福州市近日下發《關於統購商品房和安置房、回購安置協議指導意見(試行)》，統購市民商品房、安置房，用於安置拆遷群眾，福州市住房保障和房産管理局相關工作人員表示，具體細則還在制定中，多位業內人士和專家表示，此項政策有利於樓市去庫存，也便利於群眾以優惠價格滿足住房需求，值得期待。

　　新政引發市場較大反響

　　《意見》指出，福州市將由各區政府指定一家國有企業作為統購商品房和安置房的購買主體。統購房屋類型：商品房，建築面積在45㎡-135㎡，已辦理預售許可證並已封頂或竣工；安置房，建築戶型面積在45㎡-135㎡，已竣工並辦理安置結算手續，被徵遷戶已有自用産權住宅外多餘的住宅用房，所有權人及共有人自願出售，尚未裝修入住。統購價格：商品房購買價格，由區統購單位委託抽籤選定的七家評估機構對統購商品房進行市場評估，去掉最高價和最低價後進行平均，協商確定價格，原則上低於市場評估價格15%以上，特殊情況可上報市政府研究決定。安置房價格，評估後去掉最高價和最低價，然後以平均價格作為回購價格。統購模式：簽約主要有預定和買斷兩種方式。

　　《意見》指出，購回房源中符合條件的可列為保障房，所需經費由統(回)購單位與使用單位協商支付，列入項目徵收成本。CRIC克而瑞福州高級分析師黃彬認為，福州市政府統購市民余房，在全國尚屬首例，對於後市有一定利好。福州大學房地産研究所所長王阿忠表示，住建部相關官員近期曾表示，棚戶區改造中符合接受保障的家庭可以到市場上購買。房地産庫存高的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。可指導商品房較多的城市，出臺支援措施，將商品房轉化為安置房，促進棚改與利用存量房有效銜接，因此福州市出臺相關措施，值得期待。

　　價格低於評估價15%

　　《意見》指出，商品房統購價格，原則上低於市場評估價格15%以上，業內人士表示，在目前市場狀況下，群眾大規模把房賣給政府可能性不大，但以下幾類人會感興趣：1、破産或即將破産的房地産企業。王阿忠表示，之前有部分小型房企倒閉，樓盤被法院拍賣，價格降低三四成，相對此次政府的降低15%，這類企業會更願意；2、部分資金鏈緊張的中小房企。“目前房企的利潤根本達不到15%，低於市場評估價15%賣房，基本是以成本價或略低於成本價”福建正榮集團行銷部負責人蕭春和説，今年開春以來，銀行對房地産貸款仍然相對謹慎，不排除部分企業因資金鏈緊張而賣房給政府，畢竟政府需求量大，資金有保證。3、手裏有多套余房的群眾或急需改善住房條件的人。王阿忠説，目前或許不可能出現此類人群，但隨著保障性住房大量入市、以及房地産稅的開徵，房地産市場進一步下行，這種可能性還是存在。福建房地産協會副會長鄭愛新表示，福州有大量群眾因拆遷得到多套補償性住房，但有的位置偏遠，配套不便，目前福州市場房價處於低位，買賣雙方處於僵持階段，不排除此類人群賣房給政府，以換取改善性住房。4、部分持有安置房群眾。《意見》指出，部分不滿安置房的群眾，政府可以評估均價的95%回購安置協議。

　　業內：間接去庫存

　　易居房地産研究院近期發佈的《2014年新建商品住宅庫存報告》顯示，截至2014年12月底，研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，有29個城市庫存出現了同比增長的現象，福州增幅較大，同比增幅達77.8%。“這項政策對房地産市場是一個利好，是間接去庫存的一種嘗試”福建融信地産總裁助理阮友直説，該政策是一種雙贏，部分群眾能夠以更優惠價格滿足住房需求，而部分房企也能緩口氣，減少呆壞賬和系統性金融風險的出現。

　　上海易居房地産研究院院長楊紅旭表示，雖然操作細節仍會遇到諸多問題，但至少作為緩解三四線庫存壓力的短期之策，促進平穩健康發展，具有重要意義。楊紅旭認為，即便未來住建部出臺指導意見，各地的操作流程還有一個落實和細化的過程。比如，政府拿著財政拔款，只能收購什麼樣的商品房？被選中作為安置房的商品房項目，如何享受稅費減免？正在建設中的商品房項目，哪些有資格半路搭車享受國開行支援？如何防範政府官員在挑選商品房項目過程中的權力尋租？楊紅旭稱，這一做法，不宜作為長期之策，我國住宅供應雙體系建設、住房保障制度的完善，應有獨立的發展邏輯與制度框架。

　　記者梳理髮現，近期多個城市出臺相關救市舉措：寧波大學生買房可享補貼，武漢二套房認定放鬆，浙江購房有稅收補貼，廈門全面取消島內限購，但大部分城市一手房成交數據難有大的起色。“是救市也是利民”蕭春和説，目前福州樓市庫存壓力較大，福州市包含五區八縣新房去庫存需要16到22個月左右，下一步福州樓市仍將處於盤整期，政府出臺相關細則，值得期待。也有部分網友認為，此項政策為貪官們拋售多套房産提供便利，王阿忠認為，在評估和拍賣過程中，政府要堅持公開透明，細則制定中也要強化監督，讓群眾放心。