□地産評論員 蔡琦雯

　　去年，海外投資、高端産品、旅遊地産成了全年的置業熱點，業內人士認為，今年海外置業有望持續升溫，而高端市場，隨著需求的逐步釋放和購房者對産品品質要求的提高，越是稀缺的産品將越受青睞。另外，旅遊地産若想在今年進一步突圍，則必須轉型。

　　稀缺豪宅仍將引領市場

　　回顧2014年，上海高端住宅市場表現不俗，各大板塊的豪宅紛紛推出新品，可以説迎來了“豪宅年”。

　　高力國際在對於2014年的市場回顧中認為，儘管銷售量在一輪政策放鬆後於年內最後數月有所回升，全年銷售總量仍較2013年下滑24%。然而，成交均價繼續上升，同比漲幅逾10%。此態勢主要歸因于豪宅市場銷售量的持續增長。

　　數據顯示，去年上海新建商品房成交均價同比上漲12.4%至27247元/平方米，增幅較2013年提升4.8個百分點。除卻豪宅市場（均價50000元/平方米或以上），成交均價同比上升6.5%至23406元/平方米，增速較2013年則放緩2.8個百分點。

　　知名房地産專家蔡為民認為，自2011年限購以來，上海的豪宅需求被不斷抑制，並仍然處在一個持續發酵的過程中，這直接導致了去年剛需項目的銷量有所下降，而豪宅産品卻表現不俗。

　　“今年，豪宅的需求同樣還在，而成交是否能持續攀升，還要視産品而定。”蔡為民指出，購房者對於産品要求越來越嚴苛，尤其是高端住宅，較多是自住需求主導成交。因此若是真正“稀缺”的豪宅，仍然將引領市場，價格甚至會持續攀升。

　　位於傳統西郊國賓區的西郊紫薇花園就備受業內期待。業內人士指出，除地段外，項目本身的頂級配置也造就了其“稀缺性”。

　　1月17日，上海大寧金茂府示範區亮相，當天這座上海首個BREEAM標準的未來生活館和2.5萬平方米上海最大的項目實景示範區讓不少業內人士稱讚不已。

　　以世界十大公園之首的加拿大“布查特花園”為原型的金茂私家中央公園；新古典主義並兼具海派韻味和時代氣息的展示中心；以及全球知名設計師梁志天主筆的“香奈兒及賓利”風格的項目樣板間，均體現出項目對細節的極致推敲與演繹。

　　上海大寧金茂府示範區的開放，實質宣告著方興地産高端住宅標桿作品即將開啟上海豪宅的新紀元。

　　事實上，展望未來，高力國際相關人士表示，緣于購房者對上海市場資本升值前景的信心，豪宅市場預計將保持活躍，而購房者的信心也將支撐豪宅細分市場的成交價格。

　　熱點項目

　　大寧金茂府劍指上海新地標

　　上海大寧金茂府示範區的開放不僅是其在上海的首次亮相，其背後更有明確的目標——劍指上海新地標。

　　上海大寧金茂府位於上海內環邊黃金地塊，是近5年來市中心唯一齣讓超過20萬平方米的住宅用地。項目坐享100萬平方米的公園生態資源，獨一無二的生態環境可謂罕有。

　　另外，項目周邊13所名校，可享受全年齡一站式的國際教育資源，同時大寧板塊也被市政府認定為“第15個上海市級商業中心”，其稀缺價值不言而喻。

　　同步開放的上海首家歐盟標準全維度“未來生活館”，對金茂府運用的12大科技系統進行原理演示，使到訪者能切實體會到金茂府區別於傳統豪宅的恒溫、恒濕、保溫、降噪等利好，同步倫敦億萬級豪宅標準。

　　海外置業或持續升溫

　　購房者説

　　“選擇海外置業，可以讓自己的資産進行全球配置。”

　　“希望通過海外置業完成自己的家庭規劃，讓孩子可以享受到更國際化的優質的教育資源和教育模式。”

　　去年，許多國內房企把目光轉移到了海外，其中，綠地、碧桂園等企業加大了海外佈局的力度。

　　與此同時，海外置業熱情高漲。有相關數據顯示，中國財富階層移民投資的項目主要是海外置業，置業不動産在海外投資項目中佔最大比重，每人平均投資達600萬元人民幣。

　　值得注意的是，海外置業的熱潮也引發了澳大利亞、英國、新加坡等國外房企來中國宣傳推廣其産品。

　　以倫敦的巴特西電站綜合體住宅項目為例，去年底，這一由倫敦“傳奇”地標建築改建而成的城市綜合體在上海舉行發售會，備受業內關注。

　　“投資是許多人選擇海外購房的一個重要原因，近兩年來，國內樓市投資空間已不如從前。”上海中原地産研究諮詢部經理盧文曦指出，所謂不把雞蛋放一個籃子裏，從資産配置的角度來看，分散到海外有利於抵抗資産風險。

　　同時，各個國家不同的投資政策也給了購房者多樣化的選擇。

　　去年末，英國推出的房地産印花稅全面改革也在海外置業市場引發關注。

　　對此，邦瑞·中國中華區首席代表兼總經理白兮表示，“英國的房地産印花稅政策以前是按照房屋總價徵收，新的政策是分段徵收，另外，新的政策還調整了稅率。該政策將使98%的在倫敦置業的購房者未來在稅率上受益，不出意外的話，2015年，將是中國購房者海外房地産投資的英國年。”

　　白兮還表示，倫敦房地産市場2014年增長了30%，2013年增長了20%，大大超過了幾十年以來年平均增長6-7%的速度。新的印花稅政策的推出，目的是為了抑制倫敦豪宅市場，並提振倫敦西區和西南區房價的增長。

　　另外，國內競爭激烈的教育資源和教育環境，使得很多家庭將目光轉向海外。德佑地産研究分析師趙葆根認為，“子女教育”和生活環境品質對選擇海外購房者而言非常重要，購房者通常會考慮該地是否有知名大學、強大的經濟實力和世界級生活方式，這也使得倫敦、紐約和雪梨這一類城市比較熱門。“從這兩年看，海外投資熱潮越來越明顯，預計今年海外置業仍將持續升溫。”盧文曦説。

　　專家觀點

　　倫敦將成為海外置業熱點

　　邦瑞·中國中華區首席代表兼總經理白兮表示，2012年之前投資者是“選”房子，現在海外置業變成了“搶”房子。2012年之前，海外置業的理由更多偏向於移民、教育等，而目前置業者的新四大理由為：區塊是否具有投資潛力、投資回報數據報表是否漂亮、區塊在當地的排名以及租售比。

　　英國推出房地産印花稅的改革，其中購買50-70萬英鎊區間的房子，印花稅受益最大。而隨著政策的持續發酵，英國倫敦會成為海外置業的最熱的熱點。

　　其實，位於海外房地産塔尖的市場並不多，倫敦是其中一個。其擁有語言優勢、貨幣優勢、金融優勢和人才優勢，擁有旺盛的租房來源。倫敦的張力不僅僅是房地産本身，而是金融、就業、教育等，是這些造就了其塔尖地位。

　　近日，2015全國旅遊工作會議舉行。會上指出，2014年全國旅遊業實現平穩增長。預計國內旅遊36億人次，增長10%。2015年旅遊業發展預期目標為國內旅遊39.5億人次，增長10%。

　　“主題化”旅遊地産更受寵

　　隨著中國旅遊産業進入了高速發展階段，旅遊地産也逐年升溫。

　　與普通住宅、商業地産不同的是，旅遊地産高度依附於旅遊業的發展水準，具有科學的規劃、功能複合、附加值較高和宜於投資等特徵。這些特徵使旅遊地産在居住品質、投資價值和發展前景方面，比單一的住宅或商業地産項目具有更多的優勢，因而備受開發商和購房者關注和青睞。

　　“做旅遊地産，房企目前還處在探索階段。如今的買家愈加理性，尤其注重生活方式，因此，房企只有根據置業需求來轉型才能在旅遊地産中突圍而出。”蔡為民指出。

　　回顧2014年，房企擯棄了過去缺乏與産業結合、度假服務配套不完善以及固守傳統住宅的行銷模式等問題，轉而結合多種自然資源、文商旅産業疊加、整合，提供休閒度假式的硬體設施和獨有的生活方式。

　　某房企就直言，未來，開發旅遊項目不再是過度透支資源，而是以合理價格提供休閒生活的多種選擇，進而以産品、生活配套、養生文化概念等支撐項目，只有這樣才能獲得購房者的青睞。

　　“簡單而言，有‘主題’的旅遊地産更好賣，例如養生、休閒度假、投資等這三類主題就是目前旅遊項目主打的‘標簽’。”趙葆根表示，今年底，上海迪士尼樂園即將開園，而周邊以此為主題的項目的熱銷效應也將逐步凸顯。

　　同時，業內人士認為，“主題”化旅遊地産也使得上海周邊的項目備受關注。

　　以位於周莊鎮核心區域的雲谷周莊為例，除了位於周莊這一生態景區，其更提供智慧監控、智慧定位、智慧家居等服務，營造出不一樣的“休閒度假”環境。同時，嵊泗天悅灣項目也為“説走就走”的度假生活方式提供了可能。該項目最大的優勢是緊靠上海，從洋山港出發僅需45分鐘船程，便可直達島上，生活便捷。

　　延伸閱讀

　　度假生活從此大不同

　　去年12月28日，備受業界關注的金茂麗江J·LIFE揭幕。其涵蓋了多個國家及地區的美食商家、集時尚服飾與民族特色為一體的精品零售品牌，以及富於高原地域養生度假特色的體驗品牌店紛紛亮相。

　　金茂麗江J·LIFE旨在通過創新業態的引入和特色商家的組合，打破傳統旅遊度假商業發展瓶頸，升級區域商業市場狀況，重新定義度假生活方式。

　　金茂麗江J·LIFE是方興地産商業事業部打造的首個旅遊度假商業旗艦項目。在方興地産看來，旅遊度假商業的核心價值和意義在於能夠推動區域旅遊市場格局的變化，以及真正服務於旅遊群體的旅行、消費和體驗需求。