樓市人氣漸漸多了起來，“小陽春”到來，窗口期是否即將關門？

　　繼央行再行降息的強刺激後，兩會又再派出政策大紅包，政策口徑可謂直追2009年，被業內人士評價為“天大利好”，認為兩會後地方將迎來第四輪房地産刺激政策。

　　目前全國樓市均出現回暖跡象，1月份樓市庫存出現首度下降，而一線城市樓價與成交量則幾乎已全面上漲，這對於有購房需求的買家來説，是一次難得的“窗口期”。在當前樓市供貨量充足、價格又還尚未上漲的“觸底反彈”前夕，購房者可謂是奔赴一場盛宴，可充分體驗買方市場所帶來的實惠和驚喜。但需要提醒的是，從歷年來樓市調整的經驗來看，“窗口期”往往是轉瞬則逝、瞬間關門，所謂“手快有、手慢冇”，把握時機尤其重要。

　　時隔6年樓市再遇最佳“窗口期”

　　在新年伊始，第四輪政策刺激已然開啟，在短短不到半年內，樓市已經歷三次政策提振，政策出臺的密集程度與力度已超出市場預期。而今年兩會後，市場預期第四輪政策刺激會更在，不排除地方出臺更多刺激政策，寬鬆度可直追2009年。

　　而市場將可能發生怎樣的變化？不妨回頭看看6年前。2009年的春天，政策也一樣從調控滑向寬鬆，並以貨幣政策的多次放鬆為標誌，而那是一個讓人追悔不已的“春天”，2008年年底樓市位於低谷，年末廣州10區均價跌至8012元/平方米，為全年最低點。但在政策刺激下，樓市開始變暖，2009年3月份的“小陽春”行情開始越演越烈，成交放量翻番，5月之後樓市窗口期徹底關門，樓市別春入夏。

　　回過頭可清楚地看到，2008年11月-2009年3月是該節點的最佳抄底時期，可惜當時許多購房者無知無覺，並沉浸在樓價可能還會再降的期望中，甚至有媒體認為“小陽春”是開發商做出來的“假像”，並非真正的回暖。直至2009年8月，廣州樓市交易量接近170萬平方米的高峰，這種爭論才宣告偃旗息鼓，觀望者正是自己的猶豫，錯失了購房的最佳時機。

　　量價齊升一線城市“漲聲不斷”

　　風起于萍末，在市場即將發生質變的關鍵期，量變的積累常常最能説明問題。從樓市成交量可以看到，全國樓市的庫存紅線壓力均漸漸解除，供求結構趨於平衡。值得注意的是，區域分化更加明顯，一線城市早于全國樓市確立復蘇通道，樓價更是蠢蠢欲動。國家統計局的數據顯示，今年1月份一線城市新建商品住宅成交均價24138元/平方米，環比增長0.4%，同比增長8.1%；“北上廣”一線城市的新建商品住宅成交均價同比均錄得上漲，反映了從去年年底開始的暖冬行情，在今年開年得以成功延續，一線城市已坐穩了“小陽春”行情。

　　正是銷售向好，樓價的上漲也成了必然，“對於一線城市而言，今年已不是漲不漲的問題，而是漲多少的問題”，方圓地産首席市場分析師鄧浩志表示。在廣州市場，從去年第四季度和今年以來的樓價走勢可見，廣州樓價“穩中有漲”趨勢已確立，如2月份的網易地産數據顯示，儘管成交量因春節長假而出現下跌，但均價仍是近5個月來的第二高位。

　　而從各區近5個月成交活躍的15個指標盤價格走勢也不難看出，與去年10月份的均價相比，有過半樓盤的均價在今年2月有小幅上漲，漲幅普遍在3%-10%，尤其以大發展商指標樓盤表現最為顯著，以保利、越秀等多個指標盤錄得人氣爆棚，成交價出現回漲。“年後多個樓盤的諮詢、來訪量都有明顯的增長，諮詢量增幅達到30%，現場銷售人員感覺忙不過來了。”保利地産首席研究員吳定金告説。

　　踩準節點3-6月成最佳購房季

　　對於今年一線城市樓市的走勢，“向好”是共識，而“漲價”更是必然的潛臺詞，星河灣集團董事長黃文仔表示，想要今年一線城市房價下降也許失望。萬科董事會秘書譚華傑坦言，全年房地産銷售向好幾無懸念，今年下半年部分城市房價上漲壓力凸顯，尤其以去年土地價格暴漲的一線城市為甚。而有著“預測帝”之稱的保利地産（廣東）董事長余英則肯定表示，今年房價是一定不會跌。

　　大佬們都明確預測，眼下正迎來難得的購房“窗口期”。在全國房地産尚處於休整的局面下，一線城市由於處於“價值高地”，勢必成為沉澱政策利好的“資金池”。而北上廣深的限購又尚未完全退出，樓價暫處於壓抑狀態，因此樓價表面平穩。正是這個隱而待發、價值迸發的前夜，可謂十年難逢，轉瞬即逝。

　　不少專家認為，今年上半年3-6月會是轉瞬即逝的窗口期，往者不可諫來者猶可追，從歷史經驗看，踩準樓市節點意味著收穫巨大升值紅利。正是如此，把握當下，對購房者而言極為重要。越秀地産（廣州）副總經理伍岳峰認為，去年年底樓市已見底，今年3月廣州樓市將全面復蘇。方圓地産首席市場分析師鄧浩志表示，3月份開始廣州樓市將由冷轉熱，出現量價齊升的局面。亞太城市房地産研究院院長謝逸楓認為，“兩會政策信號、降息貨幣寬鬆信號，兩大通道的打開，讓市場信心大增，3月房價必反彈上漲。”

　　而稍微保守的地産大佬則將五六月確定為樓價向上的拐點，香港路勁董事局主席單偉豹建議，如果有買房計劃，6月份前可以出手了。同策諮詢研究部總監張宏偉表示，今年上半年入市為最佳，今年下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情。余英則認為，由於第一季度各大開發商還不會明顯漲價，趁著沒漲價之前趕緊入手，目前就是置業的最好時機。

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　　那一年，你錯過的“小陽春”

　　最佳入市節點1：2008年11月-2009年3月2008年年底，各大城市如北京、廣州、成都等逐漸開閘放地，大多數地塊以底價成交。同時，“地王”欠繳地價、退地的消息頻傳。然而，在寬鬆的貨幣政策刺激下，樓市開始漸變，2009年3月份，“小陽春”行情開始越演越烈，成交放量翻番，2008年11月-2009年3月，是該節點的最佳抄底時期。

　　最佳入市節點2：2011年12月-2012年4月2011年樓市陷於低迷，看衰聲音不斷，然而降溫8個月後，樓市又開始觸底反彈。2012年春，廣州樓市出現“小陽春”，窗口期無情地迅速關門。2012年4月份廣州樓市成交量已猛漲30%，攀升至83.24萬平方米，那是自2007年6月份後再也沒有達到的高度，如恍惚一夢，便別春入夏。很快，中國樓市歷史上一個連續24個月的上漲週期就出現了。

　　大佬説法

　　15年會成為拐點之年

　　保利地産廣東公司董事長余英

　　回顧20年，政府的工作報告中出現“支援居民自住和改善性住房需求”的措辭是在2009年，而後房價上漲；可以稱15年是樓市的拐點之年，緊接著必然會是房價的上漲。目前，各大開發商第一季度還不會明顯漲價，趁著沒漲價之前趕緊入手，目前就是置業的最好時機；樓市預計二季度將會回暖，三季度迎來上行！

　　樓市尚處在黃金10年

　　越秀地産廣州公司副總經理伍岳峰

　　我在去年的時候曾説過，2014年樓市會見底，今年3月廣州樓市將全面復蘇。所謂地産“金銀期”之説並不是指樓市直線下跌，未來10年依然在穩步上升的黃金時期。這個判斷首先基於樓市基本面--供求關係，這是決定樓市走向的一個最重要因素；其次基於樓市發展與GDP增長呈正比例關係；最後看政府調控政策。人口多的城市房價就會平穩上漲，現在購房正當時。

　　二季度房價上漲買房越早越好

　　方圓地産首席市場分析師鄧浩志

　　早在去年年底，樓市已經開始回暖，預計3月份開始，廣州樓市將會由冷轉熱，出現量價齊升的局面，二季度房價開始上漲，2015年廣州房價將上漲15%，對購房者來説，已經錯過了去年年底的最佳入市時機了，現在只能説買房越早越好，越往後越貴。

　　本欄文圖/楊廣