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底價成交成主基調 穗土地市場趨理性

  • 發佈時間:2015-02-13 06:32:09  來源:南方日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  據經緯行研究中心最新發佈的1月廣州土地市場研究報告,2015年1月份,廣州市出讓商住、商服地塊共7宗,均為底價成交,住宅地塊佔4宗,商服地塊佔3宗,總出讓土地面積27.88萬平方米,環比上升722.42%,總出讓金額51.47億,其中商住地塊48.66億,佔總成交金額94.55%。2015年首月土地出讓低谷反彈,而底價成交則成為主基調,市場發展漸趨理性。

  房企紛紛“東進”拿地

  住宅土地方面,本月底價成交4宗商住地塊,天河1宗、蘿崗3宗,出讓金額48.66億,其中北京過江龍遠洋地産奪天河粵隆客車廠“舊改”地塊首進廣州,富力及時代則分別奪蘿崗宅地,雙雙拉開各“東進”序幕。

  蘿崗方面,東區街開發大道以東NP-B4-2地塊,用地面積3.66萬平方米,總建14.34萬平方米,被富力地産以底價7.42億元奪得,折合樓面地價5175元/平方米;值得注意的是,對於深耕廣州市場的富力而言,在目前炙手可熱的蘿崗,乃至新黃埔區,至今仍沒開發項目,此次成功奪下蘿崗宅地,在增加土地儲備的同時,亦標誌著富力看好蘿崗的發展前景,正式進軍蘿崗市場,從而拉開其“東進”的序幕。

  此外,蘿崗科學城開創大道以西KXCD-F2-3地塊、科學城開泰大道以東KXCD-F2-4地塊,均為“舊改”地塊,佔面分別為5.06萬平方米、2萬平方米,建面分別為14.18萬平方米、6萬平方米,被時代地産以底價13.32億元奪得,折合樓面地價分別為6660元/平方米、6470元/平方米。值得注意的是,兩宅地地理位置較優越,周邊已有萬科東薈城、中海譽城等多個大型住宅小區,並有植樹公園等自然生態資源;

  時代地産是繼富力首進蘿崗後,又一以廣州老牌房企身份進軍蘿崗的開發商。由此可以看出,一方面,蘿崗在地鐵規劃、多個大型商業配套的支撐下,區域前景利好已明朗化,其區域價值已實質性地體現于樓市,成功促使了時代地産邁開“東進”的步伐;另一方面,蘿崗在經過2014年兩度刷新區域單價地王后,其區域市場已逐漸回歸理性,全市樓市的發展亦更趨穩健。

  天河方面,“舊改”的元崗路粵隆客車廠地塊1、地塊2,佔面9.42萬平方米,建面22.33萬平方米,屬元崗組團改造的起步初期地塊,雖然受惠于地鐵利好,但由於舊村、舊廠包圍圈內,周邊客運站亦較雜亂,加上受地塊自身規劃商業佔比較大、需配建學校及西邊河涌的影響,12500元/平方米的起拍價相對偏高,最終在沒有舉行土地拍賣儀式的情況下,被過江龍北京遠洋地産以底價27.92億元奪得。值得注意的是,地塊相對西面僅一路之隔的白雲兩大準單價地王而言,其樓面地價分別低10010元/平方米、12497元/平方米,以後樓盤定價的靈活空間較大;此外,地塊無中小戶型配比限制,有利於戶型的靈活配比,提高了地塊的可塑性。地塊得主遠洋地産,是繼金融街、華發、北大資源、深振業、龍湖、華潤置業、平安不動産後又一外地實力房企,此次拿地展現了外地房企進軍廣州市場的決心,同時亦為廣州樓市注入又一強勁的動力。

  2015年首月的土地市場表現平淡,雖然均為底價成交,但其價格較理性。此外,兩家本土房企的東進佈局或讓蘿崗的“造城”效應加劇,在無戶型比例限制的情況下將令蘿崗住宅産品線更豐富;另外,在兩地塊有竣工時間限制的前提下,必然加速了各地塊的建設,為區域住宅市場的發展提速,同時亦有望進一步帶旺周邊商業,加上地鐵的開通,使蘿崗的居住氛圍更濃厚、更宜居。

  2月將首挂“巨無霸”商住地

  展望2月供地,廣州共有4宗地塊掛牌,商住用地佔1宗、商服工業混合用地佔1宗,商服用地佔2宗,合計用地面積29.28萬平方米、出讓起拍價16.63億元。其中民科園推出3宗地塊,總佔面23.77萬平方米,總起拍價16億元,成為2月的供應主力。

  住宅地塊方面,民科園太和鎮北太路以北、民科園以西AB1207024、AB1207026、AB1207028商住地塊,佔面20.73萬平方米,總建40.57萬平方米,起拍價13.45億元,起拍單價3316元/平方米,由2宗商務地、1宗宅地,合計3宗地打包成一宗出讓,為民科園自2007年以來首次掛牌的商住地塊,同時也是白雲區土地實行公開招拍挂以來規模最大的商住地,堪稱“巨無霸”;此外,地塊既可單獨申請,也可聯合申請;其競得原則為最高限制地價+競配建;出讓條件是,AB1207028地塊須按規劃要求配建保障性住房及相應比例的地下空間建築面積,並無償移交廣州高新技術産業開發區民營科技園管理委員會。由於地塊起拍單價較低,體量較大並受惠民科園的規劃利好,有望吸引實力房企或聯合體參與競拍。

  商服地塊方面,民科園太和鎮北太路以北AB1208065地塊、AB1208140-2地塊,佔面分別0.97萬平方米、2.06萬平方米,兩地塊起拍單價均為2118元/平方米,是民科園自2007年以來起拍單價最高的商服地塊。

  據經緯行分析,民科園位置較偏,目前周邊村莊、田地較多,生活配套較缺乏,如三宗地塊順利出讓,一方面令其功能區更顯豐滿;另一方面,片區發展或將提速,在改善配套的同時,亦有望促進片區的三舊改造。文/圖南方日報記者 李廣軍

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