政府的住房保障政策落到市場化房屋租賃領域，是進行規則的“頂層設計”，同時還需要深度介入公共性房屋租賃體系構建中。

　　1月14日住建部公佈了《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務規範、制度健全的住房租賃市場。

　　無論是基於國外經驗還是國內實踐，人們都越來越多的認識到，健康的房屋租賃市場是房地産市場的重要組成部分，也是解決房地産諸多矛盾的抓手之一。進入21世紀以來，我國也開始強調“租售並舉”的基本住房政策，2003年的《國務院關於促進房地産市場持續健康發展的通知》首次突出了租賃問題。2005年的《國務院辦公廳轉發建設部等部門關於做好穩定住房價格工作意見的通知》則進一步提出，鼓勵發展並規範住房出租業，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。但是在實踐中，我國房屋租賃市場還存在許多嚴重不足，導致市場的結構性扭曲和對住房投資屬性的偏重。

　　縱觀各國歷史，房屋租賃市場的完善必須和住房保障制度建設結合起來。一方面，在各國城市化的初期，大量農村人口進入城市使得住房需求迅速上升，市場化的租賃市場逐漸形成，政府也更加重視市場規範與規則設計。另一方面，由於一些主要國家都曾出現突出的住房矛盾，所以為解決住房及其引發社會問題，各國政府都加大了政策干預力度，構建了各具特色的公共性租賃市場體系。

　　在我國，根據市場化程度差異，可以把租賃住房分為市場化、半市場化和公有及保障性等類型。其中就最為火爆的市場化住房租賃來看，存在一些突出的問題。例如從表面上看，還缺乏專業、規範的仲介服務體系，住房出租缺乏專業管理；租賃合同備案率低，市場監管缺失等。從制度層面看，則是對承租人的保護相對不足，對於住房、住房租賃以及土地、金融、房地産業管理乃至相關的稅收，尚存在許多法律法規的空白。從深層次看，則是住房市場的供求結構錯位，與對住房銷售市場的高度重視相比，租賃市場始終處於實際上被忽視的地位。

　　對此需要看到，市場化的房屋租賃市場是整個住房市場健康發展的基礎，也是促使房屋居住屬性回歸的重要前提。在此過程中，除了推動規則完善和市場規範發展之外，還需充分重視對承租人的利益保護。可借鑒的是，上世紀中後期以來，美國等發達國家的住宅租賃法都愈發注重對承租人住宅權的保障，甚至某些地區實施了存在爭議的租金管制措施。

　　政府的住房保障政策落到市場化房屋租賃領域，是進行規則的“頂層設計”，同時還需要深度介入公共性房屋租賃體系構建中，這也是各國政府不可或缺的職責。如在德國，與醫療、教育等福利一樣，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。政府只供應很少一部分保障性住房，大部分是房地産企業供應的。但為確保市場化供應充足，政府重點在政策激勵上做文章。上世紀末多數德國居民的住房得以解決，政府則逐漸退出直接的福利房建設，轉向對中低收入者的住房政策支援。

　　在短期內經歷快速城鎮化與後工業化社會矛盾的我國，公共性住房租賃體系還遠未成形。正如《指導意見》提出的多渠道發展房屋租賃市場購買社會房源做公租房，以及政府對中低收入者的市場化租房提供貨幣化租賃補貼，都是為了促使諸多家庭從購房市場分流到租房市場，構建更可行的住房保障機制。（中國社科院金融所 楊濤）