二手房市場的持續回暖並未真正帶動北京樓市的全面復蘇。時隔一年，北京市住建委昨日再度恢復發佈月度房地産市場的相關細分數據，分析數據發現，1-2月的北京樓市呈現出購地成本陡增，新房銷售、竣工面積卻大幅下降，開發商的資金情況更是不容樂觀的跡象。業內分析，在抑制投機投資性需求手段基本完善的前提下，在流動性持續鬆綁的環境下，北京樓市調控的時機已經到來。

　　銷售、施工、竣工面積齊跌

　　在市住建委昨日公佈的今年房地産市場1-2月相關細分數據顯示，1-2月，全市商品房銷售、竣工面積同比分別下降14.6%、28.1%，其中住宅銷售面積雖然呈現7.7%的同比正增長，但新開工面積和竣工面積同比下降幅度卻分別高達22.2%和48.2%。

　　“市場對於高房價的接受力是一般的，因此開發商不會集中推出項目，會放緩推盤節奏等待市場成熟，但是對於開發商而言晚推遲一年銷售，其財務成本會上漲10%，北京市場的庫存量也會隨之加大。”亞豪機構市場總監郭毅如是説。

　　市住建委的細分數據也證實了郭毅的判斷，1-2月北京市房地産開發企業項目到位資金825.9億元，比上年同期下降22.1%，其中金融貸款、自籌資金和定金及預收款分別下降46.1%、2.9%和26.7%。

　　除了銷售因素外，郭毅分析，開發商資金來源數值齊跌也與去年同期數值較高有關。“開發商資金主要來源是定金及預收款，去年1-2月北京樓市銷售量處於高位，今年銷售量還未回升，因此與去年同期比，開發企業的賬面自然不會好看。”

　　土地開發成本高漲

　　在開工、銷售、回款數據普遍向下的同時，開發商在北京土地市場的爭奪卻越發激烈，成本隨之高漲。

　　數據顯示，前兩月北京市房地産開發投資總額319.2億元，比上年同期上漲31%，其中近半的投資額用於購置土地，兩個月土地購置價款高達115.4億元，同比上漲129.1%。在付出鉅額地價款的同時，開發商買到手的土地面積卻在不斷縮水：115.4億元對應的土地面積僅為4.6萬平方米，同比下滑94.1%，在面積和價款的一跌一漲中，土地單價已悄然上漲。

　　對於北京土地市場交易表現，北京中原地産首席分析師張大偉表示，房企拿地全面回歸一線城市導致了淡市中有限資源的無限爭奪。“從1-2月的北京土地成交看，溢價率、樓面價均處於高位，以1月出讓的東壩地塊為例，刨除自住房、學校等面積後，該地塊商品房樓面價約為3.2萬元/平方米，而目前在售的商品房價格在4萬元/平方米左右，樓面價接近或者超過房價正在不斷推高北京商品房的未來售價。”

　　然而這也給未來埋下了更大的不確定性：誰來接盤？

　　緊箍咒調整時機已現

　　在業內看來，北京選擇在一年之後再度公佈樓市成交的細分數據， 可以讓人們更為全面地了解北京房地産市場現狀，對於政策的制定、開發商及消費者的投資而言，都將成為分析依據。

　　也正是基於對上述數據的分析，包括郭毅在內的業內人士一致認為，政策的鬆綁已經可以預期。

　　“在今年的全國‘兩會’上，政府工作報告也提出要支援居民自住和改善型住房需求，其中支援改善型需求的政策信號意義更大。”郭毅進而指出，在抑制投機投資性需求的手段基本完善的前提下，對合理需求予以支援，更符合“去庫存”的市場大勢，同時也順應“支援居民自住和改善型住房需求”的導向。

　　從具體政策來看，去年“9·30”政策對“賣一買一”的改善型需求進行了扶持，其效果較為明顯，因此結合北京市場，對於改善型需求的支援將會持續，在限購政策持續執行的同時，核心的調控方向或將包含：降低二套房首付、利率不再上浮、二手房買賣環節中稅費的調整等。

　　事實上，北京市場的政策信號意義已經在不斷釋放，從通州積分落戶到國管公積金放寬自住房貸款限額超90平方米可貸120萬元等，或許是看到了未來的市場，北京1-2月的新開工面積比去年上漲了17.9%。（北京商報記者 齊琳 阿茹汗）