新華網北京3月7日電（記者王政、任會斌、白田田）把一些存量房轉為公租房和安置房——今年的政府工作報告提出，住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼並舉，並要穩定住房消費、促進房地産市場平穩健康發展。面對多地樓市庫存壓頂、成交趨緩的現狀，存量房究竟如何轉為公租房和安置房？

　　存量轉保障，哪在探索？

　　記者了解到，內蒙古鄂爾多斯市針對房地産市場存量房多的狀況，于2012年底啟動試點，把回購存量商品房用作城市棚戶區改造安置房和保障性住房房源。

　　“近兩年來，鄂爾多斯市城市棚戶區改造任務，原則上通過回購商品房異地安置方式推進。”鄂爾多斯市房管局副局長孟和平介紹説，2014年鄂爾多斯棚戶區改造任務為9680戶，通過回購存量房安置7666戶，接近總數的80%。

　　“湖南省已有9個市、州制定了實施意見和細則，其中長沙市出臺具體文件，進入實質性操作階段。”湖南省住建廳住房保障處處長張傳領告訴記者，長沙市準備第一批從市場上回購普通商品房作為安置房，初步計劃的規模是4000套。

　　“政府在保障房方面承擔提供責任，但並非要親力親為去建造、生産。加之現在多地商品房庫存較大，完全可通過市場手段來籌措保障房房源。”全國人大代表傅企平表示，今後將存量房轉為保障房的探索實踐將逐漸增多。

　　市場提供房源，帶來哪些變化？

　　當前，不少三、四線城市出現了商品房庫存高企、銷售乏力情況，個別地區存銷比達三四十個月。有專家表示，通過收購存量商品房作為保障性住房房源，緩解了政府的市場調控壓力和保障房建設壓力。

　　全國人大代表鄭雪君認為，政府回購商品房作為保障性住房房源是保障房建設資金使用的一個渠道，在房地産市場疲軟的當下，能夠起到一定的消化樓市庫存的作用，避免加劇住房供應過量。

　　“市場化採購可以提升棚改、保障房建設資金績效。”孟和平表示，鄂爾多斯市在收購商品房作保障房時，統一通過市公共資源交易中心招標採購，並按照現房、主體封頂、主體未封頂的順序依次採購，回購價格以商品房成本價為基礎，上浮幅度控制在15％以內。

　　2014年長沙市開福區黃興北路棚改徵收項目率先探索團購商品房作棚改安置房模式時，吸引了16家樓盤參與團購活動。具有價格比較優勢兩家樓盤成為“勝出者”，收購價格分別比市場價低500元/平方米和1000元/平方米。

　　將一部分存量房轉為公租房和安置房，會不會帶熱樓市旆客首席評論員程偉明認為，政府回購存量房的數量很有限，並不會從根本上改變樓市當前趨穩的供求關係。

　　試點到推廣，難點在何處？

　　記者從住建部門了解到，把一些存量房轉為保障性住房房源的地方探索正在擴容。快房網首席評論員程偉明認為，實施這一創新舉措關鍵要看當地樓市實際，同時需要制定相應的回購、回租辦法，防止操作過程中可能出現的尋租、腐敗。

　　“存量房轉為保障房，關鍵要看地方的存量商品房情況，因地制宜、分類推進。”程偉明認為，庫存高則可以收購，起到緩解供需矛盾、增加保障房源、提高財政資金績效的效果，如果庫存少，則不宜收購，否則會加劇供需矛盾。

　　商品房回購涉及房源選擇、戶型配套、價格確定等諸多方面，需要在探索、試點基礎上制定相應操作流程，規範收購、回租過程。張傳領認為，價格確定是一個難點問題，回購價格不能是強迫性的，而是要多方協商。

　　“一方面價格要優惠，財政資金要有績效，老百姓要得到實惠；另一方面，也要保持開發商的合理利潤，否則可能‘遇冷’。”程偉明表示，存量房轉為保障房是一個複雜的過程，需要不斷探索、完善。

　　針對社會普遍擔憂的收購存量房用作保障房過程中可能存在的不透明操作以及尋租、腐敗等問題，業內人士建議，相關部門應在出臺指導意見時強化監管，做到公開透明，防止“暗箱操作”。