■樓市月報

　　2月份東莞住宅成交明顯轉淡，環比1月下降71.39%，主要由於2月中下旬正值春節放假，市民過節離莞，樓市人氣大幅下降，促使市場成交迅速下滑所致。

　　3月16日，東莞市統計局公佈，2015年2月，東莞全市新建商品住宅網上簽約銷售1442套，銷售面積17.2萬平方米。相比往年，今年2月份成交量跌破1500套，創下近4年新低。按照銷售面積和銷售金額進行計算，銷售均價為9160元/平方米，環比上漲4.8%。市統計局的數據顯示，東莞2月份商品房銷售均價比1月份上漲了423元/平方米，不過有7個鎮街均價比1月份上漲了逾千元，其中厚街鎮環比上漲最高達35.75%，均價上揚2995元/平方米。

　　碧桂園領跑前兩月房企

　　市統計局的數據顯示，2月份，全市新建商品住宅網上簽約銷售套數最多的5個鎮街是：東坑、南城、寮步、鳳崗和虎門，其中東坑賣了232套房，第一次位居全市之首；從銷售面積來看，排在前五名的鎮街是東坑、南城、鳳崗、寮步、東城。望牛墩、洪梅、謝崗三個鎮街無成交量，其中洪梅是連續3個月處於“零”成交。

　　雖然房價再次漲到“9”字頭，但當月東莞有11個鎮街（含松山湖）銷售均價高於全市均價，其中松山湖、東城、長安、塘廈、厚街、石龍、鳳崗、黃江、大嶺山、南城等10個鎮街的銷售均價超過1萬元/平方米。而松山湖房價則達13703元/平方米。

　　此外，前兩個月份房企前十位中，碧桂園以約7.3億的成績，暫時排行第一位。碧桂園多個項目集中簽約，排名較2014年提升一位。同時，以整體6519元/平方米的簽約均價，也一定程度拉低了全市整體均價，是前兩個月東莞整體均價同比回落的重要原因；萬科以約5.9億元成績，暫時排名第二；三正和萬達分別以4.5億元和3.7億元排名第三和第四位。

　　由於連續幾個月的供應爆發，2月底住宅存量接近600萬平方米，消化週期在12個月以上，存在一定的消化壓力，東莞房地産市場低庫存優勢正在減弱，房企在高庫存壓力日益增長的情況下，業內分析跑量依然是今年的主題，因此新品定價方面也將會謹慎。

　　成交創近4年新低

　　根據市房管局提供的資料顯示，本月銷售均價在1萬元/平方米以上的銷售面積佔總銷售面積29%，均價在8000—1萬元/平方米區間的銷售面積佔總銷售面積20%，均價在6000—8000元/平方米區間的銷售面積佔總銷售面積36%，均價在6000元/平方米以下的銷售面積佔總銷售面積15%。

　　在全市33個鎮街（含松山湖高新區）中，除洪梅、謝崗、望牛墩無交易外，有11個鎮街銷售均價高於全市的平均水準，其中松山湖、東城、長安、塘廈、厚街、莞城、鳳崗、黃江、大嶺山、南城10個鎮街的銷售均價都超過1萬元/平方米；銷售均價在7000—1萬元/平方米的鎮街有7個；有13個鎮街的銷售均價低於7000元/平方米。

　　據東莞中原研究部監測數據統計顯示，2月份東莞住宅成交同比去年下降25.64%，成交量與歷史同期相比處於低位水準。東莞中原地産市場研究部總監車德銳認為，主要原因一方面是樓市需求已提前在1月份有較大放量；另一方面，今年春節比以往來得晚，集中在2月份。但從1至2月累計數據來看，東莞2015年初的樓市表現仍然值得肯定。今年前兩個月，東莞住宅新增供應面積約132.8萬平方米，同比大幅增加123%，創下歷史同期最高。今年前兩個月，住宅簽約面積約78.0萬平方米，同比增加22%，創歷史同期第二峰值。今年前兩個月，住宅簽約均價是8808元/平方米，同比小幅下降4%，主要結構性下降，即中低價位産品成交比重的加大，拉低整體均價。從成交量來看，今年前兩個月可稱得上是開門紅。

　　7鎮街房價漲了逾千元

　　受春節影響，2月份東莞新建商品房交易並沒有出現火爆，但房價卻出現大幅度上漲。數據顯示，東莞房價最高的當數松山湖，2月份均價達到13703元/平方米，而最低的鎮街是橋頭鎮，均價只有5339元/平方米。

　　當然，新建商品房均價“5”字頭的鎮街不止橋頭一個鎮，石排、企石、沙田2月份均價也處在5400元—5900元/平方米之間。總體而言，城區片均價比較穩定，其他片區則處於多重格局。

　　不過，松山湖、黃江、大嶺山、長安、厚街、東城、石龍等7個鎮街（含松山湖）房價上漲較快，比1月份均價上漲超過1000元/平方米，其中厚街上漲最高達35.75%，均價上揚2995元/平方米。

　　備受萬眾關注的全國兩會已經圓滿閉幕。《政府工作報告》提出，今年房地産政策將堅持分類指導，支援居民自住和改善性住房需求，促進房地産平穩健康發展。“支援、促進”替代了過去的“調控、抑制”，不僅支援自住需求，更明確扶持改善需求，由此可以判斷未來政策走向是積極的，指導更堅持因地施策，良性促進樓市平穩健康發展，也就意味著地方政府權力增大，政策利好通道逐漸敞開，樓市或將迎來新一輪房地産刺激政策。

　　從整體上看，未來政策刺激環境偏良好，對促進樓市交易為一大利好。但經濟下行壓力大、外資大幅撤離、廉政建設持續深化等將繼續利空樓市，賣方市場向買方市場的轉變，使2015年房地産的前景變得更加撲朔迷離。保證資金回籠的條件是出貨，在政策相對利好的環境下，隨時備貨，看準市場時機，理性定價，隨時出貨，將成為關鍵。從全年來看，“出貨”將成為開發商全年的主基調，在買方市場下，開發商採取以價換量的行銷手段將更能贏得先機。