製圖吳尚楠

　　去年11月央行降息以來，一直遭到冷落的地産股成為各路資金加倉的重點行業，隨著降息、降準等貨幣政策預期強化，一季度樓市成交表現預期向好，為地産板塊基本面構成支撐，一些券商甚至喊出“讓地産股重回主流視野”的口號。

　　資金流入地産股

　　在2014年11月降息後，不少嗅覺敏銳的基金已經加倉了一線城市的房地産股票。剛剛公佈的基金2014年四季報顯示，保利地産、萬科A、首開股份、招商地産、華僑城A等都是基金重點買入的股票。

　　數據顯示，2014年四季度，重點買入保利地産的基金有南方成份精選、華安策略優選、景順長城精選藍籌、興全趨勢投資、光大保德信優勢配置、博時價值增長，這6隻基金持股數均超過3000萬股，2014年四季度持有保利地産股數超過1000萬股的還有諾安靈活配置、興業全球視野、華夏成長、華夏藍籌核心、諾安價值增長、華夏盛世、華夏優勢增長等24隻基金，而2014年三季度，持有保利地産超過1000萬股的基金僅有11隻。

　　相關數據顯示，A股市場142家房地産公司中，有18家公司的前十大股東中出現了險資的身影，涉及11家保險公司，部分房企的十大股東不止一家險企。首開股份、城投控股、新黃浦、金融街、保利地産等房地産公司前十大股東均出現兩家保險公司的投資賬戶。

　　有關基金經理也表示，一二線城市的地産銷售自去年9·30限貸放開後，10月份就已開始改善，12月在降息的再度刺激下，銷量呈現超越季節性的上升。而在地産股的股價上，這一點從12月底已開始反映。

　　押寶政策寬鬆

　　作為資金杠桿始終較高的行業，地産板塊對利率變動的敏感性在A股市場中最高，降息能夠有效降低相關地産企業的資金成本，並有望提振房地産銷售方面的積極預期。

　　去年11月，受央行非對稱降息的利好刺激，滬深股市高開高走，表現搶眼，週期股成為驅動行情向上的主要動力。其中，作為典型的降息受益板塊，地産股內部更是出現了漲停潮，降息首日共有13隻個股收報漲停。摩根大通預計，2015年央行會在第一季度降息一次，銀行準備金率還是趨於高位，全年降準兩次。

　　國際投行野村發佈研究報告稱，目前貨幣政策信號指數顯示，中國人民銀行在1-2月通過傳統政策工具（基準利率和/或存款準備金率）來放鬆貨幣政策的概率是50％-60％，遠高於2014年11月該指數顯示的38％的概率（當月央行降息）。而如果將去年陸續推出的定向寬鬆貨幣政策考慮在內的話，央行在1-2月進一步放鬆貨幣政策的概率將上升至70％-80％，2014年11月時為60％。

　　中信建投報告顯示，2014年末央行重新啟動貨幣價格調整工具，房地産行業流動性拐點確立。從前兩輪的降息週期來看，降息對於行業的促進作用毋庸置疑，分結構而言，降息後二線城市的成交彈性要優於一線城市，但一線城市的成交價格回升幅度更大且更持久。而從企業層面來看，歷次降息週期都是規模企業彎道超車的絕佳機遇，成長型房企都源於在貨幣寬鬆週期的良好把握，因此在新一輪降息窗口打開的格局下，這也是成長型企業不可錯過的機遇。

　　信貸改善與成交復蘇

　　“2014年房地産行業面臨的最大挑戰不是供需壓力、不是政策深化，而是流動性收緊，而且這一點主要來自於銀行系統的主動性拐點，因此我們今年把關於流動性的論述放在了最前面。”中信建投報告預計，在行業流動性調整貫穿了整個上半年後，從去年6月份開始信貸層面的悄然改善，三季度優惠利率逐步在主流城市開始擴張，9·30政策的啟幕也從管理層角度進一步強調了對剛性需求的支援，2014年年初以來信貸對於行業的困擾正在逐步消除。

　　在流動性改善推動下，市場從下半年開始逐步企穩回升，尤其進入四季度，在開發商供貨量同步推升的催生下，全國成交逐月改善，而這點也進一步強化了市場的分化。分城市來看，一二線城市今年以來調整幅度最大，但也最為充分，進入四季度，其中一線城市已經逐步進入復蘇階段。

　　新業務引關注

　　2014年，在房地産開發業務遭遇瓶頸，逐漸由賣方市場轉向買方市場的背景下，主流房企加快了由純粹開發商向綜合服務商的轉型。新業務帶來的投資機會，也成為加倉地産股的原因。

　　業內專家表示，房企紛紛向把目光聚焦于配套服務，不僅僅在於提升項目的附加值和吸引力，更是要借助豐富的業主資源向産業鏈下游拓展，創造新的利潤增長點。而從趨勢上來看，房企充分發揮網際網路思維，打造線上服務平臺，形成服務生態圈的模式創新成為一大亮點。總體來看，目前房地産線上服務仍處於起步階段，房企打造的線上服務平臺功能仍有待完善，但其廣闊的前景值得資本市場的持續關注。

　　中信建投報告預計，地産股具備充分的向上動力，預判明年龍頭房企融資成本降至5%以下，中小房企降至8%左右，實體行業的融資成本下降從分母端提升行業估值；四季度行業成交逐月回升印證了我們9月份的判斷，預計一季度表現將持續向好，為板塊基本面構成支撐，因此我們再次呼喊出“讓地産股重回主流視野”的口號。記者 邢飛