比2013年每平方米上漲了610元

　　商住房庫存量70.12萬平方米，可賣9.7個月

　　2014年，在全國眾多城市房地産市場調整的情況下，鄭州市場“風景這邊獨好”，房價仍在上漲。昨日，鄭州市住宅與房地産業協會發佈分析稱，2014年全市商品房供應量與銷售量保持一定幅度增長，房價表現較為堅挺。在全國房地産市場總體低迷的形勢下，鄭州樓市總體表現平穩。鄭州晚報記者 胡審兵/文 馬健/圖

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　　數據

　　房地産開發額：

　　全年累計完成1743.5億元

　　據市統計局統計，2014年，全市累計完成房地産開發投資1743.5億元，同比增長20.6%；其中，住宅投資1176.93億元，同比增長29.3%。商品房新開工面積2749.32萬平方米，同比下降2.3%；其中，住宅新開工面積1954.73萬平方米，同比下降1.1%。

　　全市房地産開發企業到位資金1858.36億元，同比增長11.1%；其中，國內貸款280.09億元，同比增長97.5%，自籌資金835.35億元，同比增長4.1%，其他資金來源742.92億元，同比增長2.6%。

　　投放量：

　　商住房投放面積同比增長14.37%

　　2014年，鄭州市區商品房投放面積為1409.14萬平方米，同比下降3.3%；其中，商品住房投放面積為1060.1萬平方米，同比增長14.37%。

　　銷量：

　　商住房銷售面積同比下降4.90%

　　2014年，鄭州市區商品房銷售面積為1091.55萬平方米，同比下降3.90%；其中，商品住房銷售面積為841.38萬平方米，同比下降4.90%。

　　房價：

　　商住房均價同比上漲8.24%

　　2014年，鄭州市區商品房銷售均價為每平方米9028元，同比上漲6.25%；其中，商品住宅銷售均價為每平方米8016元，同比上漲8.24%，每平方米漲了610元。

　　庫存量：商住房可賣9.7個月

　　2014年底，鄭州市區商品住房累計可售面積679.13萬平方米，若按最近12個月市區商品住房月均消化面積70.12萬平方米計算，消化週期為9.7個月，屬於供求平衡區間（6~12個月）。

　　二手住房：

　　二手住房交易面積同比下降15.57%

　　2014年，市區二手房交易面積為368.65萬平方米，同比下降15.78%；其中，二手住房交易面積為359.34萬平方米，同比下降15.57%。市區二手房交易均價為每平方米7164元，其中，二手住房交易均價為每平方米7018元。

　　此外，2014年，市區新增非住宅租賃管理面積139.2萬平方米，累計完成936.8萬平方米；新增住宅登記備案2486戶，累計完成63417戶。12月底與去年同期相比，商鋪租賃價格平均上漲10%，住宅租賃價格平均上漲15%。

　　B

　　特點

　　商品住房投放創歷史新高

　　由於2013年鄭州非住宅商品房投放比重較高、庫存和消化壓力較大，政府和企業都十分關注，有意識地調整供地和開發結構與節奏，減少了非住宅的供給，加大了住宅的開發量，2014年全市商品住房的投放量超過2000萬平方米大關，市區投放量也超千萬，創下鄭州樓市歷史新高。從投放比重看，全市商品住房投放佔到商品房總投放量的78.87%，較去年提高9.61個百分點；其中市區該比重為75.23%，較去年提高11.62個百分點。

　　12月份商住房銷量創歷史最高值

　　從2014年的月度銷售數據看，前11個月（剔除受春節影響的2月份），全市和市區的商品房銷售量分別在160萬平方米和90萬平方米上下窄幅波動。在取消限購、央行調整首套房政策以及降息等多重利好消息累加效應下，鄭州樓市與國內其他城市一樣，市場活躍度大為提高，出現了明顯的年終翹尾現象。12月份，全市商品房銷售面積達到246.61萬平方米，其中商品住房銷售200.47萬平方米，創下鄭州樓市單月銷售歷史。

　　縣域市場和開發區樓市火爆

　　2014年，縣域商品房投放1263.18萬平方米，同比增長67.87%；銷售819.66萬平方米，同比增長36.24%，投放量和銷售量分別佔到全市的47.27%和42.89%，較2013年同期提高13.22個百分點和8.26個百分點。在市區，2014年度商品房銷售同比增幅位列前三的區域分別為經開區（260.96%）、航空港區（165.35%）和高新區（38.35%），其他區域商品房銷售同比則為負增長；從銷量看，高新區銷售達到173.22萬平方米，為市區各行政區最高值。

　　改善性需求得到一定釋放

　　2014年，以8月份取消限購政策為界（剔除受春節影響的1、2月份），3~7月市區商品住房的月均銷量為66.84萬平方米，8~12月的月均銷量為79.2萬平方米，銷量有所提升；從不同套型商品住房的銷售情況看，3~7月市區120平方米以上商品住房銷售6578套，佔到商品住房銷售的19.43%，8~12月市區120平方米以上商品住房銷售9309套，佔比為24.01%，較3~7月增長41.5%，佔比提高4.58個百分點。可以看出，限購的取消、房貸政策的放鬆以及銀行利率的下調，對改善性需求有一定的刺激作用。

　　非住宅供銷差距有所縮減

　　2014年，鄭州市區非住宅投放349.04萬平方米，同比下降34.17%，銷售250.17萬平方米，同比微降0.4%，供銷比為1.4：1，較2013年的2.11：1有較大縮減。從市區非住宅分物業類型供銷看，2014年，市區商業用房投放116.40萬平方米，同比下降22.91%，銷售89.24萬平方米，同比增長26.91%；寫字樓投放126.38萬平方米，同比下降43.23%，銷售156.64萬平方米，同比下降10.12%，可以看出，市區非住宅的供應量得到一定控制，商業用房銷售量保持增長，而寫字樓的庫存也有了一定程度的消化。

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　　2015年展望

　　商品房投放量充足

　　過去三年，鄭州完成了建成區內所有城中村的啟動與改造，這些釋放出來的土地將在未來1~3年內陸續進入市場。預計2015年，全市房地産開發投資和建設規模將有所擴大，商品房的投放數量將進一步增加，同時，房地産郊區化和遠郊化更加明顯。

　　成交量保持平穩

　　房地産市場已經告別過去高速增長的時代，經過市場調整後將步入平穩增長的新常態階段。房貸政策等政策的逐步落實，改善性需求有望進一步得到釋放，市場成交整體規模將維持在一個比較平穩的數量。

　　商品住房價格窄幅波動

　　目前鄭州房地産市場庫存量呈現不斷增加之勢，加之潛在供應量較大，2015年，房地産市場仍將以去庫存為主。在庫存壓力較大的情況下，開發企業在項目定價時會更趨理性，住房銷售價格將保持相對平穩。

　　租賃方面，預計2015年住房租賃價格漲幅將有所放緩；同時，由於電子商務的快速發展，傳統商業模式遇到挑戰，部分商鋪租金價格上漲壓力較大。

　　企業整合轉型步伐加快

　　2015年，房企兩極分化將進一步加劇，房企的收購、並購、出售資産等動作將更為頻繁，一些資金沉澱時間較長、收益不明顯或短期難開工的項目將是房企售賣的主要目標。房地産市場面臨新一輪整合大潮。

　　行銷形式更為多元

　　2015年，傳統地産開發商與網際網路、網際網路金融的諸多合作將進一步增多，網路銷售、APP客戶端、房地産眾籌等電商模式將在鄭州更多地涌現，地産網際網路化成為大勢所趨，房地産融資及銷售渠道更趨多元化。