住房是要有人住的。如果人口增速下來了，住房剛需人口又有祖上留下的多套房子，加上現在房價又貴得離譜，而同樣這筆錢做理財或股權投資的收益遠遠大於房租收益，在這種情況下，你還買房嗎？從家庭財富合理配置的角度看，除了因改善需要，你大概不會衝進房地産市場吧？根據陳濤的分析，目前影響房地産市場走向的諸多基本面因素正在發生重大變化，值得一看。

　　──亞夫

　　■隨著我國人口增長放緩、城鎮化進程放慢和家庭財富配置結構優化，支撐房地産市場發展動力出現衰減，房地産業將進入平穩增長新常態。

　　■人口紅利消失將削弱房地産業發展基礎，一方面是80後、90後人口進入勞動力市場後，祖輩已經留下充足住房供應，住宅需求總量將會萎縮；另一方面是社會就業人口老齡化也會減少住宅需求規模。

　　■2013年，我國商品住宅銷售均價為5429元/平方米，農村轉移人口即使不吃不喝也至少需要18年才能購買90平方米住房。2013年四季度以來的全國性房地産市場調整，已反映城鎮化進程放慢對房地産市場的負面影響。

　　■我國城鎮居民家庭住宅不動産財富佔比約在80%左右。而日本家庭非金融資産比重為46.4%，美國為43.4%。住宅不動産不易變現，配置比例過高使財富流動性明顯不足。從財富風險、安全與流動性綜合考慮，普通居民家庭需要增加金融投資比重，改善財富流動性狀況，降低資産變現風險。

　　■房地産作為家庭財富投資的吸引力正在下降，而利率市場化和理財産品的蓬勃發展，理財産品的熱銷，反映出我國居民家庭財富配置出現多元化趨勢。去年以來股市明顯上漲是居民財富配置優化的結果。

　　■當前房地産市場需要直面的現實是：住宅庫存過高，供大於求對房價上漲形成持續壓力；家庭住宅不動産配置比例調整，二手住宅規模或超過一手住宅供應量。金融投資收益超過住宅投資收益，引發存量住宅變現壓力；在當前市場環境下，為實現房價上漲所要動用的資金已經遠遠超出貨幣政策承受範圍，房價上漲空間非常狹小。

　　■未來房地産市場開發將從滿足增量需求為主向存量需求升級轉移。提高住房建設品質是房地産開發企業競爭力核心所在。我國住房品質提升存在很大空間，以存量住房置換為核心，將構成房地産開發重點。

　　當前我國房地産市場已經進入一個微妙的時間窗口，“向左走”抑或是“向右走”，不僅影響到當前及未來一段時間我國宏觀經濟增長表現，而且還會對宏觀政策取向産生深遠影響。在分析判斷我國房地産市場運作趨勢時，宜將其放在城鎮化和居民家庭財富配置的大框架下，把政府房地産政策視為外生變數。

　　從根本上説，城鎮化進程和家庭財富配置是房地産市場運作的兩大內生變數，決定了房地産市場運作中長期趨勢。政府政策外生變數對房地産市場長期趨勢形成干擾，産生短期波動。由於城鎮化速度放緩，加上家庭財富配置結構面臨調整，我國房地産業將由高速增長進入中速增長“新常態”。

　　房地産政策變化雖然有助於刺激短期住房需求，但難以改變住房需求平穩釋放趨勢。未來房地産市場發展潛力將從增量需求向存量需求轉移，提高住房品質將成為市場熱點。

　　 以往房地産業高速增長主要受需求驅動

　　我國房地産市場的興起與高速增長，受到城鎮化進程和家庭財富配置的強有力驅動。城鎮常住人口規模擴大及家庭財富形式單一，蘊藏了真實巨大的潛在住宅需求。1998年我國住房制度改革，奠定了我國房地産市場廣闊發展基石。

　　一是城鎮化進程是我國房地産市場發展邏輯起點。

　　1949年到1998年期間，我國城鎮化總體運作平穩。1998年，我國城鎮化率為30.4%，比1949年提高了19.76個百分點，大約年平均提高0.395個百分點。從城鎮化率曲線看，三年困難和上山下鄉時期，城鎮化率還曾兩度下降。隨著我國城鎮化率穩步提高，城鎮住房供不應求。

　　改革開放之初，我國城鎮每人平均住房建築面積大約為8平方米，北京、上海等大城市居住問題又特別突出，三代人口全部擁擠在狹小空間之內。直到1987年城鎮每人平均住房建築面積才超過14平方米。

　　1998年住房制度改革不僅釋放房地産市場發展空間，而且還推進了城鎮化進程。2014年，我國城鎮化率為54.77%，比1998年提高了24.37個百分點，年平均提高1.43個百分點。住房分配由實物向貨幣分配轉變，商品住宅市場開始形成，與城鎮人口規模擴張形成正反饋環，又推進了城鎮化進程。

　　2000-2013年，我國實現商品住宅銷售面積84.85億平方米，按照三口之家90平方米計算，大約滿足9427戶家庭（2.83億人）居住需求。其中，2013年實現商品住宅銷售面積11.57億平方米，是2000年的6.98倍。從歷史角度分析，城鎮化是我國房地産市場發展的邏輯起點，也給房地産市場高速發展注入了強勁動力。

　　二是家庭財富配置結構是房地産市場發展動力源。

　　住宅不動産是典型投資品，是家庭財富貯存重要途徑。我國居民家庭財富積累是一個緩慢過程，1978年我國城鄉居民儲蓄存款餘額為210.60億元。改革開放後，我國城鄉居民儲蓄存款實現了快速增長，1979-1997年期間，年平均增長32.9%。1997年，我國城鄉居民儲蓄存款餘額為4.63萬億元，是1978年的219.8倍。

　　家庭財富以貨幣形式貯藏，容易遭受貨幣購買力下降侵蝕。上世紀80年代中後期，我國就曾一度出現較高通貨膨脹，搶購風在全國蔓延。信用貨幣下，名義幣值下降是個趨勢。為貯存家庭財富，實現保值增值，客觀上需要將住宅不動産引入家庭財富配置結構。

　　1998年至今，我國城鄉居民儲蓄存款增長速度放緩，由過去30%以上降至20%左右，是家庭財富不動産化的結果。1998年是我國住房制度改革元年，當年我國城鄉居民儲蓄存款增速為15.4%，較上年下降4.74個百分點。

　　2009年是國際金融危機爆發後啟動住宅市場的一年，當年我國城鄉居民儲蓄存款增長19.68%，比2008年下降6.61個百分點。雖然我國城鄉居民儲蓄存款增速隨著家庭財富不動産化而逐步放緩，但由於宏觀經濟增長強勁，居民收入增長穩定，支援了房地産業高速發展。

　　三是政策外生變數干擾形成房地産市場短期波動。

　　我國政府具有強大動員力量。政策引導在宏觀經濟運作演化中發揮著極其重要作用。無論是改革開放政策還是具體到房地産市場，政策外生變數的短期擾動不容忽視。

　　1998年住房制度改革至今，政策變數作用比較大時點主要集中體現在2003年、2009年。期間房地産調控政策的調整與演化，對短期市場的影響非常顯著。在國家和地方政府出臺限購、限貸政策時，全國與區域商品房市場交易量急劇萎縮；而當降低首付比和按揭貸款利率時，商品房市場成交急劇上升。這主要是因為政策變數對市場預期産生重要影響，相當程度決定了市場行為主體短期經濟行為。

　　我國房地産業已經進入新常態

　　新常態是中央對我國經濟運作狀況的戰略性判斷。隨著我國宏觀經濟總量擴張，經濟由過去高速增長向中高速轉變，這是經濟社會發展必然趨勢。我國房地産業也不例外。隨著人口增長放緩、城鎮化進程放慢和家庭財富配置結構優化，支撐房地産市場發展動力出現衰減，房地産業將進入平穩增長新常態。

　　一是人口紅利消失削弱房地産業發展基礎。

　　人口紅利是我國經濟增長的重要基礎。上世紀60-70年代是我國的一個生育高峰。為控制人口增長，我國出臺了計劃生育國策，80後、90後人口急劇減少。有報告分析認為，我國勞動力人口規模（20-64歲）將從2015年後開始負增長。隨著人口出生率下降和老齡化社會加快來臨，我國人口紅利逐漸消失。

　　目前，雖然我國宏觀經濟下行壓力不減，但同時招工荒並存，表明勞動力供求形勢已經發生微妙變化。據測算，如果目前人口政策不調整，那麼我國人口將在2023年前後達到峰值。

　　人口紅利消失將削弱房地産業發展基礎，一方面是80後、90後人口進入勞動力市場後，祖輩已經留下充足住房供應，住宅需求總量將會萎縮；另一方面是社會就業人口老齡化也會減少住宅需求規模。日本房地産市場至今仍在遭受人口老齡化困擾。

　　二是城鎮化進程放慢降低當期住宅需求。

　　城鎮化是微觀市場主體自發變遷結果。戶籍管制曾經是限制人口流動的重要制度性安排。但在改革開放後，我國一些農民繞開戶籍限制進入城鎮致富，成為最早一批城鎮常住人口。目前，我國大量城鎮務工人員也沒有戶籍，但常年在城鎮工作，務工收入成為主要經濟來源。相較于戶籍限制，致富機會才是城鎮化內在驅動力。房地産業高速發展，為農業人口勞動力轉移提供了豐富的就業崗位。1998年後我國城鎮化軌跡與房地産業發展基本一致。

　　但需要注意的是，我國大量農業轉移人口從事低端服務業、製造業和建築業，收入增長總體緩慢。而同期我國城鎮住房價格顯著上漲，已經遠遠超過農業轉移人口負擔能力，進而成為城鎮化阻礙因素。2013年，我國城鎮居民每人平均可支配收入26955元，農村居民每人平均純收入8896元，城鄉收入比為3.03：1。雖然城鄉收入比為10年來最低，但依然無法改變農村轉移人口在城鎮購房力過低的壓力。

　　2013年，我國商品住宅銷售均價為5429元/平方米，農村轉移人口即使不吃不喝也至少需要18年才能購買90平方米住房。城鎮高昂房價和房租，使得相當多農業轉移人口很難真正融入城鎮生活，也難以通過城鎮商品房市場滿足基本居住需求。2013年四季度以來的全國性房地産市場調整，已經充分反映出城鎮化進程放慢對房地産市場的負面影響。

　　三是家庭財富配置優化將減少住宅不動産配置。

　　1998年住宅制度改革，在滿足居民不斷增長居住需求同時，也實現了貨幣財富向實物不動産轉移的過程。在居民家庭財富結構方面我國還沒有建立權威準確的統計制度。以城鎮普通居民家庭為例，直觀反映我國住宅不動産財富比重大約在80%左右。住宅不動産不易變現，而住宅不動産財富配置比例過高，將使我國家庭財富流動性存在明顯不足。

　　發達國家家庭非金融資産比重明顯低於我國。2005年，日本家庭非金融資産比重為46.4%，美國為43.4%，英國是63.6%，加拿大是51.1%。從財富風險、安全與流動性綜合考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資産比重，改善財富流動性狀況，降低資産變現風險。

　　房地産投資作為家庭財富投資的吸引力正在下降，利率市場化和理財産品的蓬勃發展、資本賬戶的逐漸開放增加了居民投資渠道。金融市場儲蓄存款搬家、存款同業化和理財産品熱銷，已經反映出我國居民家庭財富配置多元化趨勢。去年以來我國股市出現明顯上漲並非偶然，也是居民家庭財富配置優化的結果。

　　 房地産市場需要直面的幾大現狀

　　一是住宅供求關係短期內難以顯著改善。

　　利率是資産定價關鍵因素。理論上分析，中央銀行兩次降息將給資産價格有力支撐。但由於過去十多年住宅價格累積漲幅過大，導致住宅租金收益率普遍過低，且明顯低於降息後的一年期基準存款利率2.5%。若考慮存款基準利率上浮30%，或參照商業銀行保本理財産品收益率，那麼兩次利率調整對住宅價格的支撐力度十分有限。

　　目前，我國商業銀行理財産品收益率大約在5%左右。按照70年平均計算住宅折舊大約年折舊率為1.4%。從投資角度分析，2015年住宅價格除非能夠上漲6.4%以上，才具備一定投資價值。2015年2月份“百城房價指數”同比連續第五個月下跌，且跌幅持續擴大。

　　由於住宅庫存過高，將對房價上漲形成持續壓力，未來房價漲幅不宜樂觀估計。即使剔除投資投機性住宅需求，中低收入人群購買力尚不足以支撐房價高位運作。2014年北京城鎮居民每人平均可支配收入為4.39萬元，每人平均消費支出2.8萬元。典型三口之家節余收入4.77萬元（考慮三個每人平均有工作），若全部用於支付貸款本息，大約可支撐70萬元貸款（30年期等額本息）。按照目前首付比30%計算，可以支援價值100萬元商品住宅。2014年北京住宅均價為2.58萬元每平方米，也只能購買40平方米建築面積。這些情況表明，房地産市場調整的週期可能要比預期要長。

　　二是未來住宅市場供應仍有可能擴大。

　　居民家庭財富配置結構優化，使得房地産不再是居民投資首選。據中國人民銀行2014年第四季度城鎮儲戶問卷調查報告，居民偏愛的前三位投資方式依次為：“基金及理財産品”、“債券”和“實業投資”，選擇這三種投資方式的居民佔比分別為31.6%、16.2%和13.3%。

　　家庭住宅不動産配置比例調整將對樓市産生深遠影響，二手住宅供應規模將會逐步上升，甚至可能超過一手住宅供應量。特別是當前股市收益遠遠高出住宅投資收益，有可能會引發存量住宅變現的壓力。

　　據西南財經大學中國家庭金融調查和研究中心調查，截至2014年3月末，我國城鎮家庭擁有多套房的比重達到21%。社會財富過度集中于一線城市，使得一線城市住宅價格調整潛在風險較大。未來一線城市家庭財富配置比例調整壓力也較大。即使是日本東京，在日本房地産泡沫破滅時其住宅價格也曾大幅下跌。

　　三是住宅庫存壓力短期內難以緩解。

　　過去十年，我國商品住宅需求過度釋放，對未來住宅市場去庫存形成巨大壓力。目前，我國城鎮每人平均居住面積已經超過30平方米，繼續上升空間收窄。此外，新型城鎮化重點是農村人口入城，引致需求主要集中在三線、四線城市。而這些城市無一例外承受巨大的去庫存壓力。

　　截至2014年末，全國商品房待售面積達6.22億平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加1.29億平方米，住宅庫存繼續上升。從住宅實物供應情況看，2014年全國住宅施工面積高達51.51億平方米，環比2013年增長5.9%；而同期住宅銷售面積下降9.1%，住宅供求關係繼續惡化。

　　從到位資金看，2014年全國房地産開發企業到位資金同比下降0.1%，而2013年為增長26.5%，顯示房地産業資金流入明顯減緩，將加劇房地産開發企業資金緊張狀況。從住宅需求收入分佈看，房地産開發企業到位資金中個人按揭貸款同比下降2.6%；定金及預收款與個人按揭貸款之比為2.21，同比下降0.25，表明定金及預收款規模下降更為明顯，反映出住宅需求收入中樞下移趨勢。

　　綜合來看，住宅庫存壓力增加和房地産開發企業資金面趨緊，需要加快銷售和資金回籠；而住宅需求收入中樞下移反映市場有購買能力需求總體不振，住宅供過於求壓力急劇增大。據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心報告，2013年我國城鎮住房空置率為22.4%，現有住房供給的40%即可滿足年新增住房需求。

　　四是房價穩中回落將是一大趨勢。

　　據中國指數研究院“百城價格指數”顯示，2015年2月份百城（新建）住宅平均價格環比小幅下跌0.24%，同比下跌3.84%。其中，環比上漲城市數量減少5個，環比下跌城市數量增加5個。由於我國存量住房規模已經過於龐大，支援房價高位盤整的資金規模已經遠遠超出了貨幣政策承受的範圍。

　　2013年末，我國城鎮居民人口達7.49億，按照每人平均30平方米計算，存量住房面積高達224.7億平方米。按照均價5000元每平方米計算，存量住房價值高達112.35萬億元。在當前房地産市場預期出現逆轉且市場拋售壓力增大同時，為實現房價上漲所需要動用的資金規模已經遠遠超出貨幣政策所能承受範圍。因此，在當前市場環境下，房價上漲空間非常狹小。

　　如何面對新常態下的房地産市場

　　一是支援居民自住和改善性住房需求。

　　受房地産業增長放緩拖累，城鎮固定資産投資及房地産相關産業增速明顯回落。支援居民自住和改善性住房需求，是緩解當前宏觀經濟下行壓力的重大舉措。2015年政府工作報告提出，“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支援居民自住和改善性住房需求，促進房地産市場平穩健康發展。”因此，支援住宅需求消費，促進房地産健康發展，有助於形成經濟緩衝器，防止宏觀經濟增速出現斷崖式下跌。

　　二是積極主動防範和化解房地産金融風險。

　　去年以來，受房地産市場週期調整影響，個別房地産開發企業因資金鏈條斷裂陷入經營困境，對銀行資産品質形成較大威脅。我國房地産貸款規模及以房地産為抵押的貸款規模整體不低，需要妥善應對房地産市場調整對金融體系的衝擊。

　　三是完善房地産市場制度。

　　以房地産稅收替代土地出讓收入將是大勢所趨，完善房地産稅收制度需要儘快提上議事日程。完善住房保障制度，適當擴大保障範圍，逐步將城鎮務工人員納入保障範圍。優化差別房地産金融制度，支援居民自住和改善性住房金融需求，限制房地産開發企業盲目購地開發，使得金融政策調節更具針對性。

　　四是提倡理性住房消費。

　　我國房地産將回歸平穩運作新常態。房地産市場不太可能重現過去黃金歲月，房地産開發投資高速增長歷史一去不復返，房價狂飆時光也不再。從實物住宅情況看，我國已經進入供求平衡階段。我國土地資源稀缺，應提倡節約消費理念。住宅浪費也是資源浪費重要形式，家庭二套房、三套房不宜鼓勵。

　　五是提高住房品質。

　　未來我國房地産市場開發建設熱點將從滿足增量需求為主向存量需求升級轉移。提高住房建設品質是房地産開發企業競爭力核心所在。應該看到，我國住房品質提升存在很大空間。上世紀90年代開發的樓盤至今已經25年了，存在管道老化、設施不全等問題，存在較強改善需求。展望未來，以存量住房置換為核心，將構成房地産開發重點。