文/羊城晚報記者 張秀欽

　　插圖/蘭蘭

　　後市預測：南沙樓價全年或漲20%

　　南沙樓價的上漲，一是由於利好頻頻出臺，二是在硬體設施方面也有了更多實質性的利好。廣州地鐵公司近期表示，覆蓋南沙新區主要建成區的地鐵4號線南延段取得新進展，計劃在2017年9月30日開通運營，慶盛站將於2015年12月31日開通，慶盛站開通後，市民可在此站轉乘廣深高鐵，交通將會更加便捷。

　　對於南沙未來的樓價走勢，房地産專家鄧浩志表示，總理視察猶如打了一針強心劑，南沙發展有望提速，南沙有國家新區與自貿區“雙區題材”，樓市進入下一波熱炒是肯定的，全年漲幅估計為15%-20%。但他同時提醒，南沙的泡沫堆積已在所難免，最好的結果是儘快發展起來，把泡沫吸收掉。

　　對於南沙樓盤的漲價，陳美娟有不同的看法。她認為近期估計不會有南沙樓盤降價促銷，南沙樓價會比較堅挺，過去很多樓盤為了衝業績的打折促銷估計都會陸續取消，“此前有樓盤特價單位的優惠幅度超過一成，取消特價優惠，其實也等於變相漲價了”。

　　利好!

　　預測1：一線城市鬆綁限購

　　出臺可能性：★★★☆☆

　　2014年，全國各地開啟樓市限購令鬆綁模式，本輪調控中出臺限購令的46個城市，如今僅剩北、上、廣、深及三亞5城堅守，其他41城已陸續鬆綁，樓市的“限時代”即將退出歷史舞臺。

　　一線城市鬆綁限購的消息不斷傳出。2014年年底，網上傳言上海將於2015年3月31日前取消住房限購政策，當天A股地産股全面上漲，直至上海市政府新聞辦公室官方微網志辟謠，傳言才告一段落。

　　但人們還是相信，2015年一線城市很有可能鬆綁限購。合富房地産經濟研究院院長龍斌日前表示，一線城市的限購措施很可能在上半年作出調整。中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為，在房地産市場下滑的背景下，2015年各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出。

　　對樓市提振：★★★★☆

　　從2014年鬆綁限購的41個城市的反應來看，有些城市對樓市成交有明顯的提振作用，有些城市則表現平平。

　　不過，2015年的市場環境和2014年有所不同，現在市場信心有所恢復、需求釋放、成交上升、房貸寬鬆，在這種情況下，鬆綁限購將會産生錦上添花的效果，改善和投資需求會進一步釋放，樓市成交將更加火熱。

　　預測2：降息、降準

　　出臺可能性：★★★☆☆

　　在我國CPI持續回落、PPI連續33個月下降的背景下，不少機構發出警告：中國陷入有史以來最嚴重的通縮局面。國務院參事室特約研究員、國家統計局前總經濟師姚景源接受《人民日報》採訪時表示，從目前的數據來看，我們還沒有陷入通縮，但是2015年CPI有可能出現負增長，我們確實要高度警惕通縮壓力。

　　面對通縮，最好的辦法是降低利率，增加流動性，刺激投資。因此，人們普遍認為，2014年的降息，預示著中國開始進入降息、降準週期。交通銀行金融研究中心近日發佈的《2015年中國宏觀經濟金融展望報告》預測，2015年上半年不排除小幅降息的可能，2015年存款準備金率仍可能會有1-3次、0.5-1.5個百分點的下調。

　　對樓市提振：★★★★☆

　　2014年樓市陷入泥潭，其中一個重要原因就是銀行收緊銀根，房貸難度加大；同樣，2014年年底樓市回暖，也與房貸鬆綁密切相關。

　　由此可以判斷，目前最能影響樓市走勢的就是房貸。假如2015年持續降息、降準，那麼流動性充足，銀行的放貸額度充足，房貸將會更加寬鬆，成交將有可能保持2014年第四季度的勢頭，房價很有可能進一步上升。

　　上海交通大學上海高級金融學院副院長朱寧教授認為，資金成本降低和資金面寬鬆對樓市和股市都有一定的提振作用。

　　預測3：限貸繼續鬆綁

　　出臺可能性：★★☆☆☆

　　2014年9月30日，央行、銀監會發佈房貸新政，限貸開始鬆綁：不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認定上提出，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　在要保持樓市平穩前進、更加市場化的前提下，限貸繼續鬆綁的可能性很大。據了解，自1月4日起，農業銀行、中國銀行和花旗銀行針對北京地區的特定購房人給出了最低8.8折的房貸利率優惠；2014年12月31日，北京住房公積金管理中心發佈該地區公積金貸款調整政策，2015年1月1日起，借款申請人購買政策性住房或建築面積90平方米（含）以下的首套自住住房，個人貸款最高額度調整為120萬元。這些，都是限貸繼續鬆綁的預兆。

　　對樓市提振：★★★☆☆

　　目前中國房價高企，按揭購房佔比越來越高。假如限貸繼續鬆綁，更多的人可進行按揭購房，買家可享受到更高的利率優惠，無疑會大大提升買家的購房慾望，刺激樓市成交提升。

　　利空!

　　預測1：不動産登記

　　出臺可能性：★★★★★

　　2014年12月22日，中國政府網全文公佈《不動産登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），將從2015年3月1日起施行。

　　對樓市衝擊：★★★☆☆

　　《條例》的出臺讓不少人看衰樓市。SOHO中國董事長潘石屹在微網志上稱，若實施不動産統一登記，房價馬上會跌。

　　中央財經大學經濟學院副教授蘭日旭同樣認為，不動産登記從條例制定到執行，對樓市將産生遞進式的“漣漪效應”。初期會顯著影響市場主體特別是擁有多套房業主的預期，在施行過程中，其威力會真正顯現，特別是短期內將增加存量房供應，像北京等還沒有放開限購的城市，房價可能會繼續下降。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進則認為，不動産登記制度一旦落實，會因為輿論導向等因素帶來較大的市場震動，其中最典型的就是會放大該制度的威懾力。

　　至於反駁的聲音，僅僅從市場本身反駁，認為房價走勢直接決定於供求關係，而不是《條例》。

　　預測2：房産稅

　　出臺可能性：★☆☆☆☆

　　《條例》的出臺，引發人們延伸性思考：這是不是為房産稅出臺奠定基礎，房産稅會否隨之而來？蘭日旭認為，不動産登記將為樓市進行市場化調控提供基礎數據和資訊，掌握了存量房、出租房資訊，將為下一步推開房産稅提供條件，真正發揮市場配置住房資源的作用，實現供需結構優化。

　　不過，《條例》要到2015年3月份才施行，房産稅難以在短期內出臺。亞太城市房地産研究院院長謝逸楓明確表示，房産稅2015年開徵沒戲，也不會有試點。

　　2014年年底，財政部財政科學研究所原所長賈康表示，從具體時間表來看，2015年房産稅應該進入立法程式，如果2016年能夠完成立法，2017年房産稅將正式依法全面實施。

　　對樓市衝擊：★★★★★

　　在各種政策都無法抑制房價飆升時，準購房者一直寄望房産稅出臺，認為房産稅出臺才能真正衝擊高房價，導致房價下跌。市場也一直認為，房産稅是眾多調控房價手段中的“大招”，將導致房地産投資需求大為萎縮，令樓市從供不應求轉入供過於求階段，房價下滑。

　　財經評論員葉檀認為，房産稅出臺將會令房價立馬下跌。房産稅是對付房地産投資的“撒手锏”，增加房産持有成本，將迫使風險厭惡型的投資者離開樓市，投資者離開，房價自然下行。

　　雖然認為房産稅會降房價的觀點是主流，也有人認為房産稅不會令房價下跌，清華大學經濟管理學院教授周立認為，房産稅不一定可以抑制投資投機需求，反而可能使房價上漲。