今年可能是房地産信託最難過的一年。

　　受到佳兆業“黑天鵝”的衝擊，平安信託近29億元的信託産品風險敞口。其中，一款規模25.1億元的“平安財富·翔園17號集合資金信託計劃”將於1月21日到期，這一産品僅有佳兆業及其子公司提供擔保，風險暴露的可能極高。另外一款規模3.43億元的貸款類信託，其融資項目——大連佳兆業中心，除已經售出的67套房屋外，剩餘661套房屋已被大連相關部門鎖定。

　　對於21日是否能夠及時兌付，佳兆業有關負責人19日表示，現階段不能給予答覆。平安信託方面表示，正密切關注事態進展，積極履行受託人責任。

　　平安25億信託即將到期

　　風控形同虛設産品僅佳兆業擔保

　　據記者的不完全統計，目前佳兆業至少與華潤深國投、平安信託、外貿信託、愛建信託和中融信託等5家信託公司有合作關係，至少8款産品處於存續期，其中4款産品即將於今年上半年到期兌付。

　　在這些信託公司中，以平安信託為佳兆業發行産品規模最大，存續産品合計規模高達28.53億元。而且，其一款募集規模25.1億元的信託計劃，在風控方面僅有佳兆業及其子公司提供擔保，這一産品即將於1月21日到期。其次是外經貿信託，其為佳兆業發行的富祥25號總規模為20.8億元。排名第三的華潤深國投信，總盤子達20億元，該公司就此已經向法院提出查封申請。

　　相對樂觀的是，有投資者已經轉讓出外經貿信託為佳兆業發行的産品的收益權。兆馳股份17日公告稱，公司于2015年1月15日決定授權對外經濟貿易信託，全權代理外貿信託富祥25號（佳兆業長沙梅溪湖項目）集合資金信託計劃資金信託（以下簡稱富祥25號）項下信託受益權轉讓事宜，包括尋找和確定受讓人、與受讓人簽署信託受益權轉讓相關文件及代為收取轉讓價款等。2015年1月16日，公司收到對外經濟貿易信託代為收取的信託受益權轉讓價款2.01億元。這説明，上述信託受益權已成功轉讓，但是否是外經貿信託剛兌還不得而知。

　　但是，平安信託産品的兌付就不這麼樂觀了。“佳兆業早前已經實質違約，而平安信託的這一産品純粹是信用貸款，不僅沒有抵質押，擔保也是集團和子公司擔保，違約風險較高。目前，在遭遇‘鎖盤’之後，債權人不斷加大債務索償力度，不少債權人甚至提出提前還款的要求，佳兆業短期資金壓力高度緊張，部分債務或將交叉違約。”一位分析師説。

　　記者查詢的公開資訊顯示，2014年4月22日，平安信託發行“平安財富·翔園17號集合資金信託計劃”（以下簡稱“平安財富·翔園17號”），募集規模25.1億元，其中：A類金額25億元，期限9個月，預期年化收益8.8%，將於2015年1月21日到期。融資方為佳兆業子公司佳兆業商業集團有限責任公司（以下簡稱“佳兆業商業集團”）；資金用途為補充日常運營支出；安全擔保機制僅有佳兆業及佳兆業商業集團提供本息償還連帶責任擔保。

　　此外，2014年10月，平安信託還通過“平安財富·佳譽23號三期集合資金信託計劃”（以下簡稱“平安財富·佳譽23號”），向大連佳兆業中心項目發放3.43億元信託貸款，期限16個月，預期年化收益9.6%，用於項目後續開發。

　　就“平安財富·翔園17號”信託産品1月21日能否正常兌付一事，《經濟參考報》記者19日採訪佳兆業方面負責人。該負責人表示，現階段不能給予答覆，佳兆業會在第一時間對涉及的問題進行公告。

　　愛建信託提前索償

　　短期資金壓力激增佳兆業交叉違約風險大

　　屋漏偏逢連夜雨。1月8日，佳兆業債券利息支付違約。1月13日，愛建股份公告稱，子公司愛建信託要求杭溪隆業提前歸還股東借款本息，杭溪隆業的實際控制人是佳兆業集團，債務的實際到期日遠在2016年3月14日。

　　1月8日，佳兆業一筆2560萬美元的債券利率未能按期兌付，已經構成了實質性違約。這一次利息是由佳兆業2013年1月發行的一筆7年期、票面利率10.25%、額度為5億美元債券産生，根據合約規定佳兆業需每半年付息。業內人士認為，如果佳兆業在30日寬限期內還息便可暫時渡過危機，反之，佳兆業可能出現債務交叉違約的情況，屆時債務重組的難度將進一步加大。

　　1月13日，愛建股份公告稱子公司愛建信託曾于2014年3月發行“愛建-佳兆業杭州項目投資集合資金信託計劃”，累計規模為6.51億元，到期日為2016年3月14日，因杭溪隆業實際控制人佳兆業集團面臨重大不利情形，要求杭溪隆業提前歸還股東借款本息。愛建股份相關負責人表示，公司關注到佳兆業的異常情況，認為存在重大不確定性，因此啟動信託計劃的前置條款，要求提前還款。

　　據悉，上海第一中級人民法院已受理愛建的訴訟請求，並定於2015年3月11日開庭。在此背景下，上海中院裁定查封杭溪隆業土地使用權及在建工程。

　　此前，華潤深國投信託已向深圳市中級人民法院提出查封申請。華潤深國投于2014年6月先後成立了“鼎新131號”、“鼎新130號”兩個信託計劃，分別投資于佳兆業蘇州塔園路項目及佳兆業蘇州黃橋項目。上述兩隻信託計劃涉及資金20億元，包括優先級資金共10億元，其中“鼎新131號”募集資金總額12億元，優先級資金6億元，“鼎新130號”募集資金總額8億元，優先級資金4億元。這兩款信託産品的資金用途均為對佳兆業集團旗下項目公司的增資，屬於私募股權投資信託。“不少房地産股權信託項目屬於‘明股實債’項目，名義上是增資擴股的股權投資，但私下都有股權回購協議，從而達到債券融資的目的。還好這個項目有土地抵押，相對風險可控。”上述分析師説。

　　在佳兆業風險不斷暴露的情況下，有風險敞口的金融機構紛紛加大了資産保全的力度。據悉，迄今為止，已經有包括中信銀行、中國銀行等24家金融機構向法院申請對佳兆業的若干資産進行訴前財産保全，要求查封佳兆業相關資産以資産保全，涉及廣東、珠海、湖南、蘇州、上海、大連等項目。