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出讓門檻抬升突出“內涵集約發展”

  • 發佈時間:2015-02-24 20:31:04  來源:國際商報  作者:葉鋒  責任編輯:羅伯特

  限制開發商散售、提高持有物業比例和時限、帶規劃出讓、基礎性建設一併出讓……隨著土地約束日益趨緊,上海土地市場的門檻正在抬高,優化土地利用、提升城市品質的導向進一步增強,一些房地産企業也將由開發商角色更多向城市運營商、服務商轉變。

  眼下正在掛牌出讓的閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10~03住辦用地,引起業內關注。個中原因,不僅在於其超過60億元的底價有望創造2015年上海地市新高,更在於其苛刻的出讓條件。

  出讓公告顯示,該地塊要求“建設建築面積不少於21740平方米的人才公寓,由受讓人用於租賃,不得擅自銷售;受讓人如需銷售,銷售前須徵得出讓人同意”。自去年浦東前灘出現限定住宅只租不售的地塊後,這類有住宅租賃限制的地塊在上海逐漸增多。

  此外,該地塊還要求“配套社區商業需在出讓年限內整體持有;辦公面積如需銷售,最小銷售單元不得小于整層”。

  業內人士認為,出讓地塊的高總價以及只租不售、整體持有等門檻,對拿地企業的資金實力、運營能力等提出很高要求。

  類似情形在上海的土地市場並不少見。比如,去年11月以248.5億元成交的黃浦區董家渡13、15地塊,採用了以往少見的“帶規劃附加圖則”的整體出讓方式,要求受讓人整體受讓地塊,並按照規劃要求統一開發。

  其規劃要求可謂面面俱到:除了規定商業、辦公、住宅的詳細比例,還要求符合城市道路“密、窄、彎”特點,保持魚骨狀歷史巷弄格局;要綜合考慮舒適、宜步、慢行的公共資源,建築天際線要延續外灘風貌,等等。在這樣的條件面前,相當一部分開發商知難而退。

  市場機構統計顯示,去年上海共出讓164幅經營性地塊,總成交面積為662.45萬平方米,土地出讓金收入有所下降。

  上海市規劃和國土資源管理局負責人説,提高土地出讓門檻並不等於提高土地價格,一些附加條件較多的地塊,政府的出讓金收入還是減少的。通過約束土地的開發利用,引導開發商逐步告別“開發物業、一賣了之”,轉變為城市的服務商、運營商,成為城市發展重要的參與主體和治理主體,從而共同提高城市的功能和品質,與城市共同成長。

  土地已成為上海最大的資源瓶頸。去年,上海“一步到位”將2020年的階段控制目標確定為未來建設用地的終極規模,提出建設用地要實現“負增長”,原則上不但不能再新增建設用地指標,原有建設用地也要通過增加綠化等舉措來實現“減負”等。

  據介紹,上海今年還將研究出臺倒逼並鼓勵商辦、住宅用地高效合理利用的辦法等,從“地根”持續發力,促進城市有機更新,探索走出一條內涵集約發展的新路子。上海市規土局負責人表示,上海已下定決心通過轉變土地利用方式促進城市發展轉型。

  (葉鋒)

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