　但也有業內人士認為，3月的土地市場恐難以出現大幅度的回暖。

　　龔敏便表示，目前許多房企的觀望心態較重，可能會對經濟和房地産政策導向有預判後才做進一步打算，加之2月土地供應不足，所以3月土地市場恐怕依舊會處於“低迷”的狀態。