律師：業主未及時續租車位 物業也不得隨意另租
- 發佈時間：2015-01-19 14:17:00 來源：安徽日報 責任編輯：羅伯特
案例
陸女士是省城某小區的業主，因在外地工作，小區房屋一直由父母常住，而陸女士只在週六、週日等節假日才回家。為了回家後不需為無車位停車而煩惱，一年前，陸女士便從物業公司租得一停車位。近日，陸女士回家後發現，該停車位已被他人佔用。
原來，陸女士在租期屆滿後忘記與物業公司辦理續租手續，物業公司便認為陸女士不再租用，在沒有徵求陸女士意見的情況下，即將該停車位以同樣的出租條件租給了他人。陸女士曾找到物業公司表示要求續租，可物業公司認為，租期屆滿後，彼此的權利義務已經隨之消失，其自然有權將車位另租他人，無需經過陸女士許可，陸女士也無權干涉。陸女士詢問：物業公司的説法對嗎？
説法
物業公司的説法是錯誤的，其必須對未經陸女士許可隨意將停車位另租他人的行為承擔相應的民事責任。
一方面，物業公司侵犯了陸女士的優先承租權。優先承租權是指租期屆滿後，原租賃物繼續出租的，且原承租人仍願租用，在同等的租賃價格、租賃期限等條件下，原承租人有優先於其他承租人承租的權利。承租人享有優先承租權，不僅是法律對租賃合同雙方當事人進行利益平衡的表現，而且也符合我國民法所倡導的公平合理原則。本案中，陸女士和物業公司之間有合法有效的車位租賃合同在先，並已經實際履行完畢；租期屆滿後，車位被繼續出租，且陸女士仍願租用；陸女士同意接受同樣的租金價格、租賃期限等主要條件。在此情況下，物業公司擅自將車位另租他人，無疑是對陸女士優先承租權的剝奪。另一方面，物業公司違反了自身的法定義務。雖然合同確實可以因到期而終止，但《合同法》第九十二條規定：“合同的權利義務終止後，當事人應當遵循誠實信用原則，根據交易習慣履行通知、協助、保密等義務。 ”與之相對應，在租賃物仍將繼續出租的情況下，通知承租人是否繼續承租，恰恰是出租人的一項附隨義務。物業公司未通過任何方式徵求陸女士的意見，即將停車位另租他人，明顯與之相違。再一方面，物業公司必須承擔民事責任。一方當事人拒不履行合同附隨義務，意味著另一方當事人的合同目的並沒有圓滿實現，即因屬於不完全履行而構成違約。 《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。 ”也就是説，陸女士有權要求物業公司繼續簽約、採取相應的補償措施乃至賠償由此給陸女士造成的損失。顏東嶽
