編者按：中國指數研究院數據顯示，1月全國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米10564元人民幣，環比漲0.21%，這是百城房價連續8個月下跌之後首次出現上漲。此外，近期部分地區陸續推出“托市”政策，4日央行宣佈降準，強化了樓市繼續回暖的預期。

　　業內人士認為，房地産行業資金面有望改善，購房需求料持續釋放。從A股情況看，2014年在傳統權重板塊中，房地産板塊上漲幅度不足60%。部分機構認為，在調控逐步放鬆、央行降準釋放流動性的背景下，節後地産股有望迎來“小陽春”。但由於此前降息改善了行業基本面，部分地産股溢價已處中上水準，震蕩調整概率也在增大。

　　樓市繼續回暖可期

　　中國指數研究院數據顯示，2015年1月北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為18990元/平方米，環比上漲0.59%。

　　成交量方面，銀河證券統計顯示，1月其跟蹤的36個主要城市新建商品住宅成交量為2014年月平均成交量的108.0%，雖然1月恰逢傳統銷售淡季，但整體銷售量仍高於2014年的月平均水準。而放在5年的時間週期來看，今年1月銷量僅次於2013年1月份。

　　價格與成交量雙雙回暖，2015年樓市迎來“開門紅”。中國指數研究院分析指出，整體來看，樓市預期不斷轉好。政策方面，高層積極肯定了行業中長期發展的重要性，市場信心有所增強；成交方面，在“微刺激”手段的推動下，主要城市需求平穩釋放；供應方面，因春節臨近主要城市推盤量有所減少；在房企定價策略方面，由於企業年初的業績壓力較緩和，部分樓盤優惠力度減弱，也促使價格有一定回升。

　　隨著一些地方不斷出臺“托市”政策，2015年樓市有望繼續回暖。據中國證券報記者了解，今年以來紹興、廈門以及四川等多地出臺政策刺激樓市。

　　浙江省紹興市公佈的新政策提出，從2月15日起在紹興實行包括購房補貼、提高公積金貸款額度等優惠政策。其中，購房者在政策有效期間購房，可獲得房款成交計稅價0.8%的稅收補貼。1月20日，四川省住建廳發佈消息，稱將對省內地方住房政策進行集中清理，全面取消限購、限價等行政干預政策。

　　此外，重慶、南昌、廈門等地的首套房公積金貸款首付比例最低降至20%，上海、瀋陽、長春等城市符合條件的二套房公積金貸款政策按照首套房執行。另外，多地通過契稅減免、財政補貼鼓勵自住型住房需求。據不完全統計，去年調整住房公積金政策的城市超過20個，截至目前，除北上廣深以及三亞5個城市仍執行限購以外，其他城市的限購政策已基本解除。

　　中國指數研究院預計，受需求釋放、供應減少影響，短期內主要城市庫存壓力或稍有緩解。展望未來，政策環境和貨幣環境趨於寬鬆，市場信心增強，樓市將進一步回暖。

　　資金饑渴有所緩解

　　從2014年下半年開始，一些地方頻頻“鬆綁”限購，市場對於政策面放鬆的預期早已達成共識，但業界普遍認為，制約行業基本面進一步改善的關鍵因素在於貨幣政策。如此來看，央行降準無疑對房地産行業是個利好。

　　據相關機構測算，此次央行“普遍+定向”降準，有望給市場注入超過6000億元資金，從而改善流動性，資金敏感型行業因此獲益。在此之前，資金敏感的房地産行業一直深受資金緊繃的影響。中國指數研究院數據顯示，2014年，在開發企業的各類資金來源中，購房者的定金及預付款佔比為24.8%，較2013年下降3.5個百分點。與此同時，開發企業自籌資金佔比達到41.3%，較2013年提高2.5個百分點；國內貸款佔比為17.4%，較2013年提高1.3個百分點。中國指數研究院認為，2014年以來開發商資金鏈承壓已是不爭的事實。

　　在此情況下，房地産企業不約而同地抓緊了“錢袋子”，在投資方面頗為謹慎。國家統計局數據顯示，2014年，全國房屋新開工面積179592萬平方米，比2014年下降10.7%，其中住宅新開工面積同比下降14.4%。

　　降息、降準等政策的推出，有望緩解房企資金鏈緊張狀況。興業證券(行情，問診)報告指出，2014年11月降息之後，行業基本面將開始復蘇，回顧歷史亦是如此，這表明影響房地産基本面走勢的最重要因素是貨幣政策以及流動性。

　　該報告指出，此次降准將刺激房地産市場需求釋放，一定程度上對於居民購買能力和購買意願都會有較強的促進作用。在貨幣持續寬鬆背景下，行業基本面復蘇一定會貫穿2015年，上半年量價齊升趨勢預計不會改變，下半年房價有望穩中趨升。此外，在外匯佔款持續負增長、經濟下行壓力加大和房地産開發投資持續回落的情況下，貨幣寬鬆的持續性可以期待。

　　地産股估值修復

　　“再壞也不會壞過2014年了吧。”在業內人士看來，雖然限購、限價等調控政策早已推出，但2012年、2013年樓市並未出現預想中的大滑坡，相關政策的持續性影響卻是在2014年集中發酵。此外，在貨幣、信貸政策對房地産收緊的背景下，整個行業在2014年經歷了高速發展期之後的極大心理落差。

　　從股市來看，儘管2014年年底開始A股整體走強，但地産板塊僅僅是稍跑贏大盤。根據WIND統計數據，2014年上證綜指漲幅達52.50%，地産板塊漲幅為59.48%，而鋼鐵、銀行、證券板塊漲幅分別達80.87%、76.08%和155.96%。

　　在調控政策繼續放鬆、資金面持續改善等多重利好因素支撐下，2015年地産板塊的潛力仍有待釋放。從1月的走勢來看，WIND統計顯示，地産板塊的區間漲幅達4.2%，已超越銀行等板塊。

　　國泰君安研報認為，貨幣信貸的寬鬆對房地産行業及相關産業主要有三方面影響：提升開發商的現金流，按揭款、開發貸有望進一步寬鬆；一定程度促進房企新開工項目，緩解下半年可能出現的供應緊張；銷售回籠資金加快，也有望緩解地産行業的上下游相關産業資金鏈緊繃狀況。政策收緊的壓力在未來一段時間內應該不會出現。

　　平安證券報告指出，儘管地産行業整體PE隨藍籌行情大幅提升，但目前仍未達到2008-2009年的高點。地産板塊與滬深300的PE比值為1.48，也未到達2008-2009年（2.0）和2011-2012年（1.52）前兩輪降息週期時的高點，地産股估值有望持續回升。由於基本面持續回暖，地産板塊“小陽春”可期，同時龍頭房企、國企改革概念股有較大的上升空間。

　　但有機構認為，未來部分個股的震蕩調整難以避免。中山證券研報認為，剔除季節性因素，對樓市節後銷售回升持樂觀態度，本次降準兌現流動性將有助於延長地産板塊的投資邏輯。但地産板塊目前的溢價為1.61倍，而近三年的溢價為1.36倍，板塊估值已處於中上水準。此外，經過降息後的市場攀升，板塊龍頭股的估值修復已基本完成，整體投資已進入下半場，調整概率會增大。