北新區開發十多年日趨成熟 新項目難覓房源賣一套少一套

　　文/廣州日報記者陶旺波 圖/廣州日報記者陳楓

　　北新區是江門在城市升級發展過程中提出的規劃概念，之後的十多年裏，這裡一直是江門樓市的熱點，無論成交還是價格，北新區都可謂是江門之最。經過多年的開發之後，隨著匯悅城、萬達廣場等商業體項目的入駐，北新區尤其是中心區域住宅的區位優勢也真正變現為實際的便利，這一區域的住宅更加受到熱捧。與之相對的，經多年開發之後，這一區域開發空間已經大大減小，基本沒有新的開工項目，而現有項目則是越賣越少。隨著商業氛圍的形成，這一區域的二手房交易也逐漸活躍起來。

　　值得注意的是，作為江門未來的CBD，這一區域樓盤中公寓的概念也炒得比較火，但其前景卻並不被人看好，畢竟江門的商務氛圍並沒有真正形成，對公寓這種單價較高的産品缺乏足夠的需求量。

　　房源有限 價位分層次

　　據記者初步統計，北新區中心區域內，至少有10個相對知名的在售樓盤，而在超出豐樂路以東範圍、港口路以西的鄰近區域則還有至少6個在售樓盤。

　　記者查看各樓盤的銷售資料發現，在這些樓盤中，除了兩三家只剩少量房源外，絕大部分樓盤仍在推貨。不過，由於這一區域基本沒有了新開發的項目，所以房源的數量已經固定了，基本上是賣一套少一套。

　　儘管位於核心區域，但由於各個樓盤的情況差異較大，樓盤之間的價差也不小，最低的均價不到6000元/平方米，最高的則超過11000元/平方米，並且房價呈現出比較明確的層次分佈。一些小型樓盤，名氣不大，配套相對較低端，雖然位置不錯，但均價也多是5800元/平方米左右。這樣的樓盤在中心區域大概有四五個，也基本都有推貨計劃。對於一般的小家庭，選一套八九十平方米的房子，總價也僅需50萬元左右，加上公積金貸款的支援，整體供房壓力非常小。

　　相對配套完善的樓盤，在這一區域均價為6800~7800元/平方米，收入中上水準的産家庭也完全能夠承受。據了解，這個價位的樓盤在中心區域也有7~8個。其他均價散佈在8000元以上的樓盤，整體的品質較高，位置非常好，對於高收入的家庭則是非常適宜的選擇。

　　公寓連片 銷售有些滯

　　由於北新區是江門城市的核心區域，又被定位為江門未來的CBD，所以北新區也是江門率先出現大批公寓房源的樓市版塊，這種情況在北新區中心區域尤為顯著。

　　記者查看房源資料了解到，在這些樓盤中，有11個樓盤是純洋房住宅，而有5個樓盤則是包含公寓甚至以公寓為主的樓盤，這個比例在江門的各個樓市板塊中是比較高的。

　　據了解，小戶型公寓總投資成本低，一套40平方米的精緻公寓，總價30萬~40萬元，總價相對於目前的商品房總價還算是比較低的，對於一些自住保值和中小投資者來説，是一個不錯的選擇。

　　奧園地産行銷總監陳志炎表示，江門在經濟發展上，與廣州等一線城市還有一定的差距，白領人士相對於一線城市來説比較少，用來辦公的商業性質公寓可能還有一些需求，但是住宅性質的公寓不會有太多需求。

　　據了解，最早的小戶型公寓出現在廣州、深圳等一線大城市，以補充住宅不足，但江門卻是一個低容積率的城市，居住用地比較多，除了外來人口會使用小戶型住宅式公寓外，不會有太多本地人購買居住。至於用來投資出租，記者了解到，江門租公寓的人也並不多。

　　記者從萬達、匯悅城等樓盤所推出的公寓銷售情況來看，目前江門購買公寓的有不少是投資置業，主要是買來用於出租。但在江門本地的搜房網站上搜索北新區公寓，大量“萬達公寓”的字樣佔據了絕大部分的螢幕，顯然，已經完工的萬達廣場已經成為江門公寓供應最集中的地方，但公寓旁邊標出的價位多為月租2000元以上，且集中在2500元/月左右，價格相對江門人的收入水準來説明顯偏高。而且對於很多年輕人來説，用這個價位去租公寓，不如湊個首付買房，月供也僅3000多元。而其他一些差一點的公寓月租則普遍在1500~2000元左右，其性價比並不比合租普通住宅高，選擇租公寓的人也並不多。

　　二手低迷 學位房成亮點

　　根據市住建局公佈的數據，去年江門二手房累計成交面積50.93萬平方米，同比減少31.9%；累計成交5343套，同比減少29.5%。記者走訪各仲介機構了解到，由於去年江門整體二手房低迷，北新區的二手房成交也比較差。

　　新建住宅價格的下跌和二手房市場的低迷，春節臨近，不少房主和仲介打出了一些更低的價格。從北新區的仲介公司和本地搜房網站上，記者了解到，北新區核心區域的二手房價格大多與新房持平或者略低，北環路上一手均價7500元/平方米，二手房多為7300元/平方米左右，而有些價格甚至低於新房近800元/平方米。

　　二手房市場裏面相對受到追捧的多為學位房，由於嚴格的學區政策，這類二手學位房受到家長的青睞，定價一般會比普通房貴數萬元。即便如此也不愁賣，一位仲介人員告訴記者，在其全部的二手房業務中，學位房佔到了三分之一的成交。而東鵬地産經理何梅珠表示，在北新區，凡是有紫茶小學等學位的二手房都是他們的主打業務。