二手房◎

　　□金陵晚報記者 陸容容

　　2015年1月份，南京一線名校學區房價有漲有跌。同比2014年1月，15所名校學區房掛牌價上漲，另外15所名校學區房掛牌價下跌。瑯小學區房單價5萬元居首，仲介表示主要原因是該小學掛牌房源太少，上個月才出來一套。而記者調查後發現，不少房源的砍價空間在不斷增大，上個月的議價空間平均在7%左右，而一些頂級名校的學區房更是價差明顯，掛牌價與成交價最多相差可達每平米三千元。

　　名校學區房價基本平穩

　　南京30所名校學區房最新房價排名中，瑯琊路小學學區房以單價50909元/平米居首，力學小學和北京東路小學學區房價分別居第二和第三位。前10位中，鼓樓區學區房佔了6席，玄武區兩席，秦淮和建鄴各1席。這一數據是“365指數”根據網站當月新增個人房源掛牌均價來統計的，統計房源總量在1千套左右。

　　其中，瑯琊路小學、小西湖小學和天妃宮小學最新個人房源掛牌均價，同比分別上漲23.6%、23.2%和22.5%。這些名校學區房價漲幅較大的主要原因是，1月新增個人房源比較特殊。整個一月份，瑯琊路小學只有1套新增個人房源，位於玉泉路小區4樓的房子，面積55㎡，總價280萬元。據了解，瑯琊路小學學區房比較特殊，部分房源屬於頤和路民國公館區，單價超過10萬元/㎡。

　　兩所名校合併拉低整體均價

　　同比2014年1月，赤壁路小學學區房價跌幅最大為21.8%，南師附小學區房價跌幅第二為10.4%，金陵中學實驗小學學區房價跌幅第三為9.5%。

　　赤壁路小學和南師附小學區房價下跌，主要是受去年合併周邊學校影響，赤壁路小學合併了山西路小學，南師附小合併了珠江路小學，導致兩個學校學區房房源大增，大量價格較低的房源拉低了均價。金陵中學實驗小學學區房價下降則是受新增個人房源變化影響。

　　環比2014年12月，天妃宮小學學區房掛牌價漲幅最大為15.8%，瑯琊路小學掛牌價漲幅第二為12.6%，天正小學掛牌價漲幅第三為12.2%。環比2014年12月，赤壁路小學學區房掛牌價跌幅最大為18.2%，五老村小學區房掛牌價跌幅第二為12%，鼓樓一中心小學學區房掛牌價跌幅第三為11.9%。

　　議價空間達到近年來最高

　　但是，經歷了一年的樓市低潮期，南京不少二手房均面臨著砍價空間越來越大的趨勢。“我愛我家”提供的數據顯示，2014年年初，全市二手房掛牌均價18046元/平米，成交均價17604元/平米，議價空間2.45%；至2014年12月，掛牌價突破2萬，成交價僅18619元/平米，議價空間達到了7.05%。

　　學區房也不例外。如北京東路小學的學區房公教一村小區，上個月的成交均價是39241元/平米，但掛牌均價是42681元/平米，議價空間多達8%。瑯琊路小學掛牌價雖然高破5萬，但“我愛我家”提供的數據顯示，2014年12月該校學區房的實際成交均價是46567元。掛牌價與成交價相差3千元/平米，就意味著一套60平米的小戶型，總價可以相差18萬元。

　　對此，“我愛我家”市場部總監胡涓娟表示，全市議價空間在9月達到最高，此後略有回落，但仍維持在7%左右，而2012年、2013年的砍價空間只有2%左右。“價格報高了，購房者看房意願不強烈。一些房主特別是學區房主的報價要理性，否則最後賣不出去只能一輪輪的降價。”