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今年樓市主基調仍為“分化”

  • 發佈時間:2015-01-19 06:45:50  來源:經濟日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  去年12月新房成交量的跳高,主要是受前期信貸政策調整、央行降息、年底開發商為消化庫存加大推盤力度等多重因素影響,並非樓市整體回暖信號。一線城市因為土地稀缺,人口流入仍連年增加,房價鬆動的可能性不是很大。而部分二線城市和三、四線城市,仍然具有高庫存的特點。因而,2015年,分化仍是樓市的主基調,而去庫存仍將是重要工作

  國家統計局1月18日公佈了2014年12月份70個大中城市住房銷售價格變動情況。

  12月份房地産數據中最搶眼的當屬成交量。根據國家統計局城市司高級統計師劉建偉的介紹,12月份70個大中城市新建商品住宅成交量環比增長近9%,再創年內新高。而12月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上,遠高於全國平均水準。

  劉建偉説,總體看,成交量在12月份增長較多,主要是受前期信貸政策調整、央行降息、年底開發商為消化庫存加大推盤力度等多重因素影響。業內人士普遍認為,這並不是樓市整體回暖信號。

  房價環比降幅收窄則是另一大搶眼數據。12月份,70個大中城市中,新建商品住宅價格與上月相比下降的城市有66個,上漲的城市有深圳1個,持平的城市有鄭州、武漢以及贛州3個。環比價格變動中,最高漲幅為深圳1.2%,最低為四川省瀘州市下降1.3%。其中,北京、上海、廣州的降幅分別為0.2%、0.3%和0.2%。與上年同月相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市有68個,上漲的城市有廈門、鄭州2個。12月份,同比價格變動中,最高漲幅為廈門2.1%,最低為下降10.3%。

  二手住宅方面,與2014年11月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有60個,上漲的城市有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市,以及南京、南昌、九江、贛州共8個,持平的城市有南京、烏魯木齊2個。環比價格變動中,最高漲幅為深圳0.7%,最低為牡丹江下降1.8%。與2013年同月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有67個,上漲的城市有廈門、鄭州、深圳3個。12月份,同比價格變動中,最高漲幅為深圳1.8%,最低為牡丹江下降12.5%。

  經測算,12月份,70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比綜合平均降幅分別為0.2%和0.3%,均比11月份收窄0.2個百分點;環比降幅比上月收窄的城市分別有48個和36個。但從上漲城市的個數看有所增多,環比上漲的城市分別有1個和8個,分別比11月份增加了1個和2個。

  當成交量上升,開發商資金回籠加速,是否意味著房價要上漲?年底的成交量上升,到底是過去一年樓市低迷的集中短期釋放,還是價格上漲的前奏?

  實際上,分化將仍然是2015年房地産市場的重要特徵。業界普遍認為,一線城市因為土地稀缺,人口流入仍連年增加,房價鬆動的可能性不是很大,而部分二線城市和三、四線城市,由於仍然具有高庫存的特點。因而,2015年,分化仍是樓市的主基調,而去庫存仍將是重要工作。

  此觀點的一個佐證是,進入2015年,一線城市的土地市場發生了一些很明顯的變化。剛剛進入1月份,北京豐臺一地塊以86.25億元的總價拍出,北京歷史上最貴的總價地王誕生。據業內計算,成交樓面價達每平方米3.8萬元。有機構統計,開年半月不到,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市土地出讓金就已超過200億元。

  土地市場的重新活躍始於2014年年末。在信貸放寬、房企資金有所回籠等因素影響下,土地市場逐漸“解凍”。一些規模較大的房企從去年11月份開始拿地。受此影響,上海、北京相繼出現“地王”。

  中原地産首席分析師張大偉認為,地價接近或者超過房價已成為一線城市土地市場的新動向,“麵粉貴過麵包”的情況屢次出現,房企拿地已經顯現出全面回歸一線城市的苗頭。

  中國社科院不久前發佈的《中國住房發展報告》認為,本次住房調整與之前相比,時間更長,速度更慢,幅度更深,未來住房市場將進入減速的常態。“這次的調整預計將呈‘L’型,價格從最高位下降,而後基本保持平穩,或有緩步上升趨勢。”該報告主編倪鵬飛説,“2015年,房地産市場在分化的主基調下,預計表現整體乏力,短期難以走出衰退態勢。”

  財經評論員葉檀也持類似觀點。葉檀認為,“像以前一樣,房價大幅上升或者大幅下降的日子已經過去了。房價會在一個狹窄的區間內來回地拉鋸。”

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