不動産登記法律責任是不動産登記制度中不可忽視的重要一環，登記的準確性與權威性十分重要。我國物權法第21條僅對不動産登記錯誤的賠償責任作了原則性規定，具體問題留待不動産登記的專門法律去解決

　　□王琪

　　不動産登記法律責任是不動産登記制度中不可忽視的重要一環，登記的準確性與權威性十分重要。我國物權法第21條僅對不動産登記錯誤的賠償責任作了原則性規定，具體問題留待不動産登記的專門法律去解決。3月1日，《不動産登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)已正式施行，然而《條例》只對一些原則性的內容作了規定，具體操作仍需要一些詳細的制度設計進行規範。

　　登記錯誤賠償責任的性質

　　關於登記錯誤賠償責任的性質，我國法律並未明確，司法適用上也存有分歧，主要存在國家賠償責任説與民事責任説的爭議。兩種定位對於責任承擔有著諸如歸責原則、賠償範圍、訴訟時效期間等實體與程式上的諸多差異。一種觀點認為：登記機構是國家機關，登記行為屬於具體行政行為的範疇，因此登記機構因登記錯誤應承擔的責任應該是國家賠償責任。另一種觀點認為：不動産登記儘管是國家機關的行政行為，但不動産登記是一種民事權利變動行為，屬於私法範疇，因此登記錯誤的賠償責任應定位為民事責任。最高人民法院民一庭起草《關於使用物權法若干問題的解釋(一)》的討論過程中，也提供了受理登記錯誤賠償的民事訴訟的意見。雖然學界主流的觀點更加傾向於將登記錯誤賠償責任的性質定位為民事責任，以此解決登記機構與登記申請人等承擔共同責任時的責任形態及訴訟程式問題，此觀點對登記錯誤責任的相關制度設計具有一定的借鑒與指導意義。但是徵求意見稿未明晰責任性質，而《條例》在第29條規定：“不動産登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照物權法的規定承擔賠償責任。”這一規定基本上排除了國家賠償責任，而具體的操作路徑仍待進一步研究。

　　登記錯誤的情形不週延

　　登記錯誤一般是指因某種原因所致登記簿記載事項與登記時不動産的事實權利狀況不相符合的情形。其中造成登記錯誤的因素有很多，如申請人提供錯誤、虛假的申請材料等，實踐中因單一因素或者各因素綜合導致的登記錯誤十分普遍。而徵求意見稿僅涉及到不動産登記機構工作人員修改登記事項，串通他人進行虛假登記等情形，《條例》也僅是多了一個“進行虛假登記”的概括性表述，不恰當的限縮錯誤登記的情形，顯然不足。基於充分考慮權利人利益的考量，應該通過明確登記機構的實質審查義務，構建登記機構的無過錯賠償責任。徵求意見稿以及《條例》均就不動産登記的審查、查驗、現場查看做出了規定，並要求審查申請登記之不動産是否存在權屬爭議。相較于物權法12條規定的形式審查為主、實質審查為輔的模式，《條例》傾向於實質審查模式，但其在法律責任一章中僅規定不動産登記機構工作人員存在故意或重大過失的賠償責任，缺少一般規定。對於登記機構工作人員的一般過失不予追責，並不妥當。值得注意的是，相比徵求意見稿，《條例》新增第11條：“不動産登記工作人員應當具備與不動産登記工作相適應的專業知識和業務能力。不動産登記機構應當加強對不動産登記工作人員的管理和專業技術培訓。”對不動産登記人員提出原則性要求，將對保證登記行為的準確性，提升登記品質起到重要作用。

　　不動産登記機構對其工作人員造成損失應承擔替代責任

　　從徵求意見稿及《條例》中“給他人造成損失的，依法承擔賠償責任”的模糊規定，可以推測出立法機關對於不動産登記機構作為主體承擔責任的謹慎態度。然而由文義分析可得，此處規定的責任主體是因濫用職權、玩忽職守等行為給他人造成損失的不動産登記機構工作人員。將賠償責任定位為民事責任的角度看，依照物權法第21條第2款“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償”以及侵權責任法第34條第1款“用人單位的工作人員因執行工作任務造成他人損害的，由用人單位承擔侵權責任”。此外，《房屋登記辦法》第97條第2款規定，“房屋登記機構及其工作人員違反本辦法規定辦理房屋登記，給他人造成損害的，由房屋登記機構承擔相應的法律責任。房屋登記機構承擔賠償責任後，對故意或者重大過失造成登記錯誤的工作人員，有權追償”。不動産登記機構作為一個抽象的集合，其行政職能是通過工作人員的職務行為來體現的。因此，由於工作人員的過錯導致登記錯誤，登記機構對由此而造成的損失應承擔替代責任、無過錯責任。不動産往往價值較大，造成的鉅額損失由一般工作人員的經濟能力難以完全彌補。相比之下，登記機構的登記業務均通過一定的標準收取費用，其機構穩定性與資金充足性有能力為遭受損害的受害人提供實際救濟。由登記機構承擔替代責任也一定程度上制約登記機關加強對登記人員的選任與監督，增強其職責意識。而造成登記錯誤的工作人員作為直接責任人員自應對其行為承擔一定的法律後果。除行政處分、刑事責任之外，登記機構可以行使追償權，但追償的對象應限制在故意或重大過失的工作人員範圍內。此外，導致錯誤登記的因素並非僅僅在於登記機關內部，提供證明材料的評估、鑒定、仲介等機構，以及申請每人平均應就其行為如何承擔責任，因多方過錯混合形成的登記錯誤賠償責任應如何承擔等。徵求意見稿及《條例》均未能對此作出規定，也應進行補充。

　　登記機關賠償範圍並未明確

　　從比較法角度，賠償標準上主要有三個原則：懲罰性原則即賠償數額超過當事人的實際損失，一定程度懲罰有過錯的國家機關；補充性原則指賠償所受實際損失；撫慰性原則指賠償標準低於實際損失。這主要是將登記錯誤賠償作為國家賠償的角度來講。大部分國家與地區對登記機關的賠償範圍做出了一定的限制。而我國現行法律並未對登記機關的賠償範圍缺乏詳盡的規定，一般依靠人民法院通過自由裁量進行裁決。登記錯誤責任定位在民事責任的情況下，民法上損害賠償所奉行的填平主義，賠償所受損害與所失利益，則對於受害人的賠償應該是全面賠償。雖然充分保護了權利人的利益，但同時登記機構的賠償責任對公共財政不免負擔過重，仍需要引入相關機制進行平衡。不動産登記暫行條例對此問題也未作出明確的解答。

　　賠償資金的籌措問題

　　登記機構承擔全面賠償的民事責任無疑對於受害人的損失補償最為充分，但這也的確加重了國家財政負擔，也有可能因預算經費的限額而不能充分救濟。因此，需要借助相關機制進行賠償責任的轉移或分散。早在2006年物權法起草時，在登記過程中引入公證並以此分擔賠償責任的設想就已被否定。參考域外國家和地區的賠償保障機制，主要有國家賠償制度、利用者賠償制度、保險機構賠償制度三種，在條例討論過程中，也曾有建立登記賠償基金的提議。登記機構在收取的登記、查詢費用中抽取一定比例建立賠償基金，用於賠償由於登記錯誤而使權利人受到的損失，澳大利亞、英國與台灣地區採用此種模式且運用較為成熟。賠償基金的構成還包括通過國家財政預算的定期撥付以及向造成登記錯誤的人追償後取得的賠償費用。此外，通過運用賠償基金購買商業保險作為賠償資金充實的保障。保險機制具有較強的風險分擔能力，通過理賠程式可以保障利益受損的權利人得到及時並且充分的有效補償，進一步實現風險的社會化分散。