■本報兩會報道組 王麗新

　　“對土地存量較高的三、四線城市，政府應放緩供地節奏，並加快産業結構升級、吸聚人口;在信貸政策方面，向首次購房群體提供更加優惠的政策支援，並放寬對二套房信貸政策的限制。”昨日，《證券日報》記者獲得的全國人大代表、河南建業地産董事局主席胡葆森的最新提案顯示，三、四線城市樓市存量巨大，開發過度。

　　胡葆森建議，放緩土地供應，減少或停止保障房的大量建設，同時降低二套房首付貸款比例等，採取更加靈活和有針對性的政策和辦法，確保三、四線城市房地産市場走上理性渠道。

　　三四線城市

　　庫存高企風險高

　　事實上，三、四線城市樓市庫存過高，市場難以消化是近兩年的常態化問題，正如胡葆森所示:根據相關機構統計數據顯示，全國城市市場風險排名前50位的城市中無一例外均為三、四線城市。鋻於此，可見三、四線城市房地産庫存壓力仍然較大，供求失衡的現象更加普遍和明顯。

　　胡葆森認為，2014年，在國內經濟增速放緩，房地産行業調整的背景下，地産投資增速下滑，市場觀望情緒加大，市場庫存量迅速放大，許多城市的去庫存化時間達到12個月以上。鋻於此，雖然調控手段更加靈活，也更具針對性，但不同城市的市場走勢也進一步分化。

　　胡葆森分析道，一線城市由於潛在購房需求較旺盛，在樓市整體下行背景下依然微幅上漲，但漲幅明顯低於2013年;二線城市逐漸分化，但也開始逐步復蘇;三、四線城市由於大多缺乏産業支援，城市人口流失較為嚴重，缺乏核心競爭力，導致其市場庫存和市場風險進一步加大。

　　對於造成這一現狀的背後原因，胡葆森認為，購買力有限、開發投資佔比較大、大型房企扎堆三、四線城市加劇了過度開發等方面因素為主要原因。

　　胡葆森稱，三、四線城市購買力有限，導致風險遠高於一、二線城市。三、四線城市由於城市能級較小，大多缺乏産業支撐，對外來人口的吸納能力有限，甚至連當地人口都不斷外流。在調控政策和市場觀望情緒加大的影響下，當地的購房需求進一步萎縮。

　　“由於三、四線城市每人平均住房面積普遍高於一、二線城市，導致其本地短期住房需求相對較少，而其常住人口的增長水準則很低，使得三、四線城市的改善及新增購房需求總體較小”。胡葆森如是表示。

　　此外，胡葆森認為，在以往粗放式的城市建設方式下，三、四線城市房地産開發投資佔比較大，房地産發展速度超過了城市化建設和産業配套發展的速度。

　　“由於三、四線城市的産業發展相對落後，地産經濟往往成為城市的支柱産業。當地政府為了拉動GDP增長，大力推動房地産建設，脫離了當地的經濟、人口和産業發展水準，城市化建設發展與房地産開發出現脫節。”胡葆森表示，加上三、四線城市土地供應和發展空間潛力巨大，使得其房地産供應量往往很大，在房地産調整的市場形勢下，供需失衡的矛盾和風險便明顯增加。

　　值得注意的是，過去幾年，大量一、二線城市實施了限購政策，這導致很多大型房企紛紛撤出受限購限制的城市，轉而進軍並扎堆三、四線城市，客觀上加劇了當地房地産的過度開發。

　　在胡葆森看來，大中型房地産企業入駐，雖然帶來了更好的開發水準和運營模式，但其開發規模往往也非常巨大，因此在加快當地房地産市場發展的同時，也積累了巨大的市場存量。

　　多元化方式組合

　　消化高庫存

　　用胡葆森的話來説，“針對三、四線城市庫存量過大的現狀，需要採取更加靈活和有針對性的政策和辦法，才能確保三四線城市房地産市場走上理性渠道，持續健康地發展下去”。

　　鋻於此，胡葆森在土地供應、保障房建設比例以及信貸優惠政策方面提出了具體的建議。

　　胡葆森表示，對土地存量較高的三、四線城市，政府應放緩供地節奏，並加快産業結構升級、吸聚人口。尤其“應加快調整産業結構，增強對外來人口的吸納能力，推動由土地城市化到人口城市化的城市發展方式轉變，減小經濟增長與土地財政之間的‘路徑依賴’”。

　　同時，在保障房方面，胡葆森建議，減少或停止保障房的大量建設，通過保障安置補貼貨幣化的方式，促進當地存量商品房的去化。對於預售管制嚴格的城市應適當放鬆限制。

　　他認為，對於庫存高企的三、四線城市，政府再建保障性住房進行安置的模式已不再適合。而通過回購“過剩”商品房用作保障用途，從實物保障為主向建設和租賃、補貼並舉的形式轉化較為適合現實局面，也有利於住房資源的有效配置。

　　最為值得注意的是，胡葆森認為，在信貸政策方面，應向首次購房群體提供更加優惠的政策支援，並放寬對二套房信貸政策的限制。

　　具體來看，對於首次置業群體，可提供更低的首付政策和優惠利率，例如二成首付和優惠利率政策，以保障首次置業群體的購房需求。此外，降低二套房首付比例，例如降至四成首付，取消利率上浮的要求，以支援改善型購房群體的合理需求。同時，可實施更靈活的公積金政策，允許公積金和商業貸款靈活組合使用，滿足更多購房者需求。

　　在胡葆森看來，隨著中國新型城鎮化的推進，未來三、四線城市必將釋放巨大的發展潛力。