□地産評論員 孟子諒

　　2014年，隨著市場環境的不斷變化，房地産行業步入“新常態”。即使年末成交“翹尾”，但庫存壓力依然是樓市無法回避的重要命題；房價何去何從也始終牽扯著樓市的“神經”，而“網際網路思維”則被廣泛提及……這些市場層面的熱點，在進入2015年後，又將如何演繹？

　　去庫存

　　仍是“主旋律”

　　在過去的2014年，樓市始終承受庫存“高壓”，“去庫存”成為了樓市的重要命題之一。雖然去年年底成交“翹尾”，但進入2015年，上海樓市的新建商品住宅庫存量卻依舊維持在高位。

　　德佑地産市場研究部監控的數據顯示，截至1月16日，上海新建商品住宅庫存量為1287萬平方米，比2014年年末的1300萬平方米庫存量有小幅下滑。按照去年81萬平方米的月均成交量，大約需要16個月才能去化完成。

　　對比歷年年初的上海新建商品住宅庫存數據，當前1287萬平方米的庫存量已明顯高於過去三年900-1000萬平方米的水準，為近三年來年初最高。

　　對此，德佑地産研究諮詢部總監陸騎麟表示，目前房企仍然有著較大的庫存壓力，雖然年初庫存有所下滑，但這主要是由於年初推盤量縮水造成的，未來一旦推盤力度有所回升，庫存量恐還會繼續攀升。

　　而也有業內人士認為，目前上海樓市庫存的真實情況較複雜，難以“一言蔽之”。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉就表示，庫存的去化週期本質上反映的是市場的成交情況。因為如果按照去年12月的成交情況來計算，目前上海新建商品住宅的庫存去化週期僅為12.5個月，已經恢復到較為合理的範圍之內了。

　　無論庫存的去化週期如何，目前1287萬平方米的庫存量卻仍舊較高。因此，2015年房企仍將面臨如何快速“跑量”的壓力。

　　融信集團副總裁兼華東區域公司總經理林峻嶺表示，上海不缺需求，事實上，目前的庫存量與上海樓市潛在的購房需求相比也並不高。但是由於目前房企普遍採取“高週轉”，對庫存去化速度的要求比較高，從這個角度來看，2015年以及未來較長一段時間，跑量都將是上海樓市的“主旋律”。

　　房價

　　上漲壓力不減

　　事實上，如何快速“跑量”是2014年房企面對的一大難題，房價的漲跌也是市場關注的焦點。雖然去年最終的成交量在年終“翹尾”的帶動下恢復到了不錯的水準，但去年全年，上海的房價卻沒有停下上漲的“腳步”。

　　第一太平戴維斯發佈的數據顯示，2014年第四季度，上海市場一手商品住宅成交量回升明顯，環比增加65.1%，累計成交面積達350萬平方米。一手商品住宅成交均價環比也上漲6.5%，達到28600元/平方米。

　　在張宏偉看來，面對去年前三個季度“嚴峻”的市場環境，“降價”尚未成為房企跑量的普遍選擇，如今市場環境回暖趨勢明顯，今年上海的房價恐怕仍舊面對著較大的上漲壓力。

　　另外，去年年底上海土地市場的火熱也説明瞭房企對於上海樓市的看好，同時，大幅提升的樓板價或將倒逼上海房價的進一步提升。來自第一太平戴維斯的數據顯示，去年第四季度宅地市場活躍，成交樓板價及成交總價均創新高。其中，平均成交樓板價自三季度的9100元/平方米上漲至四季度的15000元/平方米，為市場新高。成交宅地平均溢價率也自三季度的31.6%上漲至四季度34.3%。

　　與此同時，正如陸騎麟所言，目前入市的共識已經逐漸形成。雖然目前房貸的折扣力度不大，但對購房者的心理刺激卻並不小。

　　從二手房的成交狀況來看，2015年購房者入市的熱情仍舊“高漲”，今年1月1日-1月13日，德佑地産二手房的帶看量較去年12月同期上漲了30%左右。“購房者積極入市的態度並沒有變，”陸騎麟稱，“在成本上升、需求釋放的情況下，今年上海的房價將很有可能繼續上漲。”

　　機構看市

　　預計房價將適度上漲

　　來自第一太平戴維斯的分析認為，儘管上海依然面臨庫存壓力，且房價持續上漲並處於高位，然而預計限購令仍難以于短時間內取消，不過，預計或將出臺樓市支援性措施以刺激銷售量。隨著2014年年末住宅成交量的明顯回暖，加上信貸環境的改善，預計房價將適度上漲。位於核心區域的次級板塊的新房因此前漲幅並不顯著，未來房價具有上漲潛力。而年輕、高學歷、非本地群體購房傾向於選擇市中心地段，因此來自於其對小面積住宅單元的需求將有所增長。與此同時，房企年度銷售目標的完成情況分化明顯，未來房企或將進一步整合。

　　網際網路思維

　　衝擊之下房企模式再升級

　　2014年，樓市走進了增長趨於穩定，利潤率持續下降的“新常態”。面對這樣的市場環境，在“銷售端”，伴隨著網際網路思維浪潮的衝擊，房企行銷模式的創新在2014年屢見不鮮，並在2015年有“愈演愈烈”的趨勢。

　　從去年開始，由於擁有低成本、高精準度等特性，依託于網際網路以及手機移動端的新型“全民行銷”開始“入侵”整個房地産業。包括萬科、復地、新城、旭輝、綠地等大型房企均推出了旗下的“全民行銷”平臺，這一模式的創新也對助推全年業績起到了一定的作用。

　　進入2015年，又有恒大、融信等企業試水“全民行銷”，房地産市場中基於網際網路平臺的行銷模式升級已經清晰可見。

　　不過，在億翰智庫董事長陳嘯天看來，全民行銷效果不能一概而論，需要考慮開發商自身的具體情況，企業的品牌價值、所能覆蓋的面有多大、目標客戶是否精準，都是決定效果的重要因素。

　　也有業內人士指出，網際網路等新思維的衝擊，給房地産行業帶來的應該是思維上的轉變，而不僅僅是形式上的創新與升級。

　　在SOHO中國董事長潘石屹看來，網際網路思維在未來將越來越重要。

　　2月1日，SOHO中國在移動辦公方面的新嘗試“SOHO 3Q”將在上海SOHO復興廣場和北京望京SOHO正式推出。

　　潘石屹認為，SOHO 3Q運用O2O模式把所有東西變得簡單，力求踐行網際網路精神——平等、分享和效率。

　　“未來，房企還可以利用購房者對網際網路的高度依賴，利用大數據對各類更深層次需求做挖掘。”上海易居房地産研究員嚴躍進則如是表示。

　　房企動態

　　SOHO中國給出網際網路思維“新玩法”

　　近日，SOHO中國宣佈推出SOHO 3Q網上租房系統，其開發的上海SOHO復興廣場和北京望京SOHO將率先通過網際網路開展辦公空間靈活、短租業務。

　　傳統的寫字樓通常採取整租、年租的方式，SOHO 3Q則打破了這樣的傳統方式。“你可以只租一個星期、一個月，從選房、訂房到付款交易，隨時隨地、每個環節都在網際網路上進行。”

　　據介紹，預計今年SOHO中國將會有8座辦公樓中的3萬平方米參與這項新業務。這一模式還將打破SOHO一貫倡導的“北上廣、繁華地帶、中心區域”慣例，擴展至全國。

　　行業觀察

　　跨界、融合

　　成行業轉型關鍵詞

　　在經歷了2014年的調整之後，上海樓市已逐步進入“新常態”。從發展趨勢來看，行業比拼規模的時代或已過去。未來房地産市場的競爭核心將轉向企業的核心能力的競爭，房企應調整發展節奏及佈局戰略，同時強化房企的核心競爭能力。因此，“融合”與“跨界”就成為了很多房企2015年戰略轉型的共同選擇。

　　近日，萬達與TCL集團簽署了戰略合作意向書，雙方將在網際網路應用及服務平臺等領域展開闔作。

　　事實上，進入2015年以來，不僅房企提出了全新的發展路線，一些房地産服務機構也對市場環境的新變化展開了思考。

　　近期，同策諮詢發佈了企業戰略的新方向。據了解，作為房地産專業服務機構，未來同策將在運營能力、金融服務能力和精準行銷能力等方面加大投入力度。

　　其中，同策將通過對招商資源整合、資金的介入等手段，強化公司在商業運營、養老地産、産業地産領域服務開發的能力，以此推進企業運營能力的再建設。而在金融服務方面，同策的金融業務將主要針對開發商和購房者兩個方向，增強客戶黏性。此外，未來同策也將更加注重對購房者的精準把控能力，把客戶分級管理與精準行銷工具相結合，實現房源和購房者之間的精準行銷。

　　2015年，房地産行業將面臨新的征程，對於活躍在行業中的企業來説，未來如何提升服務品質，如何理清房地産發展思路，如何促進房地産行業持續和穩健的發展，都將成為企業在未來保持競爭力的關鍵。