【導讀】國家統計局剛剛公佈1月份70個大中城市房價數據，新房價格環比上漲城市增加到2個。杭州同比降幅最大，達到10.5%。經濟之聲《央廣財經評論》帶來最新樓市數據解讀。

　　央廣網財經2月17日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，國家統計局今天上午發佈1月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。

　　與去年12月相比，也就是環比來看，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有64個，上漲的城市有2個，持平的城市有4個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.7%。

　　與去年同月相比，也就是同比看，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，上漲的城市有1個，就是廈門，上漲0.8%；同比降幅最大的是杭州，達到10.5%。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭解讀最新樓市數據。

　　經濟之聲：如何評價這份數據？

　　楊紅旭：整個的房地産的房價數據還在發生微妙的變化，變化趨勢由跌幅比較大，慢慢變成跌幅趨小這樣一個趨勢。從下跌城市來看，新房依然有64個城市環比下跌，説明大部分城市還在跌，房價還沒有升級到逆轉，但是跌的態勢略有改善，去年12月份的時候有66個城市下跌的，到了1月有兩個城市一個漲一個停，説明整個房價態勢還在慢慢的從底部往上爬，只不過爬的節奏比較慢，其中一線城市比較強勢，房價整體上已經開始往上走了，但是很多城市還在下跌。

　　經濟之聲：目前關於樓市觀點分歧越來越大，看空的認為人口拐點，包括房産稅的可能性，還有不動産登記的實施等都讓他們更堅定的看空樓市，您如何評價？

　　楊紅旭：確實是，中國樓市告別黃金十年，步入白銀十年，有一些中週期和長週期運作因素，包括人口包括一些長期制度建設，因為像不動産統一登記制度、資訊聯網這都是一個基礎性建設，會對樓市形成一些負面影響，但我認為中國目前剛性需求和改善需求依然主導著市場在發生變化，這種力量依然能夠保持市場基本穩定，所以我對樓市是謹慎樂觀的。就短期來看，因為2014年全國市場比較低迷，在政策不斷刺激的利好之下，在四季度實現了一個見底企穩的跡象，2015年市場應該會慢慢往上走，其中以一線為主。

　　經濟之聲：上一輪樓市您準確預測到了谷底，您覺得目前這個時間點適合人們出手買房嗎？

　　楊紅旭：我還是那句話，因為中國的樓市不會出現大幅的下跌和崩盤，自住需求還是應該買房，這是一個大勢。從短週期來看，2015年市場肯定要強于2014年，目前正好處於2015年初，2014年末這樣一個特別低迷轉向復蘇交接的時間節點，對自住需求還是應該入市的，尤其對於一線城市和部分市場比較強大二線城市必須要加快入市步伐的，因為他們的市場供需面整體是比較均衡的，市場一定會價格出現上漲。

　　經濟之聲：那投資呢？在一線城市和強的二線城市投資適合嗎？

　　楊紅旭：因為確實是告別黃金十年之後整個房産投資回報率在降，但我認為在一線城市和少數比較強大的二線城市，類似南京、廈門、鄭州這種二線城市比較強，從長期看它依然是一個較好的投資標的物，每年房價只要漲5%到10%再加上2%到3%資金回報率，加起來會達到7%到15%之間這樣一個年均綜合回報率應該是可以跑贏很多的理財産品。

　　一線會更加樂觀一點，但因為最近一段時間股市比較強，可能有些人禁受不住誘惑進入股市，從短期來看進入股市也是一種選擇，但是對散戶而言千萬不要追漲殺跌，否則其實是賺不到錢。

　　經濟之聲：目前跌幅最大的是杭州，為什麼杭州跌幅這麼大，怎麼來評價它的趨勢？

　　楊紅旭：杭州主要是庫存壓力比較大，而且從2011年下半年開始整個浙江片區樓市開始大幅的調整，但是杭州在2013年房價有所上漲，然後政府又賣了很多地，到了2014年項目還在增加，所以導致了庫存壓力比較大，整個2014年杭州房價是領跌全國的，目前依然處於低迷狀態，我認為2015年杭州市場會走穩，但是房價不會明顯漲，庫存壓力去化之後要到2016到2017年杭州房價會重新步入一個新的均衡，也就是説穩步上漲。

　　經濟之聲：上漲的一線城市漲幅仍然會不會複製過去這種速度？

　　楊紅旭：過去一些好的年份，像2005、2007、2009、2010年房價漲幅都是在30%以上，2015年即便一線城市偏強，但是漲幅也不會超過20%、30%，達到10%和15%之間是很有可能的，但是超過20%可能性幾乎是微乎其微。投資機會變了，人們對樓市的投資的慾望包括預期值都在降，也包括整個宏觀經濟還在低位徘徊，這些外部因素和人們的預期推成了一個新的走向，所以一線城市的房價不可能出現大幅度的投資、投機性需求，也不可能大幅推高房價。

　　資深房地産專家韓世同繼續解讀。

　　經濟之聲：和去年12月相比，70個大中城市中，兩個環比漲價的城市分別是深圳漲0.3%，贛州漲0.2%。去年12月成為唯一漲價城市的深圳，在今年1月仍然保持了環比的漲勢，而且漲幅領跑全國，主要是什麼原因？

　　韓世同：我覺得深圳有其特殊性，它雖然在一線城市當中，但是實際上它的城市規模並不大，大概2000平方公里左右，而且毗鄰香港，港澳也會經常到深圳來買房，所以它的庫存壓力不是太大。在這個1月份的成交裏，確實北上廣深都有大幅度的環比下降，北京差不多跌了5成，上海跌了4成多，廣州跌了3成，深圳僅僅跌了1成多一些，就是説它的相對的庫存壓力不太大，所以價格走勢要比其他幾個城市優一些，就會出現環比已經領先全國這樣的趨勢。

　　經濟之聲：像北京這種成交量，1月份也出現了有一半的下降，原因是什麼呢？您怎麼來評價？

　　韓世同：我覺得主要還是庫存壓力比較大，因為北京的價格目前我認為還是處於價格比較敏感的區域，包括上海和廣州，1月份恐怕有三個原因，一個是季節性原因，我們看到北京天寒地凍，去看樓買樓的可能會減少；再一個過節；另外優惠減少，價格上揚也是導致目前成交大幅萎縮主要的原因。

　　經濟之聲：目前時間點，作為自住需求或者作為投資需求，您覺得現在適合出手嗎？

　　韓世同：我覺得改善型和剛需這部分自住型的其實都還是非常適合出手買房的，只是當然你必須要買的起，因為價格仍然還是高位，在投資性的這個階段肯定是這個時候不太適宜的，主要是整個經濟是下行的，現在其實業界普遍認為經濟下行樓價下行這個幾乎是必然的，經濟還依然下行情況下樓市居然是上行，我覺得這個可能性不是太大。

　　經濟之聲：但是經濟下行也保持7%附近的增速，這個時候是降速的過程中，你覺得樓市不支援資産價格上漲，能這麼理解嗎？

　　韓世同：可以這樣説，因為我們統計數量其實低過7和8的話就是一個比較偏低的一個數。

　　經濟之聲：但另一類資産，股票的價格是在漲的。

　　韓世同：股市是表現虛擬的市場是比較容易提升的，但是像房地産這樣的市場，我覺得它有一半還是實體型的，必然還是要隨著經濟運作的軌跡來變化。