■ 深圳特區報記者 徐強 見習記者 陳文標

　　上週末，今年深圳首個商務公寓開盤上市，與往年商務公寓火爆的銷售相比，場面略顯平淡。記者調查發現，近幾年，深圳商務公寓出現了爆髮式增長。但隨著政策的放鬆，商務公寓不限貸、不限購的優勢逐步減弱，深圳商務公寓出現了“消化不良”現象，購房者觀望情緒也開始蔓延。

　　據深圳中原研究中心的統計，截至2014年底，深圳商務公寓市場總庫存面積為72萬平方米，庫存消化期為23個月。其中，寶安的庫存消化期高達5年。預計今年將有126萬平方米的新增供應量，庫存壓力進一步加大。

　　●投資者細算投資回報率

　　今年的第一個商務公寓項目ONE39 于上週末開盤，主推39—89平方米單房精裝公寓，共有房源1100多套，首批推出296套。截至目前，該盤售出110套，僅佔首批總量的37%。相比較前兩年頻頻出現的“日光碟”情況，這個銷售情況不算理想。

　　記者在開盤現場看到，前來行銷中心諮詢的人並不少，但沒有以往的火爆。據現場的置業顧問告訴記者，當天現場就下單的不多，主要還是以諮詢為主。隨著股市回暖及房地産市場的理性回暖，投資者對商務公寓的投資開始趨於謹慎，普遍拿起“小算盤”，算起實在的投資回報，與其他投資品種進行比較。

　　家住福田的張先生看中了ONE39良好的商圈氛圍，想用余錢買一個42平方米的小房作為投資，但他和太太轉了半天也沒定下來。張先生算了一筆賬，以一套40平方米的房子為例，按照公佈的均價4.3萬元來計算，大概在160多萬元。首付按50%算即80萬元，按揭貸款10年結清，每個月需交6000元。按照附近公寓的每平方米130元到150元的租金來算，每個月大概可以收到5000至6000元，原則上可以“以租養貸”。“現在股市還可以，或許會有更好的投資回報，所以並不急著購買。”張先生告訴記者。

　　不過，現場也有一些“志在必得”的購房者，屬剛性需求者，主要買來自用或作為過渡性投資。在京基100大廈上班的鄒先生，就因為家住得比較遠，想就近買一套房，適逢ONE39上市，就在開盤當天買下一套自用。

　　●不限購、不限貸優勢正在弱化

　　商務公寓經過前幾年的火爆行情後，隨著住宅市場信貸政策的寬鬆，以及限購政策的消化，市場開始降溫，回歸平靜。在深圳職業技術學院房地産研究所所長鄧志旺看來，限貸政策的放鬆讓商務公寓的優勢逐漸弱化，開發商和購房者的投資熱情也隨之下降。

　　近幾年，深圳商務公寓批售量呈現逐年上升趨勢，尤其是2010年“限購”政策出臺以來，受到抑制的投資需求轉向了不限購、不限貸的商務，商務公寓成了投資者熱捧的“香餑餑”。其中2012年的批售量呈現爆髮式增長，同比增長117.3%；2013年延續了這種爆髮式增長的趨勢，批售量達到79.1萬平方米，同比增長51.5%。

　　進入2014年四季度，在限貸放鬆、降息等政策的影響下，住宅市場供需兩旺，商務公寓市場則受到較大影響。根據深圳中原研究中心的統計，2014年，全市共有20個商務公寓項目取得預售資格，總預售面積為60.5萬平方米，同比減少24%。在市場整體偏弱的影響下，體量較大的項目也放慢了入市的步伐。

　　專業人士分析，在高庫存的壓力下，今年的商務公寓市場將會以去庫存為主，上市量與去年相比會有所增加。

　　根據中原深圳研究中心的預測，今年全市將有26個項目，總建築面積126萬平方米的新增供應量，庫存壓力進一步增大。 以寶安區為例，全市約三分之一的庫存集中在此區域，按照過去1年的月均成交量來算，當前庫存足夠消化5年；福田區除去已經轉現售的東海國際之外，當前庫存仍高達17萬平方米，庫存消化期為28個月。