樓頂、樓道、綠地、大廳等原本屬於全體業主所有的公共區域，卻被個別業主以各種方式肆意侵佔，或變為私人空間，或開發成商業用途，近些年此類現象屢見不鮮。去年北京一名業主憤然起身維權，將肆意佔據公共空間的業主告到法院。經過原告方律師深入調查，兩審法院均支援了起訴維權的原告業主，判決侵佔公共空間的業主限期騰退，並恢復原狀。

　　業主該如何維護公共區域的共有權利益？此案或能帶給我們一些啟發。日前，記者就此採訪了北京市律協物業管理委員會委員、北京蘭臺律師事務所的包華律師。

　　公共空間被佔是為業主服務？

　　李先生是西四環北京慧科大廈東區的業主，因為公共區域的共有權糾紛，他把同為慧科大廈業主的北京某商貿公司告上了法庭。

　　“公共空間是屬於我們全體業主的，怎能讓個別業主佔有，變成其獨自使用的場地？”李先生介紹，他與某商貿公司均為慧科大廈的業主。李先生購買的産權房位於東區，而北京某商貿公司(以下簡稱商貿公司)是慧科大廈西區的業主。2011年6月22日，商貿公司擅自侵佔了慧科大廈一層北大廳，用於辦公並開辦餐廳至今。餐廳經營期間，飯菜味道充斥整個一層大廳，給李先生等其他業主的工作、生活造成極大的負面影響。

　　李先生起訴請求法院判決商貿公司騰退慧科大廈一層北側大廳，並將其恢復原狀。

　　而商貿公司則稱，李先生不具備訴訟主體資格，物業公司才有權要求排除妨礙、賠償損失。商貿公司使用一層北側大廳是為大廈的全體業主服務，屬於公益性質，並非為了自己使用，故該公司不同意李先生的訴訟請求。

　　律師調查反駁佔用係公益性質

　　庭審前，李先生訴商貿公司物權糾紛一案由法院組織進行第一次談話。被告的代理人多次提到其佔用一層共有大廳具有合理性，包括其佔用一層共有大廳用作餐廳是由於大廈配套的餐廳無法滿足其1300名員工用餐；其餐廳供應的餐食比大廈配套餐廳便宜等。

　　李先生找到了物業訴訟方面的法律專家——北京市律協物業管理專業委員會委員、北京蘭臺律師事務所的包華律師，請他幫忙打這場官司。包華律師為此進行了深入調查，他發現，商貿公司一直強調開辦餐廳是為慧科大廈的全體業主服務，屬於公益性質，但實際上卻並非完全如此。

　　包華律師對慧科大廈進行了實地走訪和調查。根據用餐時間、座位使用等情況估算，中午一層餐廳的用餐人員在200人左右，這一數字與被告代理人所稱的用餐人數差距甚大。包律師又走訪了位於地下一層的大廈配套餐廳。該餐廳面積有1000余平方米，餐位480個，由某送餐公司提供服務。調查顯示，中午12時許，就餐人員較多，但基本無需排隊等候。

　　包律師通過調查還了解到，商貿公司擁有的西區共12層，每層2000平方米。其中，自用6層，而另有三層是閒置的，其他樓層則用於出租。閒置場地目前用於擺放雜物、晾曬衣物、員工午休娛樂等。而且包律師從其他經營戶了解到，商貿公司的關聯公司每月10日前後利用一層的場地與供應商結算。

　　“被告員工用餐需求完全可以通過地下一層的大廈配套餐廳滿足，而且被告有充足的自有面積解決員工用餐問題。”包華律師説，“被告佔用一層共有大廳不僅用於餐廳經營，還用於其他經營活動。”

　　包律師向法院提交了拍攝的一層北側大廳中午用餐情況、地下一層餐廳用餐情況、大廈西區房屋照片，證明商貿公司除不合理使用一層北側大廳用於餐飲經營外，每月還使用北側大廳用於與供應商之間的結算事宜。

　　業主佔據公共空間違反公約

　　在庭審中，公共空間使用權的歸屬問題成為焦點。包華律師提交了一份售房合同的證據，證實慧科大廈一層大廳的使用權歸全體業主所有。在李先生與開發商簽訂的合同中，明確規定：“……3、該商品房所在樓棟的大堂、大堂的各出入口使用權歸全體産權人共有；4、該商品房所在樓棟的建設紅線範圍內的土地使用權歸全體産權人共有……”

　　隨後，包律師又出示了另一份證據——《業主臨時公約》，證明業主不得佔用共用部分。

　　庭審中，商貿公司對業主臨時公約的真實性予以認可，對證明目的不予認可。

　　包律師又提交了商貿公司于2011年6月23日向慧科大廈的物業管理公司出具的《關於大廈送餐事宜的意見函》複印件，內容為：“某集團(注：商貿公司關聯公司)已定於2011年6月23日搬入大廈，該集團及東區員工都亟待解決就餐問題。商貿公司考慮聘請專業送餐公司為大廈提供送餐服務，以解燃眉之急，臨時使用一層大廳北側空置房，待大廈地下餐廳建立並正式投入使用後將停止送餐服務並退出所使用區域。”

　　商貿公司稱無法核實該意見函的真實性，堅持稱其使用一層北側大廳係為方便大廈的全體業主用餐，因此是非營利性的使用，而且供應商並非每月均到大廳對賬等。

　　物業公司稱原告強行佔用

　　一審法院在審理過程中，前往慧科大廈的物業管理單位——某物業公司調查，該單位表示一層北側大廳自其2009年撤出後為空置狀態，2011年7月商貿公司進駐大廈時提出將北側大廳作為餐廳使用。經物業公司徵求意見，大部分東區業主表示不同意，其將意見反饋給某商貿公司後，商貿公司強行撬開一層北側大廳的門鎖，並搬入桌椅、餐車及空調等物品並設立餐廳。

　　關於大廈員工就餐，物業公司表示慧科大廈已于2011年底在地下一層設立餐廳，完全可以滿足大廈業主就餐，而一層北側大廳平均用餐人數最多為幾十人。商貿公司曾就使用一層北側大廳向物業公司發過意見函稱臨時佔用，但地下一層餐廳設立後，商貿公司又提出地下餐廳費用高，不同意騰出一層北側大廳。

　　關於一層北側大廳用途，物業公司表示商貿公司除將其作為餐廳外，每月有一至兩次用於某商貿公司與供應商在此進行對賬。此外，物業公司還向法院提供了將一層北側大廳由臨時餐廳改設為商務茶室的業主徵詢意見表及商貿公司佔用北側大廳、與供應商對賬時的照片。

　　審理中，李先生與商貿公司均表示慧科大廈未設立業主委員會。

　　兩審法院判決佔用者限期騰退

　　一審法院經審理認為，李先生與商貿公司均係慧科大廈的業主，故雙方對大堂等公共部分均享有共同共有權、管理權。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向法院提起訴訟。故商貿公司提出李先生缺乏訴訟主體資格的抗辯理由，于法無據。建設單位或其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，法院應予支援。

　　法院認為，商貿公司在未經其他大廈業主的同意下，擅自佔用作為公共部分的一層北側大廳用於業主餐飲及業務結算用途，影響了大廈的公共秩序，已經嚴重侵害同樣作為權利人的李先生的合法權益。加之根據李先生在庭審中提交的《關於大廈送餐事宜的意見函》複印件中，商貿公司承諾待大廈地下餐廳建立並正式投入使用後，將停止送餐服務並退出所使用區域。物業公司亦表示商貿公司曾向其發送過相關意見函，且商貿公司係強行佔用一層北側大廳。

　　海淀法院認定，在慧科大廈已經設立大廈員工餐廳，用以保證大廈人員用餐的情況下，商貿公司應及時將一層北側大廳騰空。商貿公司提出其係免費為全體業主提供餐飲服務，大廈的地下餐廳無法滿足其員工用餐的抗辯理由，缺乏事實與法律依據。

　　法院一審判決，商貿公司將慧科大廈一層北側大廳恢復原狀，將北側大廳內的物品騰空。

　　一審判決後，商貿公司不服判決，向第一中級人民法院提起上訴。商貿公司的上訴理由是：該公司並未佔用、處分業主的共有部分；該公司安排工作午餐銷售項目，經過前期調查並充分徵求其他業主意見，是出於為全體業主服務的公益性目的，符合法律規定。

　　一中院經審理認為，商貿公司在未經其他業主同意情況下，擅自佔用公共部分用於經營活動，影響了公共秩序，侵害了包括李先生等相關權利人的合法權益。故現李先生主張商貿公司騰退本案所涉大廈一層北側大廳並將其恢復原狀之請求理由正當，法院予以支援。

　　日前，一中院作出二審判決：駁回商貿公司的上訴，維持原判。本報記者 王薔