樓市快評

　　龔名揚

　　在過去一個星期，東莞的房地産市場交出了一份尚算不錯的成績單。據東莞中原研究部提供的數據顯示，上周東莞市商品房成交套數為1339套，環比之前一週升了3.64%，成交面積和成交金額環比都有明顯的增幅，房地産市場的逐步回暖也是在人們的意料之中。

　　相信有不少人都還記得在2014年的年初，由於種種原因，房地産市場的日子並不好過。就拿上周的數據來説，去年同期的成交套數和成交面積均比今年低55%以上，成交金額也低50%，一年的光陰可謂冰火兩重天。而從去年年底開始，和全國的很多地方一樣，東莞的樓市走出了一波“翹尾”行情，這既有房企自身積極應對危機的努力，也有國家到地方政策層面的因素。

　　至少，目前從宏觀政策的層面上來看，東莞的房企已經度過了最艱難的時候。在剛剛結束的全國兩會上，國家層面對房地産市場的穩定發展有了新的表述。《政府工作報告》指出，今年房地産政策將堅持分類指導，支援居民自住和改善性住房需求，促進房地産平穩健康發展。

　　“支援、促進”替代了過去的“調控、抑制”，不僅支援自住需求，更明確支援改善需求，有關方面表示對於改善型住宅首付的政策調整不日也將出臺。我們可以判斷未來政策走向是偏向積極的，指導更堅持因地施策。良性促進樓市平穩健康發展，而不是暴漲暴跌。

　　東莞房地産市場在2015年還是會有足夠的發展機會的，比如在降息週期啟動，樓市政策預期寬鬆的環境下，本土居民的改善型居住需求，將為房企提供頗為可觀的增量；在東莞産業轉型升級、新型城鎮化政策帶動下的人口結構調整下，會為東莞的房地産市場帶來新的居住需求；由於存在價格洼地的效應，持續流入的深圳客源將讓臨深片區的樓盤繼續受惠；軌道交通R2線的開通，也為沿線的區域樓市提供了新的熱點……

　　所以東莞的房企就能夠高枕無憂了嗎？顯然不是。筆者認為，對於他們而言，2015年的整體環境雖然要遠好于去年，但由於行業發展的自身原因，今年仍存在一些挑戰。

　　從內部原因來看，國家層面鼓勵和支援居民自住和改善型住房需求，可見市場對於這一類戶型的需求量將激增。數據顯示，上周成交的住宅中，有超過800套是屬於剛性需求以及普通改善性需求，佔各類住宅成交量的80%左右。然而，從目前東莞房企的庫存來看，庫存與市場需求呈現錯配，具體體現為大戶型與公寓型産品供過於求，剛性需求以及普通改善性需求極為緊缺。

　　以東莞城區為例，數據顯示，120平方米以上的産品佔40%，180平方米以上産品佔25%，70平方米以下産品佔比達34%，而市場需求量最大、政策支援面最高的70至120平方米産品，佔比僅為26%。這種庫存與需求之間的錯配，導致了此前一直以低庫存運作著稱的東莞樓市，如今也面臨不斷增加的庫存壓力。

　　因此，筆者認為2015年東莞房企首先要做的一件事，就是利用各種銷售的節點，儘快出手這些錯配的庫存，以回籠足夠的現金流。因為從另一個方面看，土地的緊缺應該會成為讓開發商更為頭痛的問題，只有足夠的資金才能夠在為數不多的土地競拍中搶得先機。

　　在上週五，東莞市國土資源系統“法治推進”主題年活動動員大會，市國土局方面稱東莞近1/3鎮街建設用地規模已突破2020年規劃數量，集約節約用地依然是東莞國土工作的重心。種種跡象表明，今年的商住商服地塊供應量不會有太大的改變，在房地産市場穩健向好，開發商存量地塊不足的情況下，對優質地塊的爭奪應該會非常激烈。

　　對於有置業計劃的市民來説，2015年應該會有不少機會。但問題是，現在股市的情況那麼好，要不要把錢從股市拿出來買房呢？光想想就夠你糾結的了。