一塊138畝的土地，原本只夠容下三四個企業，經過公司化創新運作，採取“1+8”的形式聯合開發，變成了容納9家企業入駐，中國軟體谷發展有限公司（簡稱“谷公司”）還實現自持6萬平方米科技樓宇，國有資産大幅增值。3月12日，南京市組織的“邁上新臺階，建設新南京”集中採訪活動走進雨花臺區，記者在軟體谷A5地塊看到開發新思維。

　　A5地塊位於軟體谷南側，靠近寧丹公路，是規劃中的資訊安全軟體産業園項目所在地，也是軟體谷戰略南延的關鍵環節。軟體谷公司負責人彭金斌介紹，該地塊開發前，谷內多家企業找到府，要求拿地開發。彭金斌當時就定了一條規定：拿地可以，建好後必須企業自用，不得外租。看似簡單，卻堵住了部分企業“跑馬圈地”的打算。之後，谷公司牽頭，與8家高成長性、有用地需求但無工程建設管理經驗、資金缺乏的軟體公司合作，創造性地採取“聯合拿地、統一規劃、聯合建設、分割出讓、統一配套、集中託管”模式，實現了集約開發。

　　與很多開發園區強調“大幹快上”不同，軟體谷把“科學地幹、理性地幹、算賬地幹、賺錢地幹”寫進了發展報告中，其公司化開發運作的制度設計，令人耳目一新。

　　“以往做園區，都是先成立一個管委會，再組建國企公司作為融資平臺，通過徵地拆遷，土地抵押貸款，再進行項目載體建設的二次開發，這是我省乃至全國園區開發的‘老套路’了。”中國軟體谷管委會副主任卞艷艷説，“老套路”做法，雖然推進力度大，但存在政企不分、開發成本高企、投入産出比不高等弊端。因為過分強調“速度”，往往忽視“效益”，這也導致各地政府高額負債的嚴重後果。

　　同樣是成立國企公司，但軟體谷的制度設計不一樣。一般的開發園區，都是由管委會一名副主任兼任企業老總，谷公司的負責人不在管委會兼職，公司大事小事自己就可以拍板，決策受到“上面”的行政干預較少。軟體谷曾經有一個“慘痛教訓”，2013年，擬參股北京的36氪網際網路創業項目，因為決策週期長錯失機會。僅僅一年，該項目評估價就由當時的2.5億元變成了2.5億美元。

　　另一個亮點在於，軟體谷的國企平臺不是簡單地拆遷徵地抵押貸款來推進項目建設，而是用政府注資來撬動社會資本投入，通過盤活存量土地和現有建築，在開發建設過程中實現國有資産增持和增值。去年剛剛投用的軟體谷大數據産業園就是成功範例。産業園所在地原只是一處低端辦公樓，因建設標準落後，招商方向不明，加上管理不善，年年虧損。谷公司沒有推倒重建，而是搶抓南京市授牌大數據産業基地的機遇，與谷內垠坤公司合作，對原有辦公樓改造利用。去年2月完成裝修，年底就完成90%以上的招商，實現盈利。

　　“谷公司成立以來，都是做項目二次開發，從無土地收益一説。” 彭金斌説，即將交付的楚翹城綜合體項目，就是採取了“財政注資、運作項目、形成資産、覆蓋貸款、良性迴圈”的運作方法，17.8萬平方米的“楚翹城”項目，銷售辦公樓宇6萬平方米、收入9.1億元，這塊就已經抵掉了財政資金的投入。此外，谷公司還自持商業樓宇、辦公樓宇7.3萬平方米，形成了近17億元優質資産。

　　“像人才公寓這樣必須由政府投入的項目，經過公司化運營也能賺錢。”在南京首家軟體人才公寓建設現場，項目負責人介紹，通過公寓商業附屬設施面積以及房型數量的科學配置，谷公司又與意向企業進行商業談判。預計今年交付投用後，首年就能實現租金收益的盈利。

　　公司化獨立運作的另一個好處就是“靈活”。如今，谷公司把項目開發分為三大類，一是必須把控業態方向的專業園區，谷公司在與社會資本合作中都堅持控股；二是現有樓宇改造産業園的，一般由民企資本佔大頭；三是PE、VC這塊，借力外智為我所用，一般佔股比不超過30%。目前，谷公司與10多家民營企業、風投機構合作，成立獨資、控股、參股各類子公司22家，所有已建成項目個個都實現盈利。

　　通過各種形式，不同比例的參股開發，谷公司四兩撥千斤，實現了“滾雪球”式發展。據了解，雨花臺區財政每年提供2億元資金用於注資，使谷公司由2011年9月的1.3億元註冊資本增資到10.77億元。但截至目前，谷公司總資産達到50多億元，實現了國有資産5年增值5倍的驚人效率。

　　本報記者 王世停