插圖\陳健怡央行降息，部分樓盤的來電、來訪量增加

　　風頭躉

　　文/圖

　　羊城晚報記者 梁棟賢

　　“現在買二套房可以首付三成，又降息，我很想換房啊！”任職某事業單位的陳小姐在天河區有一套70多平方米的二手房，雖然面積不大，但勝在交通、配套方便，原本抱著“將就下去”的態度，但降息卻硬生生砸出了陳小姐的換房計劃：“我算了一下賬，如果是100萬元、20年貸款，省下的利息等於我一年的純收入！”

　　在某外企任職的黃先生又有不同的看法。“從去年下半年起，股市的關注度持續走高，經過近半年的觀察，我覺得現在到了出手買股票的時候，央行在‘兩會’前降息，對股市就是一個明顯的刺激信號，相信這種刺激會貫穿全年。”

　　買房還是買股？“央媽”降息的“大紅包”，砸出了普通投資者幸福的煩惱。

　　市場

　　降息幾天，有樓盤諮詢量大增30%

　　降息才幾天，廣州一些樓盤已經明顯感受到市場熱度有所增加。“年後我們多個樓盤的諮詢、來訪量都有明顯的增長，降息後的電話諮詢量增幅明顯，撇除假期後自然增長的因素外，降息帶來的諮詢量增幅達到30%。不限購的廣佛概念盤升溫更明顯，現場銷售人員感覺忙不過來了。”保利地産首席研究員吳定金告訴羊城晚報記者。碧桂園鳳凰城方面表示，春節期間樓盤的客流量一直不錯，近期來的人比之前明顯增加。降息後，奧園地産錄得約10%的來電諮詢增長量，“可以感覺降息對市場還是有刺激作用”。某房地産網站的相關負責人表示，3月份頭兩天，該網站的百度搜索量達到歷史第二高的水準，“感覺大家對房地産的關注度依然很高，降息把同一天實施的不動産登記的影響沖淡了”。

　　也有商家感覺降息的影響暫時還沒能反映出來。“春節後剛啟市，降息的影響估計要在週末後才能顯現。近期諮詢量的確多了，但不算很明顯。”某大型房企行銷負責人表示。

　　爭鳴

　　四問樓市走勢

　　現在買房合適嗎？

　　開發商庫存壓力大 PK1 有效庫存明顯不足

　　去年年底，廣州樓市庫存量接近15萬套，創下近5年來的歷史新高。市場上不乏這樣的聲音：樓市庫存壓力這麼大，樓價很難漲，買樓不如買股。合富輝煌房地産經濟研究院院長龍斌認為，無論是國家統計局的待售面積數據，還是各城市可售、未售庫存，當前都差不多處於歷史最高水準。從去化週期來衡量，去庫存是2015年各城市樓市的重要任務。高庫存壓力下，必然造成市場激烈競爭，競爭將制約房價上行，特別在供應集中區域，房價仍是撬動銷售的利器。

　　吳定金卻認為，近幾年，排名靠前的房企規模增長迅速，庫存相應地增加是很合理的現象。實際上，這些庫存有的是多年累計下來的，是根本很難銷售或房企捨不得割肉的産品；有的是要等樓盤交樓後才能賣出好價錢的車位、社區鋪等，但庫存量把這些都計算進去，這樣的統計自然會存在失真。真實的情形是，由於去年第四季度衝任務衝得太狠，加上去年的市場不算好，房企在計算庫存時沒有有效地加以甄別，由於擔心庫存壓力，導致不少房企沒有拿地，今年上半年或多或少會出現有效貨量不足的現象。今年一開年，很多房企安排年度銷售任務的時候才發現，上半年貌似有很多庫存，但實際上沒有多少房子可賣，而下半年的貨量可能要等到今年第三、第四季度才能推出，為了不造成銷售時冷時熱的現象，有些開發商已經出現了惜售心理，希望通過提價的辦法主動拉長銷售期。“據我所知，很多房企已經陸續收回了去年年底的優惠，有的樓盤連面價都上調了。”

　　商家手頭資金緊張 PK2 經營貸可曲線救國

　　在不少專家看來，開發商手頭資金緊張，也是樓價今年難以上漲的另一個原因。龍斌認為，2015年房企業績目標還是較高，完成任務的壓力較大，回籠資金、搶佔市場的要求較高，特別是全國性大型房企，在市場業績和利潤的選擇前將會更傾向前者。星河灣地産董事長黃文仔也認為，現在發展商的資金鏈都比較緊張，所以相比更看好股市，因為樓市增長的空間不是特別大。

　　某知名商業銀行高管賴先生告訴羊城晚報記者，現在房企要獲得開發貸確實很難，因為擔心房企出現麻煩事，但是通過定向的理財産品，房企要獲取資金不會太難，當然，成本可能是10%-15%。“從去年第四季度開始的貨幣政策來看，今年的貨幣應該還是比較寬鬆，即使開發貸難以獲取，但拿到經營貸卻很容易，這麼多房企搞多种經營，相信也有通過關聯企業借經營貸曲線救國的意思吧。”中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江也認為，從今年的宏觀政策面來看，我國進入新一輪降息和降準週期，貨幣政策比較寬鬆，“別看樓市的庫存量大，但多年來增加的貨幣供應量更多，對樓價會起不小的支撐作用”。

　　廣州樓價已經很高PK3年底或會繼續走高

　　有人認為，如今的廣州樓價已經處於高位，未來很難有上漲空間。黃文仔表示：“對今年的樓價，我個人判斷不太樂觀，但是大幅度下行看來不大可能，特別是一線城市，但二三四城市樓價有下行的壓力。”龍斌也認為，要謹慎看待降息對房價上漲的推動力，因為消費者目前的追漲意願不強。其實整個市場還處於恢復增長期，多數購房者心態謹慎，未必會追漲，他們的購房行為將會影響價格走向。

　　吳定金認為，樓市呈現比較穩定的週期性變化，如果以價格來判斷的話，基本是上升期、盤整期、下行期和築底期四個週期迴圈往復。從2014年各地放鬆限購後，樓市已經開始下行期到築底期的鋪墊，築底跡象在去年“930新政”時開始顯現，隨著央行去年11月降息、今年降準這一系列動作，更加快了樓市的築底，現在已經開始出現觸底跡象，這次降息，會讓下一個上升期更快到來。“我相信，在今年第二季度，新的上升週期就會率先在一線城市和較有優勢的二線城市出現。雖然現在買樓可能已經沒有去年年底時划算，但至少會比今年年底划算。假如要在買樓或買股之間作出選擇，我不會選擇買股，至少樓市還有一個比較明顯的延續性和週期性，築底期不會馬上反轉為下跌期，但誰也沒法保證明天股市的漲跌。”

　　也有人寄希望於不動産登記能促成樓價下跌，林江卻認為，這很難，畢竟貪官的比例很低，對市場總量影響不大。人口紅利的減少也很難在短期內撼動樓價，年輕人只是在減少，不是突然消失，30-40歲未買房的人很多，年紀再大一點的人也有改善住房的需求，這些需求的增加在十年內完全可以對衝人口紅利的減少。

　　利息還會繼續下降 PK4 降息追不上房價漲

　　這次降息，對購房者來説，最直接的影響是節省了購房成本，相當於利率打了折。有買家因此認為，利率已經進入下行通道，還有降息的可能，遲點再買房，在利息上或許更划算。

　　“房貸利率現在已經接近成本價，再降的空間不大。”賴先生告訴記者，銀行實際的資金成本平均在4%以上，在扣除管理等成本後，如今存款與貸款的利息差並沒有想像的多，即使利息再下浮，空間也不會很大，最多只有1%左右的空間，可能遠遠比不上樓價上漲的速度。

　　專家觀點

　　實際通脹不低，

　　買房不失為好選擇

　　林江（中山大學嶺南學院財政稅務系主任、教授、博士生導師）：

　　如果手頭資金充足，買房不失為好選擇。一方面，降息後，在銀行存錢已經意義不大；另一方面，目前通脹還比較明顯，在實際通脹和降息的背景下，房地産還是有一定的投資意義。

　　買股票的話，個人不是太主張。多年來，中國的股市大家心中有數，股價並非完全由市場確定，風險較大，買股票倒不如購買理財産品，去年年底不少理財産品有6%-8%的年息，比存銀行好得多。

　　上半年買股，

　　下半年買房

　　賴先生（某知名商業銀行高管）：

　　就今年上半年的市場來看，買股票的漲幅可能會比房價漲幅明顯。降息對股市、樓市都是利好，但現在的政策明顯在促進股市，對樓市的態度只是不再打壓而已。

　　而且，我認為目前國內不少股票的價格偏低，現在炒股，從資産增值的角度來説，應該見效更快。但股票投資是短期行為，到今年9月份以後或明年，房地産估計會迎來反彈復蘇行情，這個時候不妨關注樓市。